加载中…【河津贺律师】买房时卖房人宣称70年产权，但实际只有40年
(2024-08-13 09:39:49)| 分类： 建筑房产、商品房买卖 |
买房时卖房人宣称70年产权，但实际只有40年，买房人怎么维权？
2020年5月，程女士经易捷公司介绍，选定宋先生位于大连市西岗区房屋。2020年6月，程女士同宋先生、易捷公司签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定：宋先生将其名下案涉房屋出卖给程女士，房屋总价格为81万元，定金5万元交付至居间方易捷公司保管；过户的全部税费由卖方承担；程女士另需向易捷公司支付中介费16200元；随后程女士向购房网公司交付购房定金5万元。2020年7月31日，程女士向案外人吉林银行申请购房贷款55万元。2020年8月19日，程女士做了购买案涉房屋首付款的资金监管手续。2020年8月25日，案外人吉林银行向程女士发放购房贷款55万元。2020年9月21日程女士开始偿还贷款。2020年8月19日程女士在易捷公司、购房网公司员工的带领下同宋先生、薄女士到大连市不动产登记中心办理了过户手续，2020年8月11日，程女士取得了不动产权证，该证记载案涉房屋用途为城镇混合住宅用地/非住宅，土地使用期限变更至2045年3月30日。
案涉房屋为公建，原系大连铁路房地产开发有限责任公司开发建设的“双兴财富长街”商品房。该项目土地用途为城镇混合住宅用地，其中住宅土地使用年限为2075年3月30日，公建土地使用年限为2045年3月30日。
本案纠纷系民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时有效的法律、司法解释的规定。
本案争议焦点有二：一是程女士以被告采用欺诈手段，使其错误的相信案涉房屋系70年产权，其系重大误解诉请撤销《房地产买卖居间合同》应否支持；二是宋先生等四被告应否承担连带返还房款的义务。
针对第一个争议焦点，在程女士作为买房人，宋先生作为卖房人以及易捷房地产经纪公司作为居间人签订的案涉《房地产买卖居间合同》中，未有案涉房屋的用途及土地使用权期限等重大问题的描述，在给程女士出具的房产证上写明案涉房屋系70年产权。程女士有理由相信案涉房屋系70年产权，在这种情况下，程女士才与被告签订了《房地产买卖居间合同》。各合同主体依约履行各自义务后，程女士于2020年8月11日取得不动产权证。然而，该不动产权证却记载土地使用权期限至2045年3月30日。由于房屋所附土地使用权期限系房屋的重大且基本信息，足以影响购房人是否购买房屋。程女士基于宋先生的不动产权证记载七十年产权才购买案涉房屋，却取得了登记信息为四十年产权房屋的不动产权证，而宋先生、薄女士及易捷房地产经纪公司均未提供证据证明其在向程女士介绍案涉房屋情况时已告知了案涉房屋土地的真实使用期限至2045年3月，而非不动产权证上记载的2075年3月。此外，案涉《房地产买卖居间合同》约定“过户的全部税费由卖方承担”，因此程女士亦无法通过交纳税费的方式提前得知案涉房屋系四十年产权的房屋。因此，程女士以其对案涉房屋信息有重大误解、被告存在欺诈为由诉请撤销前述合同，符合前述法律规定，亦有事实依据。
针对第二个争议焦点，宋先生作为案涉房屋登记所有权人，系案涉《房地产买卖居间合同》中合同主体和房屋出卖人。尽管《房地产买卖居间合同》落款处签字系由张先生代理宋先生签署，但是宋先生本人嗣后签署《大连市房地产买卖合同》的行为系对前述合同的确认。故宋先生作为合同主体依法应承担前述合同被撤销后返还购房款的义务。
即使宋先生与易捷房地产经纪公司在2020年4月2日签订了房屋买卖合同以及4月13日签订补充协议书且在两份协议书中约定宋先生配合易捷房地产经纪公司将房屋抵押或过户至易捷房地产经纪公司指定人员名下。但是根据合同相对性原则，宋先生与易捷房地产经纪公司之间就案涉房屋抵押或过户等相关问题的约定对合同之外的程女士没有法律约束力。案涉房屋的不动产权属证书均由案外人颁发，是权利人享有该不动产物权的证明。根据程女士从宋先生处购买案涉房屋时所见的宋先生名下案涉房屋的不动产权属证书记载土地使用期限至2075年3月30日，案涉房屋的权属登记转移程女士名下时，不动产权属证书记载的土地使用期限变更为2045年3月30日。案涉房屋的土地使用期限应至2045年3月30日，与程女士在购买之前所见到的不动产权属证书所记载的土地使用期限相差30年。土地使用期限的长短，直接关系权利人的重要权益。故程女士主张被告采用欺诈手段，使程女士错误的相信案涉房屋系70年产权，而诉请撤销程女士与三被告签订的《房地产买卖居间合同》的诉讼请求于法有据，法院予以支持。按照法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故程女士主张退房，宋先生、薄女士返还程女士购房款81万元，以及易捷房地产经纪公司、易捷购房网公司返还中介费22800元、四被告连带赔偿程女士税费19558.07元的诉讼请求，于法有据，予以支持。
综上，法院判决：一、撤销程女士与宋先生、张先生、易捷公司于2020年6月27日签订的《房地产买卖居间合同》。二、程女士于判决生效之日起十日内将案涉房屋退还给宋先生、薄女士。三、宋先生、薄女士、大连易捷房地产经纪服务有限公司、大连易捷购房网科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同返还程女士购房款81万元。四、易捷公司、购房网公司于判决生效之日起十日内返还程女士中介费22800元。
从本案已查明的案件事实可知，买房人程女士对案涉房屋坐落的土地使用权期限这一事关房屋买卖标的物的重大基本信息确实存在误解，其他各方当事人均无直接证据证明交易过程中向程女士阐述了这一信息，因程女士不承担案涉房屋的过户税费，其也无法从该交易环节中获悉。至于宋先生、薄女士上诉所称，因程女士系通过按揭贷款方式支付部分购房款，故其在办理案涉房屋抵押贷款的过程中，应当通过贷款年限、利率和贷款数额等信息知晓案涉房屋并非70年产权的住宅。经本院审查，虽然程女士办理了案涉房屋抵押贷款，但案涉房屋总价款81万元，程女士获准的贷款数额为55万元，超出房屋总价款的50%，因此仅凭现有证据，尚不足以推定程女士在房屋买卖交易过程中已经知道或者应当知道案涉房屋实为40年土地权使用期限的非住宅。
案涉《房地产买卖居间合同》撤销后，宋先生作为有权处分案涉房屋的所有权人、合同载明的房屋出卖人，应向程女士返还购房款81万元，而易捷公司、购房网公司在案涉房屋买卖交易过程中实际收取了包括购房定金在内的相关购房款项，故该二公司应与宋先生、薄女士共同承担购房款返还义务。
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