指导案例1：拍卖中，承租人优先购买权行使问题

指导意见：拍卖中承租人享有优先购买权，但其以竞买人身份竞拍成功后不得反悔而主张以竞买中次高应价行使优先购买权。也不得以成交价和次高价之差，主张损害赔偿责任。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第16条规定，拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无最高应价，则拍归优先购买权人；如果更高应价，优先购买权人不作表示的则拍归应价最高的竞买人。

2、 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承租人能否以侵害起优先购买权为由主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效？

答：合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，即法律规定的承租人的优先购买权。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。

我们认为，基于合同相对性原则，出租人与第三人签订的合同效力应当按照合同法有关合同效力规定判断，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，对于承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，不予支持；对于出租人除外租赁房屋于第三人，并未在合理期限内通知承租人，侵害承租人的优先购买权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

3、 同一方当事人多人共同上诉的，二审案件受理费如何收取？

答：《诉讼费用缴纳办法》第二十二条第二款规定，上诉案件的案例受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。双方当事人都提起上诉的，分别预交。该条并未规定一方当事人多人上诉的，是缴纳一份上诉费还是按照当事人人数分别预交上诉费。

 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零二条的规定，原告、被告、第三人分别上诉的，按照上诉请求分别预交二审案件受理费。同一方多人共同上诉的，只预交一份二审案件受理费；分别上诉的，按照上诉请求分别预交二审案件受理费。即对于一审原告、被告、第三人，因其诉讼地位、诉讼请求、诉讼利益不同，约定分别预交二审案件受理费，但对于同一方多人共同上诉，约定区别情况对待，以当事人的诉讼请求为标准，同一方当事人基于共同的诉讼请求，因其诉讼利益相同，可以只预交一份案件受理费；如果同一方当事人多人分别上诉，诉讼请求不同，即诉讼利益不同，应当分别预交二审案件实力费。

4、 当事人约定租赁合同租赁期限20年，到期后自动续租20年，该自动续租约定是否有效？

答：租赁期间即租赁合同的存续期间，合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定租赁期限自续订之日起不得超过20年。即法律有特别规定之外，定期租赁合同的最长期间不得超过20年。

对于实践中当事签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续期20年，对于“到期后自动续期20年”的约定应当认定无效，理由如下：

首先，租赁合同中承租人所转移者，仅为债权性质的使用收益权，在租赁关系消灭时，承租人应当向出租人返还租赁物，如允许租赁合同期限过长，一般的租赁物均会损耗殆尽，势必影响租赁物的返还，与租赁交易的初衷相悖。其次，租赁当事人的权利义务有赖于双方的约定，但当事人的预见能力终究有限，而合同严守原则又使租赁合同的变更异常艰难，限制租赁合同的最长存续期间，有助于租赁合同的当事人适时调整交易条件。再次，当事人租赁合同约定租赁期限20年，意图使租赁合同继续存续的，可于定期租赁合同届满之时或者之前，续订租赁合同，但新的定期租赁合同仍需受到20年的最长期限限制。如果当事人在订立租赁合同时，在合同中约定到期后自动延期20年，这样的约定意图规避合同法对于租赁合同最长租赁期限的限制而无效。