业主委员会有权保护业主共有的小区土地使用权｜第41辑

案情摘要

某小区的东西南三面有围墙，北面楼宇的一层作为商业，没有围墙。开发商开发该小区后又开发了某国际商务中心，与小区隔一条马路。2006年9月开发商在小区内及东侧开凿水源热泵抽灌井，为商务中心提供用水服务，部分井口距建筑物不足20米。2007年小区业委会、开发商、物业公司、施工单位及部分业主代表进行沟通，签署会议纪要，明确批发商及施工单位打井施工必须取得评估报告和合法手续，在全体业主及开发商达成一致意见后才可以继续施工。政府部门向开发商出具了处罚决定，认定凿井行为未获得许可，要求纠正违法行为，补办手续，同时罚款。小区业委会起诉要求批发商停止违法建设水井，恢复原状。

法院处理

一审法院认为开发商凿井危机建筑安全，判决恢复原状，开发商上诉，二审明确小区内的土地使用权属于全体业主，开发商在小区内凿井侵害了业主的土地使用权，驳回上诉，维持原判。

最高法院民一庭意见

小区业主在购买房屋时，一并取得建筑物区分所有权和建设用地使用权。建设用地使用权由该小区内的全体业主对小区规划范围内的公共空间占用的土地共同享有，其权利基于地表、地下和地上，并在该领域内排除他人的侵害和干预。当小区内的替代使用权遭受侵害时，业主委员会有权代表小区全体业主向法院提起侵权诉讼，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失，保护小区业主共有的小区土地使用权。