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——析濮院国贸物业组织“打砸抢、拉电”乱因？

发生于去年8月4日，浙江桐乡濮院国贸物业公司组织戴红袖章，手持盾牌、钢叉的上百社会闲杂人员，对国贸名品港市场二楼改营女衫的二十几家门店，实施“打砸抢、拉电”已近八个月，至今仍有五家门店被断电的事实。

那么，这样持续市场失控的混乱局面，究竟是什么原因造成的？

桐乡市国贸物业管理有限公司成立于2016年12月20日，注册资金2元，法定代表人：汤传杰。

该物业公司未经召开业主大会选聘，由业委会直接聘请，业委会于去年11月到期自行解散，但该物业公司就是赖着不走，继续横行霸道，今年3.15维权日前夜，趁夜幕降临，物业人员溜进二楼一门店，又实施偷走几十件衣服的勾当。

除了“打砸抢、拉电”之外，该2元物业公司所干的坏事不算少：

1、长期加价收取转供电费，现正被桐乡市场监管立案调查中；

2、由业委会收取的2000多万元市场改造费，也交给该物业公司顾问负责装修仅八间厕所，多余的巨款不知去向，因未对出资业主公开账本，被二楼一业主提起诉讼，请求公开账本，获取知情权。于2022年3月11日濮院法庭开庭审理中；

3、被告业委会到期未出庭，被告物业公司在庭审中所提供四份证据的收取总物业费与总支出费用，经对比发现属于业主投资共有巨额公款被侵占：2017-2020年4年期间的总支出达24848310.42元，物业服务费总收入12888290.21元。在证据交换质证时，该被告就占用属于非物业总收入11960020.21元的来源，称系是公共面积出租收益。

那么，这家2元物业公司大动干戈，究竟何为目的呢？

开发商老板是拥有名品港五楼市场第五整层的最大业主，大家把矛头都指向开发商老板。

但是，开发商老板否认，称：2元物业公司由业委会组建，他也没有参加过业委会授权给物业拉电的会议，就是说拉电与他无关。

二楼被断电业主去问物业老板称：电是他拉的。

但发生奇怪的事，濮院镇里不是及时去处理通电，总是绕开物业公司拉电争议，安排被拉电的业主与开发商老板先单独谈判改营争议，而让组织“打砸抢、拉电”的物业公司老板躲起来，致使矛盾一直难以调和化解。

反观本次争议焦点：主要是“改”与“电”之争，就是“改营”与“断电”的争议。前者就是为“利益”之争，后者实施“打砸抢、拉电”就是为了实现前者的手段。

事实上，改营就是属于民事纠纷的范围，而“打砸抢、拉电”已超出了民事纠纷的范畴。两者不可混淆处理，否则就不可能化解矛盾。

先来谈“改”之争，就是那份一二楼不能改的公约。分析前因后果，不论开发商是否是物业组织“打砸抢、拉电”的幕后指使者，还是被否认。毋庸置疑，问题就是出在开发商这里，这位开发商老板显然是难脱干系。

2008年，开发商起售商铺至售罄，先后分别与300多位业主，450个左右门店，一对一签订购房合同并绑架签订的公约，该公约规定：一二楼经营男衫，三楼经营女衫，四楼经营羊绒衫，五楼为服务配套；以后业态改营，须报业委会和管理公司批准；业主大会成立，新规约修订，老公约作废。

这样原公约的业态规定，使得名品港市场的开盘价比周围高出许多，也使得当时出售每间商铺形成较大的层差价格，以西区为例：一楼90万元左右，二楼70万元左右，三楼50万元左右，四楼40万元左右。

2012年商铺售罄，开发商赚取暴利后，不守诚信就撕毁自己设立并与买主绑架签订的公约，将配套服务的五楼，分割装修成近100百个商铺，出租经营男衫。请特别注意，当时还没有成立业主大会。

2014年，成立业主大会，业委会才修订新规约。新规约没有规定业态。

2016年，由于受电商的冲击，使实体店经营环境发生变化，经营女衫转为旺销态势。因此，开发商携原经营羊绒衫的四楼，一起转营女衫，到现在才知道只是七人业委会依老公约决议同意。

由于通过增建电梯数量的手段与改造及外围广告导向效应的吸引，让名品港3-5楼经营女衫日趋旺盛，其出租价形成了极大的天地之差，2021年更是达到了3-5楼一个门店的出租价达100多万元/年，而一二楼仅为15万元左右/年。

因此，2021年下半，二楼业主也纷纷参照四五楼改营女衫，8月4日却遭致物业公司组织“打砸抢、拉电”的一幕。

那么，为什么开发商可以随便改营改女衫，一二楼却不能；为什么被物业公司“打砸抢、拉电”快八个月了，这么长的时间还未能得到有关协调解决呢？

有业主说，开发商拥有的五楼房产，现在分割商铺可以出让。

致此，开发商为炒高五楼保持旺铺的态势，其目的显然就是要炒高五楼商铺的房价，若每个商铺以1000万元出让，按100个商铺计算，就可达10个亿，如每个商铺出让价每减少100万元，100个商铺就要减少1个亿，降低到500万元出让，那么就要少掉5个亿。所以，开发商是一定要为之最后一搏的。

但凡是要解决问题，总该规范在法律法规的框架，大老板必须讲诚信，共同富裕的国家大政方针之内。

那么，物业公司是否可以组织“打砸抢、拉电”呢？

物业公司的性质，其物业管理就是大家庭保母的服务员，不具有市场管理的职能。

桐乡市物业管理服务中心、物业纠纷矛调委主任，检察官都有表示，物业公司不具有拉业主电的权力。

电力法与相关规章都明确规定：就是禁止拒绝供电，保障生产与生活合法用电，禁止一切占有国家电能的行为，供电方与业主户系直供关系。

无论从道理上讲，还是从法理上去解释，物业公司都不具有拉业主电的权力。因此，及时解决通电是硬道理，是当务之急，必须尽快解决的问题。

最后，关于如何解决改营的争议，因售房绑架签订公约，如五楼开发商老板提出服务配套要改营，必须依合同法规定，解除与每一位业主签订售房合同的公约为前提，才可以改营。

四楼提出羊绒衫改营女衫，也要依民法典、国务院物业管理条例规定，须经业主大会同意才行。

有关行政部门不能任由开发商为了炒高房价而胡作非为，应积极维护社会主义市场经济秩序，及时阻止“打砸抢、拉电”的一切违法行为，保护每个公民的人身财产权利，维护每个公民生产与生活的用电权，及时解决通电问题，努力建设社会主义共同富裕的美好未来。