今年的一场新冠病毒疫情，让全球多数国家的经济都陷入停顿及衰退，与此相应各国楼市也出现量价全面向下调整趋势，这本是市场经济的基本法则。但是，中国楼市的情况则反之，疫情并没有让中国楼市从历史（2016年以来住房销售面积及销售价格每年都在创历史新高）高位摔下来，反之中国的新冠病毒疫情刚缓解，深圳、上海、北京、东莞、杭州、宁波等城市的炒楼之风越演越烈。根据国家统计局的数据，6月份全国100个大中型城市的房价有77个是上涨的，深圳更是出现如2015年那样的房价快速飚升炒房潮，就此，迫于中央“房住不炒”定位的压力，深圳政府不得不在2020年7月15日出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（或深八条）。

深八条的核心是全面收紧购买住房者的市场准入。比如在深圳市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。这就意味着刚入户深圳的居民并没有资格购买住房。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，离异前家庭名下在深圳市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在深圳市均不得购买商品住房。以此来遏制假离婚购买住房。

限贷的条件也全面收紧。比如，购买住房到银行按揭贷款，无按揭贷款记录的，购买普遍住房的首付比例最少为30%；手中没有持有住房但有按揭贷款记录的，购买普通住房首付比例最少为50%；已有1套住房，购买普通住房首付比例最少为70%；购买非普通住房，首付比例还要提高10%，手中没有持有住房但有贷款记录的首付增至最少60%，已有1套住房购买住房首付比例最少要80%。这种差异化的贷款政策将全面提高住房炒作者炒作成本，降低杠杆率。没有金融杠杆，住房炒作者肯定是炒无可炒。

同时规定，普通住房标准必须同时符合3个条件，即住宅小区建筑容积率要1倍或以上，单套住房套内建筑面积120方米以下或单套住房建筑面积144方米以下，以及实际成交总价低于750万元人民币。也正是第三个条件，也将成为当前深圳房地产市场炒作的杀手锏。因为，就目前深圳的房价水平而言，很多小区的房价早就在每平方米6-7万元以上了，住房的总价在750万元是非常普遍的。2018年深圳对楼市政策松绑也是在这个条件上做的文章。还有将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，制止“阴阳合同”、住房市场信息公开透明等方面提出了对策。

可以说，深八条的突然出台，对于前几个月深圳的住房投机炒作肯定是一个严厉打击。这不仅意味着2009年和2015年那种信贷过度宽松导致房地产炒作之风中央政府是不允许再吹下去及吹向全国，而且也意味着这种严厉的限购限贷政策将立即迫使深圳的房地产市场炒作者无法进入市场，深圳住房市场的成交量（无论是新房还是二手房）在7-8月迅速萎缩，深圳房地产市场价格向下调整是大概率事件。至于房价向下调整的幅度有多大，就得看深八条执行持续时间。因为，这些行政性的调整政策，政府随时都会根据市场的情况调整。可以说，今年4月份以来深圳的房地产市场炒作风气四起，最重要的根源就在于近两年来深圳政府一直在放松以往的房地产调控政策。

可以说，近20年来，中国政府出台房地产市场调控政策一直没有停止过，但各城市的房价越是调控，房地产炒作越是严重，房价越是上涨。其根源就在于这些房地产的调整政策更多的是采取行政性手段，而不是真正落实在经济杠杆上。这就必然使得这些行政性的调控政策不是来遏制房地产市场炒作、遏制房价过度上涨，反之成了各地方政府托住房价的工具。正因为如此，中国各城市的房价只能一个台阶又一个台阶地往上涨，从而没有看到哪个城市的房价会向下调整的。政府之所以会这样做，就在于利益问题，就在于这种房地产市场的利益不能让绝大多数中低收入的民众分享。深八条的结果也可能会如此，即让深圳的房价涨到某个平台之后，政府就得用政策永远托在这个水平。否则，需要一年又一年出台一轮又一轮的房地产调控政策吗？打击房地产市场投机炒作，只要真正地用房地产税收政策在事中及事后进行限制，让住房不是赚钱工具，让投机炒作者无利可图，那么房地产投机炒作者有意愿进入这个市场吗？

深八条对全国的房地产市场影响会有多大？就其意义而言，在短期内，中央政府是不允许国内各城市利用过度宽松的货币政策来炒作住房的。但由于当前房地产市场是实行“一城一策”、“因城施策”原则，地方政府肯定会采取阳奉阴违的方式，表面上会遵守中央政府房地产市场“房住不炒”的市场定位，但实际上仍然会不择手段地让其城市房价上涨，等房价上涨之后，又装模作样地出台房地产调控政策。所以，深八条出台之后，有可能2016-2019年的情况再重演（让全国各城市的房价再普遍地上涨一次），但这次的情况与上一次有些不同。这不仅在于三四线城市的住房早已经过剩，而且在于新冠病毒疫情的严重冲击与影响有多大，仍然是不确定中。