当前中国租房市场租金快速上涨的问题已经炒得沸沸洋洋。有数据显示，过去一年里，在全国的一二线城市中，有13个城市房租上涨幅度超过20%。其中成都房租上涨了30.98%，深圳上涨了29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。仅是今年7月房租的飚升更是疯狂。而按照平均月租金排序，北京、深圳、上海已经分别达到了92.33元、78.3元、74.48元。这意味着在两三个月时间里，国内一线城市，一套100平方米的住房平均房租已经从5,000-7,000元迅速上涨到7,000至10,000元。

那么，至于这些城市房租为何会突然快速上涨？见仁见智，如季节性因素，供需结构失衡，如北京那样大力拆除违规建筑，长租公寓哄抬房租，等等。对此，无论如何解释，其实不是太重要的。重要的是为何政府提出发展中国的住房租赁市场，中国的住房租赁市场没有发展起来就会乱象丛生？原因何在？当前中国住房租赁市场发展的障碍有哪里？如果这些问题不梳理清楚，要找到当前中国住房租赁市场房租突然快速飚升的根源是不可能的。

发展中国的住房租赁市场，是十九大报告提出的。十九大报告指出，要建立起中国房地产市场的长效机制，就得要建立起住房租售并举的房地产市场体制。在这个租售并举的房地产市场体系中，一方面商品住宅市场还得继续发展，另一方面要建立起中国的住房租赁市场。也就是说，为了保证居民的基本居住条件，今后的中国房地产市场，有支付能力的居民进入商品住房市场购买住房，而中低收入居民则通过住房租赁的方式来保证。如果中国的住房租赁市场发展了，那么中国房地产市场问题也就解决了，即房价能够稳定在现有的水平，中低收入居民居住也得以满足。政府职能部门所看到的是，如德国有发达的住房租赁市场，中低入居民的居住问题得以解决，同时德国房地产市场房价稳定，居民都能够安居乐业，整个国家根本上也不会因为房地产引发多少社会矛盾。

但是，德国发达的住房租赁市场是如何发展起来的？其前提条件有哪些？如果这些条件难以满足，中国住房租赁市场能够得以发展吗？或中国住房租赁发展的障碍在哪里？我在去年就撰文指出，要发展中国住房租赁市场的第一个前提条件就是落实“只住不炒”的市场定位，去除住房市场的投机炒作功能，去除住房市场赚钱效应，让住房价格完全回归理性，回到住房消费者有支付能力的购买水平。如果这个前提条件不确立，有效健康的中国住房租赁市场是发展不起来的。最近炒得沸沸洋洋的全国一二线城市住房租金价格快速飚升，就是与这种制度、法律、法规准备不足有很大关系，与“只住不炒”的市场定位没有真正落实有关，与当前中国住房市场仍然是以投资炒作主导的市场有关，与中国房地产市场没有真正转型为消费市场有关，让这些城市的房价完全顶在天花板上。

因为，只要政府不用经济杠杆严格限制住房的投资功能，那么居民在是租房还是购买住房上永远是不确定的。特别是房价高得离谱的一二线城市，居民更是会宁可进入购买住房市场而不进入住房租赁市场。在这种情况下，不仅会导致可租赁的住房越来越少，也会导致要进入住房租赁市场的中低收者越来越多。所谓的这些城市的租赁住房供应矛盾就会更加突出。

第二个前提条件是政府对住房租赁市场是不是有足够的财政投入。因为，进入住房租赁市场的主要是中低收入居民，如果房价水平很高，低收入特别极低收入的居民，不仅根本上不可能进入购买住房市场，而且也没有能力进入住房租赁市场。对于这部分居民，政府就得建立公租房的方式帮助解决其基本的居住问题。而政府对租赁市场的财政投入还包括对租赁住房建造的财政补贴及租赁住房者的租金补贴。前者是鼓励企业建造中低收入居民能够租赁得起的住房，后者是鼓励居民租赁住房而不是购买住房。在德国就专门有《住房租赁补贴法》的立法。如果没有政府较大的财政投入安排，住房租赁市场是无法发展起来的。就国内各城市来看，目前地方政府财政支持还是非常少。这是造成当前不少城市住房租赁市场供给不足的最为重要的根源。

正因为，中国住房租赁制度安排严重不足，加上政府不能够以巨大的财政投入增加更多的可对中低收入者的租赁住房供应，这自然会给赢利性的住房租赁企业获得暴利创造最好的机会。因此，要发展中国的住房租赁市场，特别是要发展房价高得离谱多少城市的住房租赁市场，首先要解决的是如何满足中低收居民的租赁住房供应由谁来提供，这些租赁住房租金水平如何来定价，以及这些租赁性住房如何来分配？等等问题。其次，作为赢利性企业的建造的租赁性住房，或私人提供的租赁性住房，租金水平如何，如何来定价，住房租赁市场的利润水平多少？等，以及通过什么的法律制度来保护住房租赁者的权益，如果这些中低收入的住房租赁者的利益受到损害时，如何来赔偿？等等。再就是发展住房租赁市场，政府的住房租赁补助政策如何来确立？采取何种方式来实施？等等。对于这些问题，在发达国家，特别是德国及新加坡，都有一套完整的租赁住房市场发展的法律法规与政策，所以，他们的住房租赁市场能够建立起来并得以持续稳定发展。即使是美国这种以住房持有为主导的国家，发展住房租赁市场也一套完整的计划与制度安排，而对中国来说，基本上是空白。

正是因为这样，一方面政府要发展住房租赁市场，另一方面相应的制度安排又准备不足，地方政府也不愿意过高的财政投入，这自然为企业利用金融杠杆进入住房租赁市场谋利或谋以暴利创造了机会。十九大后，不仅房地产开发企业开始参与住房租赁项目或住房长租公寓建设，而且国内银行及其他金融机构创新各种与住房租赁市场有关的金融工具，比如住房租赁贷。还有，专业住房租赁机构更是以自如、蛋壳、相寓为代表的大型房地产中介公司纷纷设立。这些公司以建立长租公寓为幌子，吸引各路资金及金融机构纷纷进入这个市场。早在今年的1月16日，中国长租公寓领跑者自如就完成了40亿元人民币的A轮融资，估值约200亿元人民币。国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租公寓领域。蜂鸟屋统计数据显示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10总融资金融约为75.792亿元；而集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。

资金的大量涌入，各路长租公寓快速扩张，快速抢占房源，从而让一二线城市的可租赁住房短期内就垄断在少数租赁中介公司手上。比如，目前北京自如手中就持有12万套可租赁的住房。在这种情况下，这些租赁中介公司要控制租赁市场的价格易如反掌。可以说，最近国内许多城市住房租金价格快速上涨，很大程度上就与当前这种住房租赁市场的生态及运行模式有关。如果不改变当前中国住房租赁市场的运作模式，想通过行政性的方式来限制一些城市的住房租金不涨价是不可能的。

所以，当前中国住房租赁市场发展最大障碍是，没有采取有效的经济杠杆让中国房地产市场真正回到“只住不炒”的市场定位上来，没有让中国房地产市场真正转型到消费为主导的市场，没有让房价回归理性；政府对住房租赁市场的定位不清，即主要是解决中低收入居民基本居住问题，并以较大力度的财政投入来支持这个市场；没有设立有效的法律法规确立住房市场企业及业主的利润水平，从而让企业能够轻易地推高租金价格；没有建立起有效保护弱势的住房租赁者的法律法规，从而让他们的利益容易受到伤害等。如果这些方面问题不改进，中国健康发展的住房租赁市场无法建立起来。