租售并举能够让房地产回归到居住功能吗?

易宪容

十九大报告给出中国房地产市场的清楚明确的定位，就是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。就这点而言，是对十几来年来中国的房地产市场拨乱反正，让中国房地产市场真正回到它的居住本源。可以说，这一定位将对未来中国房地产市场产生巨大影响，正本清源，让中国房地产市场真正回到持续健康发展的轨道上。所以，最近国内有50多年城市规划要发展当地的住房租赁市场的计划，希望通过住房租赁市场发展让房地产市场回归到它的居住功能。发展租赁市场成为当前国内各城市房地产市场热闹话题。

现在的问题是，发展住房租赁市场，中国的房地产市场能够回到它的居住功能吗？可以说，住房的居住功能是多样性，不同的国家采取不同的方式。它可以是持有性的居住功能，而住房的持有又包括政府持有、社会团体持有及家庭持有；它也可以是租赁性的居住功能，租赁性也包括政府租赁、社会团体租赁及市场租赁等。这些完全取决于各国政府房地产法律制度安排。尽管其中没有一种固定最优的模式，但以市场租赁为主导来发挥居住功能的模式可以说是一些国家解决住房居住功能比较好、市场交易成本低、可能是比较有效率的模式。但是这个模式必须建立一系列基础制度安排上。

比如为何德国及欧洲一些国家的居民更愿意租赁住房而不是持有住房，就在于这些国家法律制度安排有关，就在于这些法律制度更有利于住房租赁者而不是住房持有者。比如在德国，居民住房租赁为居住功能的主要形式。按照德国的《宪法》和《住宅建设法》的规定，保障居民基本的居住条件是联邦政府首要的政策目标之一。德国房地产市场的宗旨就是要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房，生产的住房就是用来居住的而不是可用来赚钱的。所以这些法律明确规定德国的房地产业不是推动经济增长的工具，而是保障居民居住福利水平不断提升的行业。

也就是说，在德国，房地产市场对住房投机炒作功能是完全拒绝的，在德国，之所以有住房市场投资一切都围绕着居住功能来发挥。比如政府可以通过补贴的方式鼓励建造住房，但这些住房是用来保证市场租赁，并让企业的利润限制在一定的范围内。为了做到这点，德国住房租赁市场相当发达及所占的比重较高，1999年德国居民住房的租赁率达57%。因为，德国政府的房地产政策实行了对社会租赁住房进行全方位的补贴，同时建立起了对住房租赁者强势保护的法律制度安排，以此来保证居民更有意愿租赁住房而不是持有住房。同时，德国也