本次调研还是以东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山等城六区为主，也包含了天通苑、大兴等不是城六区的大型城市居住区，范围主要是北京6环以内2016年新开业的养老机构。

今年新开业的机构明显比去年增多，仅是了解到的2016年新开业养老机构就达到了17家，没有了解到新开业机构可能有这一半还多（听说仅朝阳区2016年就新批准了超过10家养老机构），其他区还有多家养老机构取得许可但把开业放在了春节后。

养老机构总数：

根据北京民政人士透露，截至到2016年10月底，北京为老年人和残疾人提供服务的机构就达到了600个，同比增长3.45%。床位数为131518张，比2015年的125345张多了6173张，同比增长4.92%。

养老机构实际入住人数为75721人，同比增长3.72%。实际入住率约为57.6%，比2015年的58.2%略有下降。这还不算没有在民政统计范围内的养老机构，北京地区养老床位空置率已经快接近危险水平。

 

在2016年，北京市出台了十三五民生福利的主要指标，其中每千名老年人养老机构的床位数要由现在的3.8%，上升至4%。养老机构床位使用率要由现在的约58%，上升至80%。

老年人口数量、退休金：

    截止到2016年底，北京市60岁以上常住人口348.4万人，占总常住人口16%。其中65岁以上的老年人230.4万人，占总常住人口10.6%。退休养老金约为3573元/月。

新开业机构数量：

通过调研得知北京城区（六环内）2016年新开业养老机构（包含了照料中心）17家，项目从2环到5环外遍布，其中海淀2家，朝阳5家，西城3家，丰台4家，石景山1家，东城区1家，昌平1家。机构开业数量比2015年的13家增长了将近31%。

新增养老机构的性质涵盖了公办民营养老院、民营养老院和营利性养老机构，机构种类的丰富性得以体现。其中公办民营养老院2家，营利性养老机构达到了创纪录的8家，民营养老院13家。民营投资还是占据了主要力量。这17家机构，被认定为养老照料中心的有8家。

定位高端的养老项目有6家，床位数1411张，数量和比例比2015年有较大增长，但平均收费却有所下降，超高端项目基本绝迹，表明企业成本控制和投资理念越来越理智。

北京地区几乎再没有大盘出现，300张床位以上的项目已经算大体量机构。

床位数增长量：

床位增长数量为3126张，比去年的2008张增加了1118张。其中朝阳区增长最多，为1295张，其次为丰台856张，石景山区为403张床位，昌平100张，海淀区新增床位128张，西城区320张，东城还是最少为24张。床位增量主要集中在朝阳和丰台，这两个区域的养老机构和床位数在2017年还可能会有大幅增长。

床位数最多的机构在朝阳，有450张床位，最少的床位数机构在东城，只有24张。平均到每家机构的床位数量约为183张，比2015年的154张略有增长。

100张床位以下的机构有7家，100-200张床位的机构有3家，200-300张床位以上的机构有3家，300张床位以上的机构有4家，机构床位数呈现两头分化的趋势。

高端定位的养老项目床位总计1411张，约占新增床位总数的45%。高端项目比例高的原因是大型企业新进入所以项目体量大，高端项目的平均床位为235张。

投资者情况：

    新开业的养老机构有9家为国企背景，其余均为民营资本，其中7家为连锁性质的机构。

资源型企业的转型：

    2013年-2015年是以地产、保险、国企等资源型企业大举进入养老行业的阶段，但经过几年的发展，拥有先天条件的资源型企业扩展缓慢甚至停滞，让人大跌眼镜。随着行业的快速发展，资源型企业必须转变观念，向资本或市场化行为转变，才可能会有一定的声音，否则很快会变成整合的对象。

项目客户定位：

2016年新开业的养老项目有2家定位为自理老人，但也制定了护理收费标准，预计在后期运营中会转变定位。其余定位为综合护理机构，只有1家养老机构明确定位为只接受护理客户。

开业时间：

1-3月开业的养老院有1家，4-6月开业的养老院有2家 ，7-9月开业的养老院有5家，10-12月开业的养老院有9家。赶在最后一个季度集中开业似乎成了惯例，其中更有赶在元旦前仓促开业的项目。

上半年开业的养老项目床位数合计525张，下半年开业的养老机构床位数合计2601张。值得注意的是有多家机构取得了营业许可，但暂时没有开业，预计2017年上半年会有多家养老机构扎堆开业。

 

入住情况：

2016年新开业养老院入住人数约为372人左右，和2015年基本持平，但因为新增床位基数大，平均入住率从2015年的17.5%下降至11.9%， 其中只有一家位于丰台的高端养老机构收住的老人过百位。

收费（收费的统计标准为标准间床位费+餐费+基础护理费）：

这17家养老院收费最低的为2410元/月，针对的客户是自理老人，比2015年低了840元/月。护理型机构最低收费为4600元/月。收费最高的为10000元/月，和去年持平。平均收费6447元/月。40%的机构收费定价（床位+餐费+基础护理费）在5000-6000这个区间。

高端养老机构最高收费10000元/月，低收费7050元/月，平均收费8758元/月，比普通养老项目的收费高了68%。中高档项目的价差在不断缩小意味着高端项目放下了身段而普通项目的投资成本在不断的上升，市场开始趋同发展。

中低端养老机构的平均收费为5187元/月，基本和2015年持平。海淀区新开养老机构的平均收费为 5655元/月。朝阳区新开业养老机构的平均收费为6290元/月。西城区新开业养老机构的平均收费为5566元/月。石景山区新开业养老机构的平均收费为8300元/月。丰台区新开业养老机构的平均收费为7450元/月。东城区新开业养老机构的平均收费为6250元/月。昌平区新开业养老机构的平均收费为5800元/月。

收费结构：

    2016年新开业的养老机构平均收费为6447元/月（床位费+餐费+最低护理费），其中床位费占总收费比的55%。餐费占总收费比的20%。护理费占总收费比的25%。

 
经营者价值理念有待提升：

    分析新开业养老院的收费构成，床位费比重占到一半以上，而护理费比例明显偏低。护理费代表着服务价值的体现，只有一家的最低护理费达到3000元，剩下的都不超过2000元，这意味着养老机构还是以提供居住为主要经营思想，对于服务带来的价值几乎没有体现。看看这几年机构的收费增长曲线，餐费和床位费都有比较高的涨幅，唯独护理费的涨幅最低，如果不提升一线人员的待遇，就吸引不到和留不住优秀的人才，作为标准的服务行业，如果无法提升服务水平，何来服务的价值。而护理费的增加，又涉及到企业对于服务的自信，否则涨价后就会造成老人的流失。

    从业者流动率依然较大，但相比2015年有所减少，或许是由于2015年的跳槽高峰，刚去了新的公司，所以人员流动没有去年频繁。

    高层人员流动的特点是往筹备中的公司流入，在已经运营的高端机构中有过一段运营经验的管理者几乎全部去了新筹备中的公司，离开了运营的岗位，全部变为了筹备者，到了运营阶段，这些储备的运营人员又去了新的筹备项目，渐渐的脱离了运营岗位。而运营成熟的高端项目基本没有听到有成熟经验的高层加入。

    一线服务人员年轻人比例增多，老龄化带来的市场发展机遇、观念转变、热爱成了吸引年轻人进入这个行业的主要原因。

    中、低端民营连锁养老机构虽然不断发展，但由于家族烙印深厚，缺乏现代化管理制度和方法，在吸引优秀人才方面没有优势，预计这种情况在行业持续发展的状况下很难得到改善。

养老照料中心：

    养老照料中心的政策在放宽。以前每个街道只批准一家养老照料中心，2016年这个政策在多个区域被打破，至少在三个区、多个街道都批准了两家以上的养老照料中心。

北京养老分布图：

    目前北京市场出现了五个养老机构集中的区域，这五个区域最少的地区在半径2公里内都有不少于6家养老机构，温泉地区甚至有超过20家的养老院，并且未来还会有增长，如果有机构有意向在此投资应更加谨慎。区域集中虽然给老人提供了更多的选择，但每家新开业的机构都会造成其他机构老人的流动，这几个区域已经出现每当有新机构开业，有较大优惠时，就会有周边养老院的老人流失，未来这几个区域也是最有可能产生价格战的地区。

东、西、北面都有了养老机构扎堆的区域，预计南边未来也会形成以地铁4号线沿线大兴新城住宅区为主的集中养老区域。

2015年北京养老机构的关键词：“并购”&“驿站”

虽然现有的知名连锁养老机构在不断开出新店，但速度明显放缓，似乎在消化前期扩张过快的果实，相反一些比较接地气的中小型养老机构连锁发展却方兴未艾，多家机构开始连锁发展，甚至有机构一年开出两家以上的分店。随着政策的调整和倾斜，市区养老机构发展的路线似乎更加清晰，郊区大盘几乎消失，辐射居家和社区的养老综合体是众多企业的重点方向。

连锁企业还在延续着去年的发展，但并购却是2016年北京甚至全国养老市场的一个热点。

从去年年初上市公司宜华健康收购上海亲和源，年中光大控股收购北京汇晨，年底合众人寿华东地区的收购案，还有未公布上亿的收购消息，养老行业的收并购贯穿了整个2016年，“并购”当之无愧为2016年养老行业最热关键词。

我从2015年就预测行业已经进入到资本竞争的时代，而资本的口子一打开就根本停不下来，在上述几个并购消息公开后，更多的企业加入了并购行列，其中既有民营资本，也有国有企业，而收并购的重点也不局限于一线城市，而是在往二、三线城市下沉，错位收购或形成。未来资本的格局会形成一线城市和二、三线城市两大阵营，相信3-5年后，两大阵营会展开重组整合，形成大型的养老产业集团。

“驿站”是2016年北京养老市场的另一个热点词。在政策的驱动下，各类相关或无关、有过养老运营或没有运营经验的企业纷纷争夺这以前完全无人问津、看不到任何成功案例的领域，几年前各类企业进入养老行业跑马圈地的盛举再一次重复上演。

投资者需要考虑的是，投资决策是以政府政策为导向还是以市场为导向？驿站其实就是三种养老模式中的社区养老，但社区养老其实是政策制定者、项目运营者、消费者谁都说不清楚的一种养老模式，都弄不明白的东西它的商业模式也是最不清晰的。

如果我们把盈利希望寄托在政府购买上，可能前几年盈利还可以，但就像鼓励机构养老一样，以前有建设补贴，现在基本没有了，平均的入住率仅为58%，那些投资者就好像温水煮青蛙一样，等深陷其中的时候在自拔就很难。

建议投资者还是要把投资决策建立在以市场为导向方面，只有在市场竞争的环境下能存活下来，企业生存发展才会持久。

政策预测：

一、养老服务发展方向：在北京市民政局发布的十三五工作规划主要任务第一条就强调了要加快构建以居家为基础的养老服务体系，由此可见机构的发展必将受到控制，政策将大幅度向居家养老倾斜。

二、养老机构建设补贴：似乎是从2016年开始，北京地区养老机构的建设补贴除了换成养老照料中心的一次性补贴外，其余全部转变成居家养老服务的补贴对养老机构发放，预计今后也会延续这个思路，2017年或许不再会有建设补贴，全部改成居家养老服务补贴的形式发放。

三、提升养老机构床位使用率：到十三五末，养老机构床位使用率要由现在的58%提高至80%，这也是我前段时间就提出养老机构供给侧改革的重要一点。老人选择入住养老机构毕竟是个市场行为，政府没办法强制提升入住，这种情况下，达成目标的方法就变得有限。

案例分享：国企与政府敏感部门的养老合作示范

项目名称：有颐居养老照料中心

项目概况：有颐居养老照料中心位于中央党校社区内，建筑面积1260平米，建有32张床位，是一家集养老、康复、照料于一体的医养结合型养老照料中心。该项目是在原党校社区卫生服务站的基础上改建而成，档次较高，运营商为北京中天颐信企业管理服务有限公司。北京中天颐信企业管理服务有限公司是中信产业基金旗下养老产业专业的运营管理平台。

    该项目在运营上由企业独立运营，在服务的人群上分为了中央党校离退休人员、中央党校干部家属和外部人员三类群体，每一类群体享受的价格优惠都不一样。敏感单位的离退休干部送到民营养老机构集中养老可能顾虑的会多一些，自己建设养老机构没有运营能力也没有人员编制，并且老人毕竟愿意在自己熟悉的生活环境中老去，所以在单位集中居住区拿出物业和国企合作，是比较好的一种模式，这种敏感单位和国企的合作模式或许可以让更多单位借鉴。。

    国内养老市场发展异常迅速，每一年都发生着巨大的变化，使得我们要不断学习和更新才能跟的上步伐，但遗憾的是2016年北京市场还是产品同质化严重，看看婴幼产业，每一家幼儿园都有自己的特点，每家都不一样，但养老院几乎每家都和宾馆一样，只是大宾馆和小旅社的区别，没有太多亮点。行业从业者还是需要解放思维，把产品做的更丰富，让老人有更多选择，期待2017年的精彩。

    本报告为删节版，如需要完整版或2014-2015年白皮书的朋友可以和我联系15311506450（微信）告知您的姓名、就职公司、职位和联系方式，我将会把完整版免费发给您供您参考。

 

 

2015年北京养老机构发展调研白皮书

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2014年北京养老机构发展调研白皮书