2010年保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，根据《办法》细则，保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，由此拉开了险资投资老年社区的大幕。

险资企业直接参与老年社区全过程开发建设运营，这在国际上也算是新模式，没有太多参考可以借鉴，到了今天，经过5年时间的推移，有了案例，我们就可以从新审视保险企业的投资路径。

保险公司投资老年社区的目的：

1、      调节资产配置比例：保险公司的产品是未来的风险抵御，公司最核心的是人，最大的资产也是人，是个典型的轻资产型公司，如果没有一些重的资产压底，投资者和客户都会有所顾忌，投资建设老年社区正好解决了这些问题。

2、      刺激保险产品销售：从现在已经进军养老社区的保险公司来看，每一家都是把社区和保险产品相挂钩，相关的保险产品甚至在社区没开始建设的时候就已经提前把建设资金收了回来。

3、      增加投资收益：为了控制风险，国家对保险企业的投资渠道有严格限制，这也导致保险公司投资收益率不高的现状。为了应对未来支付，在后期养老社区运营中让客户的保费花在自己社区中，资金在自己的生态圈中流转，获得更多价值收益。

4、      资产增值：养老社区物业保值、升值也是投资的重要原因之一。

基于以上因素，保险公司用手中掌握的大量资金在全国一、二线城市郊区选择大体量地块建设养老社区，理由是山清水秀、空气清新、鸟语花香，这样的地区适合养老，但这样的模式真的正确吗？

个人觉得，保险公司愿意在最黄金的地段购买优质物业办公使用，却在郊区购买便宜土地建设老年社区，这个投资逻辑很怪。从现在的发展情况来看，除了北上广深等一线城市，其他地区应该选择在市区主要地段拿地建设养老社区，郊区大盘应适当控制。

选择在郊区拿地很大一个因素是因为价格相对便宜，但保险公司自身营销能力强，在养老社区还没有建好的时候对应的保险产品销售就已经把投资成本收回来了，并且保险公司资金成本很低，物业全部自持，所以地价的因素并不应该是首位。

对应保险企业投资养老社区目的3、4点我们会发现，在市区建设养老社区相比在郊区建设养老社区未来的收益可能会有比较大的差异。他们的成本基本一样（保险公司通过前期相关保险产品的销售把投资都收回来了，并且都是自持物业），但在资产增值上，市区优质地块的物业增值幅度一定是大于郊区的（除非有极特殊的情况，例如修建迪斯尼、高铁站、奥运会等），在后期的运营上，市区的项目也一定比郊区的项目入住有保证，收费也更高。

在市区建设养老社区的优势：

1.    解决了位置偏僻，客户参观不便的问题：养老社区如果位于郊区，路程远，配套设施不齐，医疗资源有限，多多不便。如果项目在市区，这些问题都可以解决。

2.    解决了社交问题：并不是在一个很大的空间内和一些年纪、文化、爱好、背景相似的人在一起就是社交，它还是缺少了菜市场讨价还价的喧杂、超市商品比较挑选的丰富视觉，街上各色人等穿流的生活味道，活在生活中才最真实。

3.    解决了宣传问题：当你变成了市区内的地标时，不管是品牌还是知名度都会被放大，带来的广告效益不言而喻。

4.    解决了后期运营问题：位于市区、临近优质的医疗资源、和子女一碗汤的距离，这么多优势，入住还有什么需要担心的呢？

以前国家一直在调控房地产价格，对于险资拿地或多或少会有些限制，但现在全国房地产基本都处在去库存的阶段，各地救市政策不减，再加上经济下行压力大，开发商投资谨慎，土地财政缩水，对于险资拿地，或许有开放的迹象，险资也可以适时调整投资策略，拥抱市区。