感言：

   从2012年起就开始小范围的跟踪和调研新开业养老院，2013年又持续的坚持下来，到了2014年，越来越多的企业进入到了养老行业，突然发现很多机构做决策的时候都缺少相关的依据和数据，于是决定把2014年北京新开业养老院的调研范围扩大，把养老机构的实际运营情况呈现给大家，让大家能了解一个真实的市场，于是又把调研范围扩大，扩大到了北京市区所有能了解到的新开业养老院，经过了长时间数据收集和分析，终于完成了这份报告，特别感谢张晓栋先生、周加乐先生、黄昌伟先生、黄晓庆女士，感谢所有帮助我的朋友。

    因为力量有限，所以这次主要调研了北京市城6区2014年新开业养老院的运营情况，希望2015年能有更多的朋友帮助，把调研范围扩大到北京所有区县及其他一线城市，为大家的决策提供有力的参考依据。

    按照北京市的规划322个街道（乡、镇、地区办事处）都将至少建设一所50至100张床位的养老照料中心，2014年北京将建成80个拥有50至100张床位的养老照料中心，北京在2014年最少要开设80家养老院，床位最少4000张,，从这次调研的结果看，床位数的增长超过了政府的规划。对于折子工程大家可能会有一个误解，那就是北京要新建322个养老机构，其实不是这样的，有些街道确实新建了日间照料中心，但有些街道是把一些社会力量兴建的养老机构（并且有些是已经开业的养老项目）纳入了折子工程里面，下面是我调研的一些具体情况：

机构增长数量：

目前通过调研得知北京市区（城6区）2014年新开业养老机构（包含了社区日间照料中心）27家，项目从2环到5环外遍布，其中海淀7家，朝阳9家，西城4家，丰台6家，石景山只试营业了一家8个床位日间照料中心，东城区则没有一家机构新开业，区域发展很不平衡。

新增养老机构的性质涵盖了公办养老院、公办民营养老院和民营养老院。其中公办养老院1家，公办民营养老院9家，民营养老院17家。目前来看2014年新开业的养老机构还是以民营机构为主，但公办民营的养老院增长迅速，占了33%的比例，比2013年增长不少，这显示政府正在发力建设社区型的养老日间照料中心来解决养老问题，但政府的强势介入对于民营企业的投资和运营都有严重的影响，将会进一步压缩民营企业的进入和生存门槛。

床位数增长量：

床位增长数量为4428张。其中丰台区增长最多，为2476张，其次为朝阳区1335张，东城区则最少，为0张。床位数最多的机构在丰台，有1000张床位，最少的床位数机构在海淀，只有6张。平均到每家机构的床位数量约为164张。

     其中30张床位以下的小微型养老机构占了8家，又以海淀区最多，有4家，占了一半，这可能和海淀区鼓励社区小微型养老设施有关系。30-100张床位的机构有7家，100-200张床位的机构有6家，200张床位以上的机构有6家。

    高端定位的养老项目床位总计589张，平均每个项目床位98.2张。

    明确定位为康复护理的养老机构床位数合计361张，占新增床位总数的8.1%。每个项目的平均床位数为51.6张。 

项目客户定位：

    没有一家机构明确将客户群体定位为自理客户，大多数客户定位为自理+护理，只有7家养老机构把自己明确定位为只接受护理客户，占总数的29%，但护理型项目的床位数普遍偏小，这也是护理型机构的一个特点。护理客户群细分当中没有一家专门定位为收养失智和植物人的养老院。但根据收集到的信息，2015年将会有这样定位的养老机构出现。

    7家定位为护理型养老机构中有5家是高端养老项目，看来高端的养老项目定位更明确，也折射出高端养老项目的一个发展方向。7家机构中，有2家定位康复型护理模式，有3家正在申请或已经申请下了医疗康复牌照。

收费（收费的统计标准为床位费+餐费+基础护理费）：

    这27家养老院收费最低的为2900元/月，收费最高的为12800元/月，平均收费5315元/月。比2013年新开业养老机构的平均收费4542高出773元，近17%，比2012年养老院的平均收费3500元/月高出将近51%。

高端养老机构最低收费6500元/月，最高12800元/月，平均收费为9458元/月，中低端养老机构的平均收费为4131元/月，高端养老项目的收费比中端养老项目的收费高了近77%。

    海淀区新开养老机构的平均收费为 5357元/月。朝阳区新开业养老机构的平均收费为5968元/月。西城区新开业养老机构的平均收费为6050元/月。石景山区新开业养老机构的平均收费为6500元/月，丰台区新开业养老机构的平均收费为3600元/月。

入住情况：

    2014年新开业的养老院平均入住率为22%，入住人数约为980人左右，一共有3家养老机构收住的老人过了百位。单店入住最高的人数将近300人，这些养老机构的共同特点都是价格亲民，平均收费为3033元/月，并且都是在上半年开业。3033元/月的收费比北京的平均收费低了70%，从这几家的入住人数来看，低端的养老项目还是有很大市场的，虽然位置稍微偏僻，但客户似乎更看重价格而非性价比。

    高端项目的平均入住率仅为4.5%。实际入住人数约为27位。入住最好的项目入住率也才达到10%，入住率和入住人数这么惨淡可能和高端项目大都集中在年底开业有关系，这几年来高端项目虽然一直在涌现，但入住率的攀升还是比较缓慢，对于新的高端项目，除了要客观的看待市场需求外，还需要在产品设计、成本控制、收费、选址上做详细的调研以确保项目的成功运营。

开业时间：

    1-3月开业的养老院有6家，4-6月开业的养老院有8家，7-9月开业的养老院有5家，10-12月开业的养老院有8家。上半年开业的机构数量和下半年开业的机构数量基本持平。

    上半年开业的养老项目床位数合计3433张，下半年开业的养老机构床位数合计995张，上半年开业的机构床位数比下半年要多的多。从季节来看，春季和秋冬季开业的养老机构数量最多，选择这个时间段开业也是想抢在春节过后和重阳节这两个行业旺季来尽量抢夺市场份额。

投资者情况：

    新开业的养老机构，有1家为政府直营项目，4家有国企背景，2家有外资背景，其余均为民营机构。

总结：

    北京的折子工程带来的问题也逐渐开始显现，行政的手伸的太长。一边是鼓励民营资本进入养老行业，另外却在市区中心地段不计成本的建设社区养老机构，这样对于民营资本进入养老行业的热情是个沉重的打击，使民营机构的生存负担加重，迫使民营资本改变进入行业的方向，从以前的自主投资变成了现在跑主管部门要项目的方式，投资变得谨慎、资金流入变少，政府这种强势介入主导的方式同时也变相的增加了行业的准入门槛，对于行业长期发展来看，太分散没有形成规模效益，抑制了连锁养老企业的产生，不容易让品牌养老公司迅速的做大做强，反而是给一些不规范的企业留有一定的生存空间，形成了一个个养老孤岛，整合起来比较困难。

另一个现状是机构的营销和服务半径缩小，服务对于营销的影响力将会逐渐加大。由于每个街道都要建一个社区型、50个床位的日间照料中心，所以机构之间的距离变得较近，客户就近选择的机会也变得更多，每一家养老机构约50%-60%的客户会集中在项目周边3-5公里的范围，口碑传播变成了养老机构营销的主要方式，而服务则变成了这一方式的支撑。

人员的紧缺和流动也成了行业的常态，机构通过自身培养和提升管理者的速度在变慢，通过跳槽来提升职位和收入的方式正在变大。新开业的大部分项目管理层来自医疗或其他行业，行业的工资及福利也有所提高，预计未来人员的流动和紧缺将会是行业的常态并且现象将会进一步加重。

    政府强推社区照料中心的方式可能会起到改变大众对于养老的观念和看法。以前时不时听到社区内新建养老机构遭到社区居民抵制的新闻，但由政府层面去推行日间照料中心的方式，降低了居民的反感意识，加之老龄化现象日趋严重，对于机构养老这种方式的歧视色彩将会逐渐褪去。

日间照料中心也起到了积极的作用，例如：1、解决了老年人实际的生活问题，促进了消费。2、老人的消费有多种可挖掘的新模式，例如餐饮，其实外面也有很多的社会餐厅可以解决老年人的餐饮问题，但为什么社区老年餐厅开业后还是会有这么多老人来消费呢？这些消费能力是一直都有的，还是因为有了这个地方才被释放出来的。如果一直都有，那为什么这些老人还会到这里消费呢？价格？卫生？口味？便利？还是营养是他们主动前来消费的诱因？如果这个需求是因为社区日间照料中心开业而被释放的，那就意味着其实老人还有很多消费习惯是需要引导的（关于老年饭桌的调查另见完整版）。3、日间照料中心倒逼了养老机构的开放式管理。以前的养老机构都是封闭管理，我也早就倡应该建开放型的养老院，目前这种社区照料中心的开业促进了养老机构的开放，也促进了人群对于养老机构的接受。4、日间照料中心集长期居住、日托、老年餐桌、服务为一身，也等于是修正了前期单独发展日间照料中心和老年饭桌遭受冷落的现状，这个改变确实起到了很不错的效果，也让我们看到了其实政府在需求方面的调研和调整有时候比我们想象的要快一点，在这里为主管部门点个赞！

政府大力推广社区日间照料中心的模式，是把机构养老和社区养老模式合二为一，在政府设计的三种养老模式中涵盖了两种，剩余的居家养老模式预计将是政府大力推广和扶持的重点，这也和最近北京推出的相关养老政策不谋而合，预计在2015-2016年除了继续推进社区日间照料中心的建设外，居家养老服务将会是政府下大力气的方向。

2015年北京养老机构发展预测：2015年将会延续2014年养老机构大批入市的现象，但市区的项目可能会略有减少。高端项目增长的数量应该和2014年差不多。民营资本可能还会是投资的主角，但热情会有所降低，国企可能会进一步的发力，在2015年新开业的养老机构中的比重将会加大。入住价格预计会比2014年有小幅的上涨，但涨幅不会再有2014年那么高，涨幅主要靠大型高端项目的带动，所以2015年主要是看险资项目的表现。

经过这一次的调研，感觉就像是在做一道大菜，每家机构都是一份配料，我则向一个大厨把这些数据进行最后的加工，然后呈现给大家一盘内容丰富的大餐，每一位提供配料的机构都可以免费享受这道美食。这份菜，离不开大家的配料，如果大家都不提供，则都不能享受这些成果，但如果有了这些数据，我们就会在投资和经营的时候有了参考依据，避免了盲目和走弯路，促进行业健康理性的发展，对于大家和行业都是一个有益的事情，如果您愿意参与制作并分享这道大菜，希望您能和我联系，15311506450 养老人生。

注：此份调研为删节版，数据后期也进行了更新，如果想看全文，请告知您的姓名、就职单位和联系方式，届时将会把完整版和您共享。