最近接触了一个很复杂的案例，大致情况如下：

多套公寓房，建筑面积为200平米，户型为4室1厅的房屋，房间28平米左右，客厅50平米左右（见下图），简单装修，位置处于市内，交通便利，楼下有花园，电梯为普通电梯，周围全部为2000年后建成的高档社区、国家机关和写字楼。经过核算，单床位收费在4500元/月才能收支持平，房屋结构不能改动，只能在现有条件下运行。该怎么定位入住人群？提供什么样的服务能支持这么高的收费？怎么更合理的利用空间？以什么作为宣传点呢？

入住人群定位：

自理老人：按照床位计算，每套房间内要居住8位老人，既每个房间居住2人，基本上能负担这么高费用的老人都不一定习惯和别人共同居住在一个不到30平米的房间内，如果让老人单独包一个房间，这种收费明显又不能支持这种居住条件。虽然很想定位自理老人，但还是放弃了。

最终客户定位：老年痴呆老人护理和康复人群，每个房间居住一位老人，收费在9000-12000元/月。理由：北京65岁及以上人群的老年性痴呆患病率为7.8%，是个很高的比例，目前能接收这类老人的专业养老机构非常少，并且相关经验都不是很多。这类老人现在主要是家里请保姆照顾，我们也做过调查，一般出现中度症状的老人，如果只有一个保姆照料，发生走失、意外的情况比较多，家属也相当的操心，一般的情况是家属请一个保姆，又要请一个小时工，费用同样也不菲，并且老人还不会得到相应的非药物性的恢复性治疗。在这种背景下，这类老人的家属更愿多支付一些费用，让老人有很好的一个居住、照料和恢复的环境。

空间的合理利用：由于这类老人需要更多的非药物性恢复治疗，所以小组式的情志、智力活动都安排在大厅中活动，居家式的照料模式可以让护理人员很方便的查看每个房间的情况，又可以避免老人的走失。

护理人员的安排：每套房间设置一名护理人员，同时，每三、四套房间设置一名流动支持人员，人员配置高效合理。

宣传点：由于周围单位及公司较多，宣传方向以“每天和父母一起吃午饭”为切入点，让在附近上班，平时工作繁忙的子女可以在中午午饭的时间来看望父母。

更多的附加价值：针对这类老人易出现的忧郁或攻击行为，墙和家具、床帘、房间门采用了米色、米黄色或淡绿色的色彩（老人可以任意选择）来缓解，或者可以完全按照老人家里的房间布置，家具可以自己携带，墙壁的颜色也可以按照老人的喜好粉刷，甚至可以让老人任意涂画上自己喜好的图案，力求让老人能更快的适应这种新生活环境。

针对老年痴呆等特殊客户群，对居住和服务管理要求非常高，最基本的是要保证不能让老人走失，不能让老人因为一些特殊意外伤到自己或别人，所以要求机构必须要有单独的区域进行封闭管理和进行特殊的装修来预防，区域还要方便护理人员能方便的观察到每一个角落。同时针对男性和女性、症状情况应分别设计对应的情志、智力活动。对老人要采用特殊的沟通方法，不能对老人的异常举动武断的限制和制止。对老人房间内可以引起老人意外的摆设和物品要特殊的管理。饮食要有针对性的进行食物搭配，同时对于老人的用餐和服药更是要多加关注。

该案例属于普通住宅的改造项目，可以便于每个房间进行个性化的装潢，但大规模，流水线建筑的房间可能不适合以上的定位及营销方法。