房价hold不住了吗？

文/轻度昏迷

    日前，上海多个楼盘大幅下调楼价引发业主不满，与开发商爆发冲突。业主称一套房总价跌掉四十至六十万元，难以接受。

    北上广深等一线城市的房价在苦苦支撑一段时间之后，终于出现了大幅下降的态势。今年的总体房市与去年的火爆相比可谓冰火两重天；未购房者的欣喜若狂与已购房者的惊慌失措又可谓冰火两重天。房价的跌势，也让诸多未开盘或者在建房产项目的开发商心生忐忑：房价，真的hold不住了吗？

    一线城市的房价，诸如上海等地，其实早在去年就进入了冰冻期，去年底开始便有价无市。而二三线城市今年的涨势更如昙花一现。数年坚挺、涨势如潮的房地产市场貌似难挽颓势，一场房地产的动荡在劫难逃。事实果真如此吗？就在房产调控政策出台之初，许多所谓的房产专家曾众口一辞地预测房价未来的走势仍然是上涨为主，只不过上涨速度放慢而已；而今，就连万科、绿地等大型房产公司也开始降价促销，有的甚至力度不亚于温州炒房团们大幅降价的甩房套现。对此，笔者提出几点疑问，愚见供大家分析参考！

    首先一点，房市的拐点是否真的到来了，还是调控所致？世博会后，一线城市的房价涨势有增无减，在当时似乎曾出现在日本的房价地震似乎离中国很遥远。如果日前的降价是调控所致，那么很可能在调控政策放宽或者取消之后还会有反弹之势。如果，房价的拐点是真实的到来了，那么即使放宽调控，房价上涨的动力也已基本上荡然无存。

    其次，房价一旦下降，是大城市先降还是全国范围不论大小城市一起下降呢？目前的总体形势是，大城市的房价偏高，尤其是特大城市的房价更是高高在上，而中小城市的房价比起大城市貌似中间还有这很大的幅度。这种幅度的存在给了大城市足够的降价空间，但是一旦大城市降价幅度过大，势必带动中小城市的房价下调，因为不可能出现全国大小城市房价接近或者相差不多的局面。

    再次，在建项目或者在售项目的开放商以及已购房者与炒房者构建的阻止房价下跌的大军能够起到的作用有多大？就在近期，笔者曾经和业内的朋友谈过房价的走势问题。发现大多数人其实对于房价的上涨已不报希望，只是寄希望于房价不要降，而他们所谓不降的大部分原因来自于：发放购房贷款的银行、开发商与现有的有房者肯定会极力阻止房价的下调。那么在国家不断调控、房价涨幅已逐渐远离民众的消费能力的背景下，这批人能够起到足够大的作用吗？

    其实，直到现在，笔者依然认为在市场经济下决定房价的根本因素是供求关系。也就是说，在中国，需要房子的人很多，但是这种需要如果远远背离了大众的消费能力，或者为了这种需要说付出的代价足够沉重，那么长久下去也是注定难以支撑的。何况近几年中国新建的商品房数量大得惊人，如果仔细统计一下，也许供应已经大于需求也说不准。所以，无论房价的拐点是否到来，有一点可以肯定的是，这个拐点注定会到来，即使不是现在，也将会是不远的将来。

    在中国一直有一个规律，大家有段时间挤破了头去做一件事情的时候，过些时间回头再看，发现那个做法是有些可笑的，就像十几年前农村户口的想尽办法想变成城市户口。几年间，全国人民在涨价的大潮中击破了头皮勒紧裤腰带想拥有一套房子，这也许是一段时间之后再来看也让人发笑的前兆吧。

    除此之外，其实仔细想想房价能够上涨的支撑力已经基本上找不到了，但是下降的支撑力却与日俱增。不说别的，就说未来时间内中国肯定将会大举进行的农村社区化进程。也就是说，这个进程将会让大多数农民住着原来只有城市才会有的楼房，而且这种趋势将不可避免。这个进程让需要楼房的人大幅减少。

    可以肯定的是，房价的走势在未来会趋向合理化。这种合理化其实并不仅仅意味着房价不可逆转的下降趋势，它将会在几个方面做出调整：一是房价的泡沫会逐渐破裂，也就是房价过高的房子一定是要降价的；二是城市与城市之间的房价不会出现目前这种大得惊人的差距；再就是房子的价格会依据房子的质量、配套以及舒适度等各个方面进行价格的合理分配。也就是说以后有房子将不会这么难，房子的性价比将变得越来越重要，在此基础上房子的价格也将会高地错落。房价的合理化调整应该会从大城市开始，幅度最大；然后是中小城市，幅度显然没有那么大；在大城市调整的过程中，说不定的是会短暂带动中小城市的房市。总体上来说，就目前的态势看，总体上合理化的降价已经难以避免。

    当然，合理化不是说一定会降，有些地方房价低得不合理也可能会涨。其实规律和趋势是不可逆转的，不想失去的东西，并不意味着不会失去。在任何时候，都不会一直走运，哪怕是极力想hold住的，还真不一定hold得住。