“新国五条”对房地产市场会产生连锁反应

号称史上最严厉的楼市调控的“新国五条”及其细则分别在中央“两会”前公布了。特别是细则，原本以为细则不会通过这么快，也不会规定这么具体。但是，它们却在人们意料之外通过了。

“新国五条”及其细则的最大贡献，恐怕是把支持自住性需求、坚决抑制投机投资性购房行为作为我国房地产市场调控必须坚持的一项基本政策进行了定位。在这个定位基础上，“新国五条”确定了房价控制目标，制定了限购、二套房贷、出售自有住房个税、房产税、增加住房用地供应量、保障性住房、市场监管和预期管理等政策措施。

应该说，“新国五条”及其细则，是一整套组合拳。其方向明确，内容全面，措施较硬，力度较大。随着下一步各省市区配套措施的实施，相信会在房地产市场形成连锁反应，产生持续影响。

比如，一线城市新建商品住房价格会止住上涨态势，至少短时期内会产生一定下跌趋势，有利于在较为合理的房价范围内进行适当的结构调整；一些投机投资过度的二三线城市，特别是沿海城市、旅游城市，房地产泡沫会大幅挤出，如温州。

人们担心的最大问题，是房地产新政带来二手房市场的波动。全国普遍来看，二手房交易首当其冲受到影响，短期内二手房买卖会跌入低谷。这引发的人们对购买二手房成本进一步上升的担忧不无道理。由于一线城市楼市供求一直比较紧张，此前交易环节的营业税、个税、契税、中介费等基本转嫁到购房者身上。人们担心，如果一线城市、热点城市的供求关系得不到明显改善，新增个税会不会再次转嫁到购房者身上，进一步提高购房者购买二手房的成本，再度推高房价？进一步说，新政能不能会带动新楼销售反而利好开发商和地方政府，能不能抑制了改善性需求而导致租房价格猛涨？新政最引人注目的，是出售住房计征20%个人所得税。这一政策如果全面实施，二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响，可能出现短暂的过户末班车热潮，但此后过热的二手房市场必将迅速降温，成交量会明显下滑。

当然，还有两个问题要注意，新政有可能抑制外来人口的购房需求；同时，在一些较大城市有可能会出现租房价格提升的情况。

关于稳定房价工作责任制。“新国五条”要求认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。至于这个房价多少区间算作合理，这很难判断，不同城市有不同的标准和要求。比如一线城市和房价上涨过快的二线城市，控制目标就应该更严格一些。而对于三四线城市，以及房价上涨过快的二线城市，控制目标可以相对宽松一些，特别是那些房地产市场萎靡不振甚至几欲“崩盘”的、被称为“鬼城”的三四线城市，就应该有一些更为宽松的目标和刺激性措施。像沈阳，今年一月份房价同比、环比都在1.3%、1.5%之间，这些年房价增长也较为理性，就可以制定较为宽松的目标。这也是体现政策执行的差别化，不是一刀切。

稳定房价工作责任制有明确的问责要求，国务院要求各省政府对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，采取有效措施保持市场稳定。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。哪个省市区也不会轻易“绕道走”、变相“微调”或“打擦边球”的。

需要指出的是，这轮调控是抑制需求与增加供应相结合。国务院常务会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。“新国五条”既有限购、差别化信贷的抑制需求的政策，也有增加土地供应、增加普通商品房供应、增加保障房供应的措施。可以预见，本轮调控将采取抑制投机投资性需求与增加普通商品房及保障房供应相结合的方式进行，这将为地方灵活进行宏观调控提供较为宽松的空间。

总的看来，“新国五条”及其细则的公布，透出了中央对房地产宏观调控的决心和信心，没有理由担心调控政策执行会打折扣、会走样。不论是地方政府，还是开发商，要认真研究这个文件，认真沉下去调查研究，既要吃透上情，又要摸透下情。特别是开发商，既要把握大势，把握国家宏观调控的政策可能带来的机遇和挑战；又要把握城镇化大势，把握城镇化可能带来的机遇和挑战，在差别化的政策条件下，实施灵活多样的开发和销售的战略与策略。

                                      （本文为应沈阳新浪乐居邀请而写）