“新国五条”细则表明中央宏观调控的决心

去年十八大召开期间，曾有住建部长姜伟新答记者问，说中央未来在房地产宏观调控上“方向不变，力度不减”。当时被很多人怀疑。因为去年下半年以来，北京等一线城市以及个别二线城市，房价增长过快，出现成交量和价格“量价齐升”现象。几天前，“国五条”公布之初，曾引起业内的诸多议论。许多人认为那只是表态性的政策，过于宏观，不具体，只具有指导性，不具备操作性，表态意义大于实际意义。

3月1日《细则》一经公布，具体看到其内容，超乎人们所料，其内容不仅具体，措施也很严厉，操作性也很强。在完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等方面，既有原则要求，又有工作部署；既有措施跟进，又有问责要求。包括祭出个人售房按转让所得征收20%个税等措施，表明中央拿出楼市调控几年来最猛最狠之招，确实出乎许多人的原来估计。难怪被称作“十年调控以来最严厉的举措”。

首先，《细则》对当前房地产市场的形势做了判断。自2012年下半年以来，我国房地产市场开始复苏，近几个月加速回暖，尤其是房价涨幅持续扩大。国家统计局数据显示，2013年1月，全国70个大中城市的房价指数环比上涨0.57%；同比增幅更首次由跌转涨，且涨幅一下跳至0.68%。一线城市继续领涨全国，北京、广州和深圳1月的房价环比涨幅超过2%，而之前一个月还只有1%多点。如果不进行深层次调控，一线城市房价恐有失控之势。在岁末年初各地出现量价齐升的市场态势下，在房价上涨声音持续高涨的舆论环境下，中央对房地产市场形势进行了判断：当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。国务院于春节后首次常务会议，研究部署房地产调控工作，充分表明高层对于房地产调控形势的担忧。

其次，“新国五条”是中央政府多年来宏观调控政策的延续和加强。“新国五条”是继2010年1月的“国十一条”、当年4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”后，房产调控政策的第五次“升级”。不论国际经济形势和国内市场状况如何，国家宏观调控的方向从来没有变化。作为本届政府最后一次常务会议，研究房地产调控问题，表明了中央政府房地产宏观调控的决心和信心。

第三，《细则》强调完善稳定房价工作责任制。《细则》规定，认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。我们联想一下，2011年1月“新国八条”首次提出：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。后来房价有所降温，所以2012年中央没有要求各地制定目标。而现在，重新要求：“直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”，但重新启动，可以说是有新意的；范围缩小，更有针对性。

第四，《细则》对地方政府房价工作的考核问责制提出具体规定。《细则》提出，对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。稳定房价工作责任制将会产生实实在在的影响。《细则》要求各城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这就是要在3月底前，公布2013年度房价控制目标。这样，地方政府应该加大调控执行力度，不敢轻易出台“涨价目标”或“救市措施”，也不敢轻易出台打擦边球的“松绑”手段或各种变相的微调政策。

第五，《细则》规定了更为严厉的抑制投机投资性购房的措施。《细则》规定：已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行2011年“新国八条”基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购范围扩大，限购区域覆盖城市全部行政区域；限购住房明确，住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查确定，审查环节应前移至签订购房合同（认购）前，对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

第六，《细则》明确了抑制投机投资性购房的违规处理办法。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作；对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责等方面的规定，这些都说明了中央加强宏观调控的态度和决心。

第七，《细则》提出加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制的设想。楼市的健康发展，应当在保持一定行政调控的条件下，走市场化的道路，发挥市场机制的基础性作用，同时依法调控、依法市场。最终，搞运动式的调控手段将被法制化、规范化的调控手段所取代，行政性的措施将被市场化的办法所取代。所以《细则》要求，各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。

总的来看，“新国五条”及其《细则》的公布，将带来新一轮宏观调控。目前我们应该明确形势，端正态度，对中央宏观调控的方向，不容扭曲；对中央宏观调控的决心，不容低估；对中央宏观调控的能力，不容怀疑；对中央宏观调控的力度，不容担心。

                                          （本文为应沈阳新浪乐居邀请而写）