梁启东：勿将城镇化等同于房地产化

    新浪乐居讯(编辑王林) 2012年12月15日至16日中央经济工作会议提出了2013年经济工作的主要任务。积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。一夜之间“城镇化”达到空前的关注度，新型城镇化的兴起为许多三四线城市注入了生机和活力，城镇化的兴起紧随其后的便是城镇的建设，因此这也成为许多开发商进入三四线城市的难得契机。然而，辽宁省社会科学院副院长梁启东认为，如果片面的将城镇化等同于房地产化，后果将不堪设想。

    新型城镇化从“富民”到“福民”

  城镇化是以工业化为主要动力并有力推动工业化的多元演进过程，是以农村人口比重下降和城镇人口比重上升为表征，以产业结构从农业经济向工业经济、社会结构从农业社会向城镇社会、人类聚居从农村空间形态向城镇空间形态、人类文明从传统农村文明向现代城市文明为本质内涵的转变过程。新型城镇化，是坚持以人为本，以新型工业化为主导，以农业现代化为基础，以统筹兼顾为原则，集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、城乡一体，工业化、信息化、城镇化、农业现代化“四化”同步协调科学发展的城镇化路子。

  其不同之处在于，新型城镇化由过去片面追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使城镇成为资源共享，具有较高品质的宜居之地；改变过去“村村点火、户户冒烟”的发展模式，树立产业集聚发展的科学理念，以“产业集聚、产城融合、合理布局”促进人口向城镇转移；转变单纯追求经济发展速度的发展观，坚持民生为本，关注民生福祉，实现从“富民”到“福民”的执政理念转变。

  推进新型城镇化进程，有利于进一步扩大投资需求和消费需求，增强经济发展内生动力，促进经济持续快速健康发展；有利于进一步优化城乡结构，推动集约化发展，加快发展方式转变；有利于进一步加快民生工程建设，发展各项社会事业，提高城乡居民生活水平；有利于完善城市功能，提升城市品位，增强城市承载能力和竞争力。

  城镇化创造的购房需求未将相当来可观

  城镇化是中国经济增长最根本的动力源，也是房地产发展的动力源。2012年11月12日李克强在《人民日报》上发表署名文章谈城镇化：“我国城镇化率刚过50%远低于发达国家，而差距就是潜力，今后一二十年我国城镇化率将不断提高，每年将有相当数量农村富余劳动力转移到城市，将带来投资的大幅增长和消费快速增加，城镇化是我国未来经济增长的巨大引擎。”城镇化对房地产市场需求有拉动作用。从需求的角度来看，推进房地产市场发展主要有两方面，一方面是集中爆发的存量需求，另一方面快速推进的城镇化引发了同步飙升的增量需求。城镇化的过程是农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移的过程，城镇人口增加使得城镇的规模不断扩大，也带动了城市的购房需求。未来几年，国内一二线城市市场将陆续进入改善型需求主导的阶段，而三四线城市则将进入首套房集中释放的阶段。

  “六普”数据显示，2011年末我国名义城市化率51.27%，中国居住在城市中的人口为总数的一半，城市化进程本身就是创造购房需求的过程。以城市化率每年推进1个百分点计算，每年新增1400万城市人口，给房地产市场带来庞大的新增购房需求。从欧美等西方发达国家经验来看，在城市化率达到80%以前，新增购房需求都会单边向上，不会出现明显拐点。未来若干年内，由城镇化带动的房地产需求增量还是非常可观的。

  城镇化助推拿城地热 谨防鬼城诞生

  推动新型城镇化，虽然给低迷的楼市注入了一针兴奋剂，房企普遍看好城镇化带来的新机遇，再度掀起了拿地热潮。但是，这其中一定要冷思考。

  将城镇化与房地产化画等号，后患无穷。不能将城镇化理解为城市扩张化、大占耕地盖高楼的房地产化。有些地方借城镇化大量圈地，大搞房地产，扭曲城镇化的本来意义，引发新一轮地产扩张，其后果将是让三、四线城市如同一线城市一样，也面临房价快速上涨的问题。

  当前我国推进城镇化要防止四个误区：一是造城运动，有城无市，过度城镇化，新城变空城。二是城镇化等于“房地产化”，城市发展过度依赖土地财政，从而先高地价再推高房价。三是地方以地生财消灭村庄，“村改居”、“乡改街”，农民“被上楼”。四要防特大都市的“大城市病”，特大城市人口过度膨胀。

    （新浪乐居专访  2013-02-25 16:40:44  新浪乐居> 新闻 > 地产新闻 > 人物观点）