房子买在个体名下，还是联名购买，土地税是其中一个考虑因素。此篇文章着重研究新州的土地税及联名买房的影响。

一般房子买在哪个实体名下，比如说是Joint owner、trust、company或者是individual，这个实体就需要注册和缴纳土地税。今天的焦点在于Joint owners，我们先复习联名买房有两种方式，分别是：

1. Joint tenants共同持有：默认持有比例是一样的，比如夫妻二人共退持有的话，各占50%；如果是三方持有的话，各占1/3；

2. Tenants in common按比例持有：有固定持有比例，比例不一定是平均的，可以99:1；

Joint owners 的土地税计算是按照共有拥有权作为主要纳税人(primary taxpayer)来计算，计算的时候会使用免税额，土地持有者将一起计算和共同缴纳土地税。如果一方没缴纳土地税，另外一方也有责任去替他缴纳。

在这里就产生一个问题了，如果大家都联名买房，而且在免税额以下，岂不是大家都不需要交税？

• 为了避免大家滥用联名买房的土地免税额，每个土地持有实体需要以次要纳税人(secondary taxpayer)的身份单独课税，需要把每块共同拥有的土地，按照持有份额加总土地价值，apply相应的免税额来算土地税。

这样就出现了另外一个问题，个体在在Joint Owners名下交了一次税，在个体名下又算了一遍土地税，这岂不是双重征税了？

• 为了避免双重征税，每个实体将进行secondary deductions calculation，次要纳税人将获得一部分抵扣。
  

在我们看secondary deduction calculations之前，我们来看看免税额和土地税是怎么计算的。

首先需要注意的是土地税年和财政年度的区别：

• 新州土地税年：从1月1日开始，以12月31日为结束。

• 澳洲财政年度：从7月1日开始，以下一年6月30日为结束。

土地税是按照上一年12月31日当天持有土地来计算拥有权和土地价值，如果不是全年持有土地，也是按照全年去计算，不会按照持有时间而获得减免。

Revenue NSW在每年10月公布下一年的免税额度和溢价起征点(Premium Threshold)，额度每年都会上涨。

2022年的土地税起征点如下：

土地税的计算方式如下：

• 通用起征点：$100 加超过通用起征点的土地价值的1.6%，直至溢价起征点

• 溢价起征点：$67,364加超过溢价起征点的土地价值的2%

那么有哪些结构可以享有免税额呢？

简单来说所有实体，除了special trust以外都可以享有免税额。

Special trust是指家庭基金Discretionary Trust、单元基金Unit Trust都是属于Special Trust，他们从土地价值$1开始缴纳土地税。

正常来说，自管养老金SMSF是有免税额的，但是如果不合规的SMSF也是属于Special Trust。

由于special trust没有固定拥有权，所以土地税在special trust层面评估后，信托受益人不会收到土地税评估。

次要纳税人将获得一部分抵扣，抵扣金额取下列中较小的：

• Bruce持有25% Lee Fixed Trust。Lee Fixed Trust持有房产A，房产A的土地价值为$100万。

• Bruce个人100%持有房产B，房产B的土地价值为$100万。

• Bruce有一个家庭基金Lee Discretionary Trust，家庭基金持有房产C，房产C的土地价值为$100万。

按照Bruce的情况，他将会收到3份土地税评估。

• 第一份为Lee Fixed Trust的评估，由于是Fixed Trust的关系，可以享有土地税免税额。

  
  

• 第二份为Bruce个人的土地税评估单，由于他个人持有25% Lee Fixed Trust，25%的土地价值需要在他的个人名下重新评估。由于Bruce是次要纳税人，按照Primary Calculation计算较小，可获得减免$737。
  

  
  

• 第3份为Lee Discretionary Trust的评估，由于基金是Special Trust的，不享有免税额，土地价值低于Premium Threshold，所以全额按照1.6%去缴税。最后，由于special trust没有固定拥有权，所以土地税在special trust层面评估后，信托受益人不会收到土地税评估。

• 在联名买房的情况下，共有拥有人为主要纳税人

• 次要纳税人需要单独课税，可享有抵扣金额

• 抵扣金额最多为联名房产持有比例份额