如何选择企业的经营模式

最近一段时间宏观经济遇到了一定的挑战，特别是我们看到一些房产公司出现了财务上的困难，这也导致了许多原本已经上市的公司因为各种原因退市了，在许多投资者的内心里，认为上市公司是更加安全的，是行业里的佼佼者，然而当这些公司开始出现问题的时候 ，我们可能才意识到，重要的不是公司是否上市了，而是公司的发展模式，有什么样的发展模式，公司就会有什么样的机遇，同样如果不能根据宏观环境的变化及时调整战略，那么就不可能避免的遇到困难，甚至可能导致公司破产。

从现在的状况来看，其实我们都清楚的知道，房地产行业出现一些困难的核心在于公司的发展模式，这个模式就是高杠杆和高周转。从公司赚钱的方式我们知道，高周转，高杠杆和高毛利这三者是公司的主要模式，无论公司采取哪种经营方式，都会是这三者之一，或者是某两者的组合，当然想把三者都做到几乎是不可能的，目前还没有发现哪个公司是这三者都高的，能够做到两个已经是相当不错了。那么房地产类的公司，特别是现在已经出现困难的公司，总体上都是高杠杆 ，这是行业的特点决定的，本身公司自己的本金是比较少的，但为了支撑更多的楼盘开发，就开始大举借债，看看现在报告出来的负债情况都知道了，无论是恒大，还是碧桂园的负债率都 不低，如果没有如此高手负债率那么公司的发展速度自然会放缓，但至少是财务上安全的，现在的危机就在于流动性的困难，在于无法兑付到期的债务利息，是现金流的危机；

当然危机的另一面是销售端的困境，是房地产行业已经见到了它的天花板，必定房子是给人住的，当人口达到顶峰的时候 ，那么 房子的需求也就自然达到了顶峰，而这个顶峰大致就是2021年左右，实际的情况是劳动人口在2012年已经见顶了，至2013年开始劳动人口的数量已经在减少，那么随着人口顶峰的出现，房子的需求也就必然减少，这使得销售端开始承压，房子的销售没有以前那么快了，周期变长，资金的压力就更大了，在高杠杆和周转变慢的双重压力之下，房企的资金链条开始吃紧，随着情况越来越严重，最终资金链断裂，出现危机也就无法避免了。

从对负债的态度来说，著名的企业家和投资家段永平说过:我们也不愿意负债。企业负债的好处是可以发展快些。不负债的好处是可以活得长些。再说，一般来讲，银行都是要确认你不需要钱时才借钱给你的。其实这也是非常明确的告诉我们，负债确实是在顺风顺水的时候 ，能够让企业发展的更快一些，但当逆风逆水的时候 ，也会使得企业承受更大的压力，甚至让企业破产，从保守的角度来说，负债必须要得到控制，不然后果还是很严重的。

我们做为二级市场的投资者，有一个非常重要的假设就是企业要长期经营，不能破产，那么 显然活的久远远比走的快更加重要，那么选择公司的时候 高负债的一定要小心再小心，不然可能在一段时间享受了高成长之后，就会出现巨大的压力，搞不好，还有可能导致破产。