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从世纪金源商业模式的演变谈起

(2012-10-21 14:59:49)
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杂谈

    围墙倒塌以后,运营商如何生存?如何造血?如何过冬?这些话题已经讨论了很多年,虽然一直没有答案,但狼也没有出现。但现在,狼真的要来了,怎么办?他山之石,可以攻玉,今儿趁着放假休息,说说实际金源的商业模式演变的故事。

    2000年前后,世纪金源集团在已经在北京西北建了世纪城的一期和二期,口碑和销量都相当不错;而为了做好世纪城三期,这家很牛的房地产公司圈下了一大片地,开始在整体规划下的逐步建设。

    最初建成的小区是“烟树园”,从户型设计到绿地面积等都很一般,成本低、建设速度快,而这个小区的业主主要是回迁户,开发商以这种方式快速安置了原住民,在很大程度上避免了后续可能的纠纷,而且也为这个区域带来了最初的一批固定住户,底商和基础设施逐步发展起来,有了最初的“人气”。

    第二步,世纪金源并没有急于卖图纸,而是在盖楼的同时,去和人民大学协商,据说以“人大教师购房每平米优惠一千元”的条件,拿到了在这个区域开设“人大附小”的许可,之后卖房事,“业主的孩子可以进人大附小”就成了世纪城三期的重要卖点之一,学区房不仅带来了升值,更是增色。

    第三步,世纪金源在烟树园的旁边开始修建“春荫”、“翠叠”、“晴波”、“晴雪”、“垂虹”、“观山”等小区,名字均取自燕京八景,至于“晨月”、“时雨”等小区的修建则是后来的事情了。我们买房的时候,有的已经做完了样板间,准现房的销售模式比光看图纸的说服力大得多。当时还给我们展示了社区的整体规划,未来会有一个超大的shopping mall,以及大片的绿地,虽然我们对开发商的承诺还有所顾虑,但还是很快决定下单了。

    如我类似情况的业主很多,销售业绩好,资金运转良好,房子盖得也快,一年之内多个小区交付,世纪城快速形成了巨大的人气,这个时候走第四步——世纪金源购物中心,业主购物方便,而商场也因周边人气形成的购买力而火爆。之后在住宅区和商城中间,又盖了一批写字楼,这就是第五步了,很多世纪城的业主和购物中心的商家图方便,就把自己的公司设在了写字楼里。

    土地变成了钢筋水泥,除了继续盖楼,世纪金源还能做什么?在造了这么一座人口超10万的“城”之后,世纪金源围绕这座城真正开始做多元化的“运营”了。

    住宅小区需要物业服务,提供保安保洁绿化维修等,物业费的收入也不少。购物中心不缺人脉,不但世纪城的业主是常客,北京城区郊县,甚至河北辽宁都有跨省旅游购物团,在里面一逛逛一天;这个购物中心太大了,赚钱的机会对商家并不均等,每隔一段时间就有一批商家关门撤店,但很快又有新的商家入驻装修开业,来来往往的商家有赚有赔,但作为地主的金源确是旱涝保收。而写字楼的运营模式就更加灵活和个性化,租售结合,还可以提供各类配套服务。如此,世纪金源从最初的售卖土地和房产,逐渐变成了这一区域的地产物业运营商,提供长期的服务,也能一直获得收益,这就是从运营中获取收益的模式了。

    当然,世纪金源的成功有很多不可比拟的优势,我今天只是从商业模式角度尝试分析一下,希望对运营商的发展有所借鉴。后来世纪金源将这种模式在全国各地进行复制,均取得了很大的成功,足以见得:运营中自有黄金屋。 

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