——兼论《你买不起上海的房子，不是你不努力，而是……》

结论在前：由于人口流入减少，经济增长幅度放缓预期，以及利率红利吃完，预计上海房价增长放缓；

如果你相信劳动创造价值，那么长期来看工资收入和企业利润，是推动房价上涨的根本原因；然而2015年上海市普通家庭因为房产增值为45万，相当于家庭可支配收入的3倍！ Amazing！

 调整必然会发生，要么是货币价值高估了，要么是商品房价格虚高，要么是收入上涨，你觉得哪一种可能性大？

 （1）关于上海房价的几个事实：

——2015年末，上海新房价格32000元/平方，正好是1999年新房售价的10倍；而收入只增长了4倍；这是你买不起房的根本原因！

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——上海商品房价值约22万亿，估算占全国总财富价值的1/6，而人口只占全国的2%；

——普通家庭不吃不喝买一套房需要20年；

 （2）有人说，一直以来就是这样，不对！现在不一样了。

 ——人口流入减少了：

2007年的高峰期，外来人口净流入94万，人口增长5%！从2011年开始，人口流入规模持续下降，2012年仅23万，2014年仅3.4万；

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 ——人均居住面积达到35平方了；

城镇居民人均住房建筑面积35.1平方米（也有调查口径为人均建筑面积24平米的）

 ——收入增长预期下降了：

考虑预期收入增长，在2002年时，向后推5年的房价收入比，则为5倍，即该部分反映了收入增长的预期后，房价收入比大为好转；即使如此，则2015年的预期5年后，收入增长后，不吃不喝仍然需要16年。

http://ww4/large/7dca301egw1ezpvxof6bzj20c707egmi.jpg  （3）然并卵的是：还会继续贵下去，

 ——上海房子已经很贵了，但是还会继续贵下去.........废话

 因为，预估未来5年货币供给平均涨幅为8%；

 2016-2020年 房价年均涨幅7%≈M2涨幅8%=上海人均实际GDP增速4% 一般物价涨幅2% 估值变化1%

其中关键假设为CPI维持1-2%；GDP增速维持6%左右，以及人民币不贬值；

 （4）关于财富的讨论

如果你相信劳动创造价值，那么GDP就是财富的关键度量之一，GDP增长，带来劳动者报酬、企业利润，是推动房价上涨的根本原因；美国的国民财富与可支配收入在历年在4-7倍之间；

 2015年上海市普通家庭因为房产增值为45万，相当于家庭可支配收入的3倍！ Amazing！

 因此，要么是货币价值高估了，要么是商品房价格虚高，要么是收入上涨，你觉得哪一种可能性大？