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股票池跟踪个股半年报——万科
(2014-08-17 22:08:47)
标签：
万科 |
分类： 个股研究 |
$万科A(SZ000002)$
其实万科这样的企业，他自身的报表就是一份很好很完整的研究报告了，无需做过多的解读，我只是搬运了半年报中的几个要点。
万科上半年营收409.6亿，同比-1.04%，净利润48.1亿，同比+5.55%
，公司实现新开工面积 961.7万平方米，占全年计划开工面积的比例为 43.0%。实现竣工面积
398.3万平方米，占全年计划竣工面积的比例为 26.9%。竣工面积占全年计划的比例较去年同期的 33.5%下降
6.6个百分点。由于大部分结算资源集中在下半年，所以上半年营收和净利润增长较慢，预计
2014年全年竣工量将基本符合年初计划（截至报告期末，公司合并报表范围内有1747.4
万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2027.6亿元，较上年末分别增长 21.6%和
24.9%，未来业绩基本已经被锁定）。
上半年销售面积821万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和
20.6%。别忘记这样的成绩是建立在上半年全国商品住宅销售面积4.25亿平方米，同比下降7.8%的情况下完成的。具体来看行业变化，根据半年报显示，有多年度历史数据可连续观察的
14
个主要城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），今年上半年调整幅度更大，商品住宅销售面积同比下降
20.9%。相比 2012年上半年，则下降 3.0%。截至6月底，上述
14城市的新房库存面积（已取得销售许可而尚未售出的商品住宅面积）由 2013年底的 1.22亿平方米上升至
1.35亿平方米。上半年全国住宅开发投资完成额增速由去年同期的 20.8%下降至 13.7%，全国商品住宅新开工面积同比减少
19.8%，新开工面积为近
5年来最低。住宅新开工、开发投资的下滑将减少未来一两年的新房供应，与市场去库存的要求相吻合。
再看万科的资产质量：
1.存货结构继续保持在合理水平。截至报告期末，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）192.3 亿元，占比 5.6%，与年初基本持平。
2.负债率。剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为 42.8%，较 2013年底下降 2.8个百分点。公司净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 36.4%，仍保持在行业较低水平。
3.现金流。公司持有的货币资金较 1 季度末有所增加，为 428.6 亿元，大于短期借款和一年内到期长期借款的总和222.8亿元。
4.费用率。公司销售费用占销售金额的比例为 1.53%，较去年同期下降 0.18 个百分点；管理费用占销售金额的比例为 1.40%，较去年同期下降 0.03 个百分点。
5.毛利率。房地产业务毛利率为 21.88%，较 2013年同期下降 1.90个百分点。结算净利率为 14.09%，与去年同期持平。主要原因在于，公司实现投资收益13.1亿元，较去年同期大幅增长237.8%。公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益、以股权转让形式实现商业资产处置的收益。随着公司“轻资产、重运营”模式的进一步推广，预计未来投资收益处于较高水平将成为经营常态，此种“投资收益”属于经常性的，而非一次性所得。在轻资产运营模式下，公司虽出让了部分开发项目或商用物业股权，或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情况下此类项目或物业的经营管理将仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。这样的安排，有利于提升公司的投资回报率。
小股操盘模式 继续推广，上半年公司新增加开发项目
19 个，其中4个项目的权益比例低于 50%，6个项目的权益比例为 50%或
51%。“小股操盘”模式的推广有助于减少对股权融资的依赖性，提高公司为股东创造回报的能力。可以想象未来这将会成为万科的主营模式，未来万科也将转型成一个轻资产的平台类公司。如此看事业合伙人计划推行就显得十分必要了，毕竟轻资产的经营模式管理层显得十分重要（自5月28日以来，盈安合伙通过券商集合计划多次增持万科
A 股股票。截至2014年6月30日，盈安合伙购买的券商集合计划持有的公司 A 股股票占公司总股份数的
2.06%）。
十大股东变化：H股惠理持有15.74%的好仓，JP摩根持有13.41%好仓，澳洲联邦银行9.74%好仓。A股，除指数基金外，国信金鹏集合资产管理大举进入持有2.27亿股，新加坡政府投资（GIC
Private
Limited）买入1.11亿股，另外社保和博时主题行业（国投第一重仓股）纷纷加仓，应该是分红再投资。
我认为地产行业5-10年内仍然不会结束成长，中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始。正如万科所言的，行业由黄金时代过渡到白银时代，未来企业之间的竞争将更加激烈，对经营管理能力的要求更加高。
万科持续的走在对的路上，对于伟大的企业，我们投资人唯一需要做的就是低估时买入，然后放在一边就行了，在估值 修复前都无需担心，而估值修复短期的参考标准是港股的估值，目前AH差价仍高达30%，所以现在只需要坚定持有即可。
其实万科这样的企业，他自身的报表就是一份很好很完整的研究报告了，无需做过多的解读，我只是搬运了半年报中的几个要点。
1.存货结构继续保持在合理水平。截至报告期末，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）192.3 亿元，占比 5.6%，与年初基本持平。
2.负债率。剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为 42.8%，较 2013年底下降 2.8个百分点。公司净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 36.4%，仍保持在行业较低水平。
3.现金流。公司持有的货币资金较 1 季度末有所增加，为 428.6 亿元，大于短期借款和一年内到期长期借款的总和222.8亿元。
4.费用率。公司销售费用占销售金额的比例为 1.53%，较去年同期下降 0.18 个百分点；管理费用占销售金额的比例为 1.40%，较去年同期下降 0.03 个百分点。
5.毛利率。房地产业务毛利率为 21.88%，较 2013年同期下降 1.90个百分点。结算净利率为 14.09%，与去年同期持平。主要原因在于，公司实现投资收益13.1亿元，较去年同期大幅增长237.8%。公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益、以股权转让形式实现商业资产处置的收益。随着公司“轻资产、重运营”模式的进一步推广，预计未来投资收益处于较高水平将成为经营常态，此种“投资收益”属于经常性的，而非一次性所得。在轻资产运营模式下，公司虽出让了部分开发项目或商用物业股权，或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情况下此类项目或物业的经营管理将仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。这样的安排，有利于提升公司的投资回报率。
本人持有万科，在3月初B转H事件后重仓，成本6.5元。
附录：半年报中万科对未来展望
短期来看，部分库存量高、去化周期长的城市，未来仍将延续去库存的过程。公司将继续坚持积极销售的策略。对于新项目，公司将继续坚持新推盘当月销售率 60%的销售目标；同时，公司将进一步加强库存去化，确保库存结构合理。
对于行业前景，公司的态度是“谨慎乐观，积极应对”。未来，公司将以城市配套服务商为定位，在城市发展中寻找相关的业务发展机会，深入发掘市场需求，包括加大对养老、度假、物流地产等新业务的探索；同时，公司将积极学习和借鉴互联网思维，以性价比为核心，在产品性能、服务配套和社区氛围营造方面，持续提供令客户心动的产品和服务。
鉴于当前地价仍处于较高水平、而土地市场已出现调整迹象，公司将在审慎投资的原则下，继续坚持以自住需求住宅用地为主的投资方向，灵活把握市场机会，合理补充项目资源。鉴于不同地区市场分化较大，公司对于新项目将严格按照 PIE模型，从人口、基础设施建设、就业等维度进行综合评估，谨慎选择投资区域，保持良好的投资质量。
市场调整阶段，资金安全和财务稳健的重要性进一步凸显。公司将继续坚持现金为王的策略，强化以现金流为核心的运营管控体系，提高资金周转效率，在确保经营安全的基础上，为公司把握市场机遇以及发展新业务提供稳定的支持。
随着行业竞争加剧，对优秀人才的竞争也日益激烈，为打造适应未来的组织发展机制，公司将在现有的基础上，通过试错委员会机制，继续加大对事业合伙人制度的探索，完善投资者和员工的利益分享机制，为公司吸引并保有更多的优秀人才、做大事业创造更好的平台。
附录：半年报中万科对未来展望
短期来看，部分库存量高、去化周期长的城市，未来仍将延续去库存的过程。公司将继续坚持积极销售的策略。对于新项目，公司将继续坚持新推盘当月销售率 60%的销售目标；同时，公司将进一步加强库存去化，确保库存结构合理。
对于行业前景，公司的态度是“谨慎乐观，积极应对”。未来，公司将以城市配套服务商为定位，在城市发展中寻找相关的业务发展机会，深入发掘市场需求，包括加大对养老、度假、物流地产等新业务的探索；同时，公司将积极学习和借鉴互联网思维，以性价比为核心，在产品性能、服务配套和社区氛围营造方面，持续提供令客户心动的产品和服务。
鉴于当前地价仍处于较高水平、而土地市场已出现调整迹象，公司将在审慎投资的原则下，继续坚持以自住需求住宅用地为主的投资方向，灵活把握市场机会，合理补充项目资源。鉴于不同地区市场分化较大，公司对于新项目将严格按照 PIE模型，从人口、基础设施建设、就业等维度进行综合评估，谨慎选择投资区域，保持良好的投资质量。
市场调整阶段，资金安全和财务稳健的重要性进一步凸显。公司将继续坚持现金为王的策略，强化以现金流为核心的运营管控体系，提高资金周转效率，在确保经营安全的基础上，为公司把握市场机遇以及发展新业务提供稳定的支持。
随着行业竞争加剧，对优秀人才的竞争也日益激烈，为打造适应未来的组织发展机制，公司将在现有的基础上，通过试错委员会机制，继续加大对事业合伙人制度的探索，完善投资者和员工的利益分享机制，为公司吸引并保有更多的优秀人才、做大事业创造更好的平台。
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