前几期聊了在日本投资土地及外国企业在日本开设网点的方法、网点形态选择，这期聊一聊在个人投资日本时比较火爆的题材——购置日本房产时需要注意的问题。

随着以美联储为首的各国央行大幅加息，一直实行零利率甚至是负利率的日本，日元汇率在2022年就像坐了过山车一样一路下跌，一度曾跌至二十几年来的最低点。以东京为首的大都市圈良好的房屋租售比和日元贬值下相当“实惠”的房价，对有计划购置日本房产的人来说是一个难得机会。然而一些专门面向中国买家的房产中介利用语言壁垒和信息不对称，以及中国买家普遍不熟悉日本法律和房产交易习惯及特点，通过虚假承诺、伪造文书、虚假信息等方式，使中国买家受骗上当成为“接盘侠”。去年下半年，有一则“500余人日本炒房数亿投资款或打水漂”的消息攀上互联网热搜，提醒买家留意投资日本房产的风险，投资日本房产并不像房产中介等机构所描述的绝对不会吃亏的“蔷薇色的梦想”。在此笔者总结了一些在打算购置日本房产时需要注意的地方供参考。

首先简要地列出日本不动产相关的法律法规，由于日本不动产相关的法律众多且复杂，主要法律法规整理如下表：

购置日本房产前需要确认的事项

01中介是否持有不动产交易的相关资质

日本《宅建行业法》规定，不动产交易必须由在政府注册，拥有资质的不动产公司来进行。拥有资质的不动产公司必须安排持有“宅建士”资格的人员常驻。在签订房产买卖合同前，必须由“宅建士”对买家就“重要事项说明书”所记载的房产权利相关事项、交易条件等相关事项进行说明。在选择不动产中介时，应当首先向对方确认有无这两项资质。

【不动产公司交易资质（东京都）】

（宅建士资格证）

02土地属性是否有瑕疵，特别是有不可重建的限制(日语：再建築不可)

直面翻译为，这块土地上的房屋不可重建。往往附有这个条件的不动产价格会便宜很多，原因是这种类型土地的用途很少，所以作为资产价值不高。由于日本的银行几乎不会对这种条件的不动产提供贷款，因此，表面上看这种类型的不动产价格相当便宜，但需要全款购买。往往全款买房的外国买家就容易成为无良房产中介的“目标”。

不可重建的原因有很多，其中最常见的原因和房屋不符合“接道义务”有关。所谓“接道义务”，是指日本《建筑基准法》规定，“建筑物须与一条4m以上宽度的道路相接壤超过2m以上”。若道路本身宽度不足4m，则房屋只能建在道路中心线后退2m的位置。如果这块土地不符合这一“接道义务”，将无法通过建造确认申请，因此会被评估为“再建築不可”土地。为什么会有这样的土地出现？因为不符合规定的建筑多数都是在《建筑基准法》施行前（1950年）所建，多以老房为主。这种房屋最大的隐患在于发生火灾后，由于道路过于狭窄，消防车辆无法通过。而日本是一个台风、地震等自然灾害多发的国家，在考虑购入不可重建的房屋时需要三思而行。

03凶宅(日语：心理的瑕疵物件)

当遇到二手房低于周边房屋均价时需要留个心眼，向中介询问清楚价格便宜的原因。有一种可能的情况是：屋内曾发生过凶杀或自杀、老人孤独死等“事故”，日语称作“心理的瑕疵物件”。《宅建行业法》第47条规定，代理销售“心理的瑕疵物件”的房产中介有义务向买方告知这间是凶宅，告知的范围包括凶宅上下左右房间。有的房产中介隐瞒或是通过将该房屋在出售前先出租一段时间，这样就可算做买家不是直接购入“心理的瑕疵物件”，来规避法律上的规定。相反，有些买家并不忌讳，而中介通过隐瞒情况可以提高房价扩大自己的收益，因此不论是避开这种问题房产或刻意找凶宅来压低房价的买家可以通过一些日本网站来查询，输入房产地址后就会在地图上显示结果。

（专业网站标注在地图上有问题的房屋）

04房屋质量瑕疵（日语：物理的瑕疵）

房屋质量问题包括、漏水、倾斜、白蚁、土地污染、土地中的障碍物等。一些房产中介为了规避责任，故意不告知买家或者买家没有询问下就不主动告知，还有一些中介会在房屋买卖合同中设立免责条款。一旦办理完房产登记后，中介会主张合同免责。对此，买家在和中介交涉时，可以要求对方通过书面将已认知的质量瑕疵全部告知买家，并删除买卖合同中，中介方的免责条款来预防纠纷。此外买家也可以要求中介为房屋参保住宅买卖瑕疵保险。一旦买家发现质量瑕疵后，所花费的修缮费用可以由保险来覆盖。

*由于篇幅关系，关于房屋质量瑕疵还有很多注意点，在此不深入展开，今后将另行整理后分享给大家。

05周边环境问题（日语：環境的瑕疵）

挑选房产时，应当了解周边的环境。例如周边有下表情况将会影响到房产今后的价值。

要避免中介没有如实告知周边环境问题而购入存在风险的房屋，可以参考应对房屋质量瑕疵的方式，通过书面让中介告知周边环境情况和删除买卖合同中的中介方的免责条款。在条件允许的情况下，笔者建议买家直接去当地考察一下情况，感受一下周围的住民给人的感受；如果没有条件前往当地的，可以通过Google Maps等地图软件来直接确认房屋周边环境。特别需要注意的是，日本是一个自然灾害较多的国家，需要考虑台风、地震所带来的直接灾害和次生灾害。例如沿河、靠海的地区容易受到海啸和台风过后带来的水害影响。结合“重要事项说明书”的记载内容和日本各当地方政府会发布一个“灾害地图”，可以通过地图预判房产所在地区受灾后的影响。

（东京23区灾害地图：颜色越深，因台风等造成的强降雨时越容易发生重大灾害）

06公寓管理委员会（日语：マンション管理組合）

如果打算购置公寓，会遇到与公寓管理委员会（简称管委会）打交道的问题。管委会相当于国内的业主委员会，不同于国内业主委员会成员多以小区为单位组成。日本多以楼为单位，一栋楼里的业主从几户、几十户至上百户。管委会采用私的自治原则从业主中选出代表组成理事会对公寓进行管理。关于管委会的参加资格，日本法律上不限于居住的所有人，投资人，也就是房东也可以加入，而且是强制加入无法随时退出管委会。理事会决定公寓的管理规则和管理公共部分的打扫和维护等各种事项。需要注意理事会制定的公寓管理规则中是否有不利于房产运用的条款，例如：室内不得饲养宠物、不能翻新房屋、不能演奏乐器、不能用做民宿经营等限制。此外，有些管理规则中还会有非常苛刻的规定。如，不得在自家阳台晾晒衣物、翻新房屋需要所有邻居同意。这些在选购房产前需要仔细确认。再者，理事会决定公寓修缮计划和修缮金的用途，应当向中介获取过去的修缮记录和修缮金使用状况报告，确认修缮金的余额是否充足，公寓是否按照当初的计划进行修缮维护。公寓没有被很好地维护和保养，今后的房产价值将大打折扣，在遇到自然灾害时会有更大的风险。

总结

以上谈了六点购置日本房产时的注意点，供大家参考。由于不动产相关的法律繁多，规则复杂，外加日本独特的文化。买家在选购日本不动产时应多搜集信息，切莫盲信中介单方面的描述。另外投资房产需要大量的资金或需要动用杠杆。投资失败，特别是投资国外房产失败，今后的维权将会变得很艰难，所以事先搜集信息和管理风险是根本。

文：马政钧

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