法释之话商麻·案例-121

最高院：已办理预告登记的商品房

是否属于房地产开发企业的破产财产

裁判摘要：预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。

一、基本案情

2013年1月至2014年5月，威海广信房地产开发责任有限公司（以下简称广信公司）与第三人签订五份借款合同，广信公司共计向第三人借款本金580万元，除2013年1月14日借款利率约定为2%，其余4份借款合同约定月利率均为2.5%，截止2015年10月广信公司尚欠第三人本金580万元及相应利息。

2015年10月28日，广信公司与第三人签订《顶房协议》，广信公司将百度城1C-516号、1C-3116号房产抵顶给第三人，房款总价为162.7万元，其中，涉案房产1C-516号面积为135.66平方米，房款为81.3万元。

2015年12月12日，赵某堂（买受人）与广信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由赵某堂购买涉案百度城二期1C-516号房产，面积135.66平方米，单价每平方米5992.92元，总购房款为81.3万元。2016年1月5日、6日，广信公司向赵某堂出具收款收据2份，收款事由为百度城二期房款（1C-516）。上述《商品房买卖合同（预售）》已办理网签备案，并于2016年5月11日就涉案百度城1C-516号房产办理预购商品房预告登记。

2016年6月29日，一审法院裁定广信公司破产重整。涉案房产在法院裁定破产重整时尚未建成，不具备办理房屋产权登记条件。2017年12月27日，广信公司管理人向赵某堂送达《通知书》一份，管理人决定不再向赵某堂交付涉案房产，该房产作为破产财产将依法用于清偿。

赵某堂向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认赵某堂与广信公司签订的百度城二期1C号楼516室《商品房买卖合同（预售）》有效（合同标的总计813000元）；2.判令广信公司履行买卖房屋的交付义务并协助办理确权登记手续；3.由广信公司承担诉讼费用。

二、裁判要点

最高人民法院（2020）最高法民申1406号赵某堂威海广信房地产开发有限责任公司等破产债权确认纠纷其他民事裁定书认为，本案再审审查的主要问题是广信公司是否应当向赵某堂继续履行交付案涉房屋并办理过户登记。

关于认定破产财产的法律适用问题。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”本案所涉房屋虽在登记机关办理了预告登记，但尚未登记至赵某堂名下，依法应当认定案涉房屋的所有权属于广信公司。赵某堂主张，依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，案涉商品房不属于广信公司破产财产。本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。且《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释（二）》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了新的规定。根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《破产法司法解释（二）》认定案涉房屋是否属于破产财产，故赵某堂依据《破产案件若干问题规定》第七十一条主张案涉房屋不属于广信公司破产财产，缺乏法律依据，本院不予支持。

关于预告登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，而《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，或人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有该法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。原审法院对赵某堂要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持，认为赵某堂作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，亦无不当。另，赵某堂提出山东省高级人民法院另案判决与本案判决结果不一致，但另案并不能证明本案判决结果错误。

三、野莽简评

关于房地产开发企业预售给买受人的房屋是否因属于特定财产而排除在破产房地产开发企业的破产财产之外，最高人民法院（2017）最高法民申1429号宁波住宅建设集团股份有限公司、沃某宏第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书曾认为，《中华人民共和国企业破产法》实施后，《审理破产案件规定》未被最高人民法院废止，且《破产法司法解释二》第二条规定的情形并未否定《审理破产案件规定》第七十一条第五、六项的适用，原审判决适用《审理破产案件规定》第七十一条第五项的规定并无不当。沃某宏与东来公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且沃某宏已支付全部购房款。沃某宏所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物。《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。故原审法院依据该规定认定涉案商品房不属于破产财产并无不当。