来源：中国商报 | 作者：李显冬　 
 
 
　　小产权房其存废问题争议不断。虽然中央对小产权房一贯持否定态度，但始终难有实质行动，因而小产权房问题一直处于灰色地带。所谓小产权房，是指在集体所有的土地上建设并向本集体经济组织成员以外的人出售的房屋。在对小产权房进行清理之前，应先对各类小产权房进行区分，以其附着的土地性质为划分标准，大致可分为占用农用地、占用集体建设用地和占用宅基地建设的小产权房三种情况。
　　占用农业用地建设的小产权房，得以保留的前提只能是“占补平衡”。 “占补平衡”是新《土地管理法》确定的一项耕地保护的基本制度，按照“占多少，垦多少”的原则，建设单位必须补充相应的耕地，以保证耕地不减少。因此，占用农业用地建设的小产权房得以保留的前提，只能是“占补平衡”，并且必须补办一切严格的行政审批手续。
　　区别对待在集体建设用地上建设的小产权房。对于占用宅基地以外的集体建设用地建设小产权房的，应区分具体情况进行审查。对于确实不符合土地利用规划，占用用于乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业的集体建设用地的，可对此类小产权房予以没收。受让方因此遭受损失的，可以向出让方请求返还购房款；对于经审查符合土地利用规划、可用于住宅建设即未分配宅基地的建设用地，可参照占用宅基地的情况处理。
　　对于占用农村宅基地建设的小产权房，由于宅基地本身即用于住宅建设，因此小产权房实际上并不违反土地利用规划，只是存在产权的流转问题。对于此类小产权房，仍应坚持不予颁发产权证的原则，房屋的所有权及宅基地使用权仍归出让方所有。
　　这种路径既符合现行对小产权房不予发证的法律政策，不违反现有的集体土地使用权流转限制，也削减了老百姓对小产权房确权的侥幸心理，又对受让方最基本的法益给予充分保护，具有可操作性。同时，在此路径下，受让方对小产权房最多只有居住的利益，且只能将其进行有限制的处分，因而在一定程度上打击了购房者炒卖小产权房的动机，又对有切实居住需求的购房者提供了保护。虽然受让方未能取得房屋产权，但其对房屋的占有、使用、收益甚至处分的权利并未受损，因为受让人购房时理应知悉小产权房的违法性，对于房屋产权不存在一般意义上的所有权那样的期待利益。
　　实际上，此种路径与目前进行的集体土地建设租赁房试点工作有异曲同工之处，既在已有法律框架下满足了城镇居民的住房要求，又有利于农民利益的直接保护，同时也在一定程度上加强了对房价的调控。除此之外，清理小产权房还应严查监管失职、钱权交易，对基层政府在小产权房建设过程中的不作为行为加以惩处。