编者按：《不要叫买房阻碍你的创业路（上）》发布后，很多网友留言表达了自己的观点，少数赞同，多数反对，这也很正常。中国一直以来都没有形成鼓励创业的社会风气，之前看到一份非官方的统计，美国大学毕业生选择自主创业的比例大概为26%，中国大学毕业生选择自主创业的比例不到3%，在这样的大背景下，即使大家认可买房不一定是最佳投资，也不一定认可创业就是好选择，这就是国情。

        我和房地产结缘于2000年，那个时候初到美丽的新西兰，被那些古典考利木材质的房屋所吸引。但那个时候新西兰的房地产市场受97年亚洲金融危机的影响还未消除，处于卖方市场。从2002年开始，随着经济的好转和移民的增加，新西兰的房地产市场交易日益热络。2003年4月，凭借父母支持的四万新西兰元付了首付，我在奥克兰西区买下了属于自己的第一套房子，占地四百余平米，传统木结构110平米的独立屋，当时的买价是15.4万新西兰元（2003年人民币兑新西兰元的汇率约为4:1）。

        房地产泡沫的特征

        当贷款买房变得异常容易，房屋交易量和价格日益增长的时候，也就是房地产泡沫形成的时候。

        2003年我在新西兰买房的时候，只持有留学签证，也没有工作，仅凭借一纸海外收入证明（银行那时候也不会去审核真假）和足够的首付（最低可达5%），就可以贷款买房。当一两年之后，随着房价的上涨，重新评估，升值的部分又可以再申请循环贷款，依此手法，我最多的时候同时拥有三套房产，那时候所有房产投资者的脑子里全是房价天天升的念头。

        然而贷款终究是要偿还的，银行从来不做亏本的买卖。市场好的时候，银行放宽条件，鼓励你贷款买房；市场不好的时候，银行第一时间收缩贷款以自保。就在大家都沉浸于房价几乎一天一涨的喜悦中的时候，2008年的美国次贷危机引发的全球性经济危机到来了。几乎一夜之间，新西兰超过70%的房地产开发商破产，银主盘拍卖天天上演，融资渠道几乎全部关闭，房市成为买房市场。

        中国的房价飞涨时代一去不复返

        也许是汲取了过去日本房地产泡沫的教训，中国政府从2005年开始陆陆续续的系列调控政策，虽然引起了不少人的不满，但起码人为的避免了房地产泡沫的过度膨胀和破裂。经过15年的快速发展，中国房地产行业已经进入了“下半场”，房价飞涨的时代已经一去不复返。

        随着城镇化进程的推进、供需关系的变化和人口增长的放缓等因素，中国的房地产价格将日趋平稳。也有一些观点认为，中国的二、三线城市房价平稳了，但北京、上海的房价一定会继续上涨。对于此观点，我认为是一厢情愿。由于篇幅的关系，大道理不多说，但一个基本经济规律就是从来没有、也不可能有只涨不跌的房价。

        房地产投资的得与失

        我2003年第一次在新西兰投资房产，2006到2010年在新西兰从事住宅和商业房地产的销售，2010年后又在国内陆续从事了房地产中介、营销和开发等工作，根据国内外的数据看，投资者比较认可的住宅投资回报率一般在3%左右，商业房地产的投资回报率一般在6%左右。

        如果不计算房地产本身的增值（也有贬值的情况），3%到6%的投资回报率，基本和银行的存款利息差不多（澳大利亚、新西兰等国家都属于高息国家），当然大家还不能忽略通货膨胀的因素。这也就从一个侧面证明了我在上篇文章中的观点：买房子，是速度慢、效率低的投资行为。对于贷款买房的人来说，相当长的一段时间内，房屋的租金收入很难超过利息和持有费用的支出，如果不能溢价卖出，投资回报永远都是负数，这样的投资，难道不是“愚蠢”的吗？

        有很多网友评论到，创业的成功率更低，风险更大。是的，这话没错，基本人人都是这样想的，但也就是多数人这样想，才是你的机会；而房地产投资人人都感觉能赚钱，也正是因为这样，你千万不要随波逐流，因为人人都认为赚钱的时候，就是最大的风险所在。

        无论投资或创业，都需要运用辩证法；成功需要逻辑，但逻辑不能造就成功。

(文章首发于微信公众号"SUNTalk"。）

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