文/王优银

一、房屋评估价值偏低时怎么办

《中华人民共和国城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

根据以上规定，被拆迁人对接到的评估报告持有异议，应当自收到估价报告之日起5日内向原估价机构书面申请复核估价，或者另行委托估价机构评估。被拆迁人向拆迁人就该问题提出的口头异议或者进行的协商并不构成法律意义上的异议权的行使。

而根据2011年6月3日，住房和城乡建设部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》之规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

所以，针对评估报告异议权的行使，适用《城市房屋拆迁管理条例》与《国有土地上房屋征收和补偿条例》的情形，是不同的。《国有土地上房屋征收和补偿条例》中并未规定异议人可以另行委托估价机构评估的权利，在这一点上需要区别对待。

目前，拆迁房屋价值通常由拆迁人单方委托的评估公司进行评估，因此，评估价值有时候会明显地低于其实际价值。在此情况下，被拆迁人应在法定时限内向评估公司书面申请复核估价，或者另行委托评估公司进行评估。否则，被拆迁人可能面临房屋拆迁管理部门对其作出不利的拆迁裁决的风险。

二、评估报告未经评估专家委员会鉴定，行政裁决不应准予强制执行

《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第四项之规定，房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当核实补偿安置标准，当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。据此规定，裁决机关在裁决程序中，存在严重程序瑕疵，而此程序瑕疵导致了委托人丧失了对补偿安置标准的异议权和对评估结果的救济权利，其裁决程序严重违法并损害了被拆迁人的合法权益。

而《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第九十五条规定，被申请执行的具体行政行为有下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：(一)明显缺乏事实根据的；(二)明显缺乏法律依据的；(三)其他明显违法并损害被执行人合法权益的。如果裁决程序严重违法，导致了委托人丧失了对补偿安置标准的异议权和对评估结果的救济权利，其已经损害了被拆迁人的程序权益，也可能对拆迁人的实体权益产生严重损害，该裁决书就不应被准予执行。

评估报告对涉案房屋价值的认定直接关系到当事人的合法权益，相关法律规定中也规定了被拆迁人对评估报告的异议权及救济权。对于未经评估专家委员会鉴定的行政裁决，其裁决程序严重违法，当相关单位向法院申请强制执行时，应当裁定不准予执行。被拆迁人在执行环节中一定要及时依据事实和法律提出异议，避免法院作出不利于己方的裁定结果。