银监会主席刘明康10月19日在CEO组织峰会上表示，最新的压力测试结果显示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。

我国银行业强大抗压能力结论的得出，是基于所谓房地产贷款压力测试得出的，表面看起来绝对科学合理。但是，如果我们拷问压力测试程序（模型）的合理性、以及相关初始数据的准确性，则结果可能并不乐观。

从银监会2010年2月印发的《商业银行市场风险资本计量内部模型法监管指引》，我们可以得知，当前房地产贷款压力测试，是由各商业银行自行选择适合的压力测试技术，得出压力测试结果，然后向监管机构报告——这就可能造成不同的商业银行，根据自己的信贷额度或风险偏好，有“目的性”地选择压力测试技术。而由此得出的测试结果，很可能造成较大的偏离度。

就初始数据的准确性而言，银监会公布的截止2011年末，银行业房地产贷款余额为10.4万亿元，占各项贷款比重为19.8%。但其核算范围仅包括土地储备贷款、开发贷款和个人按揭贷款三项，并不包括以银行表外贷款形式存在的“房地产信托”、以工业土地（含厂房）形式抵押的贷款、以房地产抵押的其他贷款，如果加上此三者，则我国“涉房贷款”可能超过20万亿元，占银行业贷款总额逾40%。而房价一旦大跌，此三者均会产生或更大、或稍小的风险度。仅以“房地产信托”而言，今年二季度房地产信托总额即超过6000亿元；而工业土地（厂房）形式抵押的贷款，其中近年来部分“以投资为名、行圈地之实”的抵押贷款，其风险度可谓极高；此外，“98%的个人按揭贷款‘贷款房价比’低于80%”，亦可能是表面现象，因为相当一部分事实存在的“假按揭”无法计算其中，而“假按揭”之于资金遇困的房地产商而言，已成为众所周知的潜规则；再如，对一些商业氛围尚未成熟的商业地产，银行一般会以成熟商业的预期进行贷款抵押评估，而此类项目一旦不成功，则银行相对应的风险敞口会放大2—3倍。

事实上，真实存在的“涉房贷款”，要远超银监会公布的10.4万亿元，而高达20万亿元；真实存在的“贷款房价比”，如果算上“假按揭”、“信用卡预支部分首付”等情况，其结果可能要远高于80%；而银行相对应的风险敞口，如果再算上部分商业地产高评估所带来的杠杆风险，其结果亦将比现行数值更高。

假如我国房价真的下跌40%，我们以美国2007—2009年这一轮房价大跌作为历史情景，进行我国房地产贷款压力测试模拟：美国此轮房价大跌从高峰到低谷，跌幅30%左右，同期美国房屋抵押贷款违约率（含止赎率）近15%，基本呈现房价下跌2个百分点、违约率上升1个百分点的走势。以此类推，如果我国房价下跌40%，违约率则上升至20%，那么以20万亿元“涉房贷款”核算，则可能会产生4万亿元的坏帐。而如果这4万亿元“涉房贷款”坏帐真正产生，那么我国整体经济必然大幅下行，此时高达近11万亿元的地方债务、12万亿左右以银信理财形式存在的银行表外业务贷款，其风险敞口必然会同比放大。如果地方债务以“涉房贷款”一半的坏帐率计，即会产生逾1万亿元的坏帐，而风险敞口稍小的银行表外业务贷款，仅以“涉房贷款”四分之一的坏帐率计，亦会产生6000亿元左右的坏帐。亦即是说，如果房价大跌40%，由此引发的宏观经济的大幅下行，仅以涉房贷款、地方债务、银行表外业务贷款三者核算，即会产生近6万亿元的坏帐，这将占到我国银行业总资本的6%左右——而这之于我国当下银行业12%的平均资本充足率，则意味着将下降至6%左右，将远低于当下尚处债务危机泥淖的欧美银行业8%—9%的资本充足率。

当然，美国2007—2009年房价下跌30%引发近15%的违约率，与美国居民的低储蓄、高消费、以及次级债引发的房贷扩张有关。但是，我们不能据此认为，我国房价下跌40%不可能引发20%左右的违约率——因为我国所谓的高储蓄率，之于相当一部分按揭购房者而言其实早已透支，何况我国居民人均所拥有的股票、基金等资产比例，根本不能与美国居民相提并论；而之于医疗、养老、教育等民生保障，我国居民所能覆盖的比例亦远不能与美国居民相比，而这可能是引发房价大跌、违约率企高的关健因素之一；再者，就契约精神而言，相较已实行200多年市场经济的美国而言，我国亦可能要逊色一些。

当前，我国银行业房地产贷款压力测试，在测试程序、测试模型、数据取样等诸多环节尚有待商榷时，断言我国银行业能够承受房价下跌40%可能为时过早，更不利于我国银行业风险管控能力的真正提高。

本文发于《华夏时报》