富田兴合苑业主的大事小事464、宁波江南春晓小区自管物业3年 净利润170万元

宁波江南春晓相关文章2：《物业自治的江南春晓样本》[凤凰网，2015年05月20日 14:38，来源：鄞（yín）州日报]

文章内容：

一个拥有1500户住户的小区，因为缴费低，物业公司两度退出，小区面临无人管理的局面，这是潘（pn）火街道江南春晓小区曾面临的窘境。2011年，该小区率先尝试居民参与物业自治，由业委会成立物业公司，聘请专业物业经理人管理。3年来，小区物业服务质量明显改善，走出了一条特色管理之路。

小标题：两家物业公司相继退出

“这里曾经没有一家物业公司愿意接手。”提起江南春晓之前的窘境，75岁的张敏叹气道，他曾担任小区业委会副主任，对过去小区物业管理面临的问题感触很深。

2002年，江南春晓交付，小区共有住户1500户，建筑面积约20万平方米。交付之初，小区由建设单位留下的华能物业公司管理，但3年后，华能物业退出，美屋物业接手，不到5年，这家公司也退出了。

物业公司为何频频退出？“他们嫌物业费太低，赚不到钱。”张敏向记者道出了实情。当时，江南春晓的物业费比较低，最低的低层楼房每平方米0.3元，即便这么低，缴费率也只有70%左右。

张敏说，由于物业缴费率低，物业公司服务质量打了折扣，居民反映的问题不能及时处理，大家意见颇多，久而久之，就形成了恶性循环，物业公司最终难以为继。

两家物业公司退出后，再也没有物业公司敢接手。“第三次我们向10多家物业公司招投标，但没有一家来投标。”张敏说。

小标题：现实倒逼居民参与物业自治

小区不能没有物业管理，怎么办？摆在眼前的难题倒逼小区业委会作出一个大胆创举：尝试居民参与物业自治，即由业委会成立物业公司，再聘人来管理。

“自己搞，怎么搞，不是口里说说就算了的。”尝试居民参与物业自治，当时在全区也是首次，对当初的决定，老张坦言，他和业委会成员感觉压力很大。

当时业委会面临两个亟（jí）待解决的问题：一是物业公司成立的法人资格问题，另一个是账目交接问题。

…亟：副词。急迫：缺点～应纠正…

“业委会不具备法人资格，注册不了公司。”张敏说，为解决这个问题，业委会经常深夜开会，最终经过多次协商，决定委托7名股东以个人名义成立雅苑（yuàn）物业服务有限公司，股东为名义股东，不参与公司管理，具体管理事项由业主代表大会和业委会行使。

为了打消居民对公司资金使用上的顾虑，业委会申请在社区居委会名下成立一个专门的资金管理账户，提取使用资金必须经业委会、居委会双方审核、把关和监督。

2011年5月，江南春晓小区居民自治物业“揭开面纱”。

小标题：居民自治提升物业管理水平

这两天，江南春晓居民发现，小区装上了新的监控摄像头。为了提高小区的安全度，江南春晓物业投入40多万元，统一更新了小区监控。

物业自治给小区带来的改变，居民感触最深。

“哪里路要补了，哪里路灯坏了，哪里绿化带毁了，哪户电子门要更换了，告诉小区物业一声，都会得到及时维护。”提起现在的物业管理，小区居民李老伯十分满意地说，他所在的楼道门不久前坏了，物业第二天就来更换了。

“过去，物业公司要赚钱，在投入上精打细算；现在，物业公司是居民的，更舍得为大家花钱了。”张敏说。

目前，这个小区一年的物业费满打满算也就100万元左右，但每年的物业支出150多万元，多出的部分怎么办？“只能自己想办法，多去争取政策补助了。”张敏说。

除了舍得投入，为了让居民们能说得上话，小区还成立了“啄木鸟”督导组，成员由社区居民代表组成，他们经常在小区巡逻、查找问题，并通过书面向物业公司反馈。

“我们业委会成员都是义务的，即便是在半夜，居民有事也是随叫随到。”张敏说。

老张告诉记者，现在业主既是东家，又是服务的对象，一方面，居民们支持物业公司的发展，另一方面，物业公司又对全体业主负责。关系理顺了，管理就容易多了。

这几年来，江南春晓的物业管理水平有了提高，居民的物业缴费率由过去的70%提高到了85%。 

宁波江南春晓相关文章3：《宁波江南春晓小区自管物业3年 净利润170万元》（宁波晚报[微博]2014-01-22 09:15）

文章内容：[导读]小区门口设了保安亭，值班保安确认无误后，才一辆辆放行驶入小区的车辆。据了解，整个小区有2100户业主，现有常住人口6500多人，小区已交付11年有余。

沿着百丈东路一路向东，临近世纪大道，是江南春晓小区。昨天虽冷，可阳光较好。辗转打听得知江南春晓是宁波最先行的“自助物业”小区后，记者慕名前来。

小区门口设了保安亭，值班保安确认无误后，才一辆辆放行驶入小区的车辆。据了解，整个小区有2100户业主，现有常住人口6500多人，小区已交付11年有余。

（小标题）小区见闻：11年来人工成本增长两倍，物业费却一分未涨

走进江南春晓，小区里播放着喜庆的音乐。不少大爷大妈，推着车，或牵着孩子出来溜达，其乐融融。

小区里有一个水池，不少落叶、废树枝掉在水面上。一名四五十岁的保洁员正弯腰清理水池里的树枝，“不仅仅是路面，凡是小区公共部位的清理工作，都归我们。”保洁员大叔说，小区总共10个保洁员，一天要工作十来个小时，一个月工资1570元。“我们还有领班之类的，他们收入相对多一些。”大叔说，他对这个工资挺满意，想起11年前，只有450元/月，虽然物价涨了，可工资条上的数字却涨了2倍多。让记者感到意外的是，11年来，除了清洁工，保安工资增长了两倍，但江南春晓的物业费一分未涨。

转悠了一圈，记者感觉这儿的绿化尤其多，修剪得还很整齐，正在修剪枝丫的绿化工张阿姨说，小区原来的绿化并不多，只是近几年，新铺设了900平方米的草坪，补种了600平方米的麦冬，移植了70棵树木，这才让小区植被覆盖面大了许多。

小标题：被优质服务感动，“老赖”业主主动登门交费

随后，记者来到江南春晓业委会和物业的办公室。一进来，就碰到业主陈先生特地来交物业费。说起陈先生，那可是被工作人员称为“最难啃的骨头之一”。因为之前不满物业公司的不作为，陈先生一直拖欠物业费，“在我印象里，这人没交过几次钱。”

为什么突然主动登门交钱了？“物业办的事让我满意了，就这么简单。”陈先生说，他家离水泵房很近，水泵运转的噪音吵得他很火大，怎么反映也没用，“现在就不一样了，他们把那水泵移位了，还通过隔音改造解决了我的困扰。”另外，他家漏水，和以前的物业反映无数次不给解决，业委会自管以来，大面积排查房屋漏水，像陈先生家一样情况的，好几户都给解决了。记者了解到，物业接报110户业主反映漏水问题，到目前已经维修98户。

业主自管以后给小区居民办了不少实事…这些都让业主从心底里觉得开心。交费的业主从物业公司管辖时的76%增加到了2011年的84%，今年已达到89%！

“物管费从1.5元／平米降至1元／平米，停车费从500－600元／月降至150元／月，同时，免去8元／月的垃圾处理费。

成立管理处，聘请退休业主任出纳、会计，管理处所有开支要经过业委会批准，并正常交税。

每月、每季度的收入、开支和盈余都向全体业主公示。  

请看下集《富田兴合苑业主的大事小事465、丰景大厦业主自治两年多 悭（qin）钱又有话事权》”

若不知晓历史，便看不清未来

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