合同无效的实务指引

一、合同无效的法定情形概述  

根据《中华人民共和国民法典》第153条、第154条及相关司法解释，合同无效的核心情形包括：  

1. 缺乏法定资质、许可或批准；  

2. 违反法律、行政法规的强制性规定；  

3. 违背公序良俗；  

4. 恶意串通，损害他人合法权益；  

5. 以合法形式掩盖非法目的。  

二、 缺乏必要的资质、许可或批准

合同一方未能具备从事合同标的相关活动的法定资质，或未能取得强制性的行政许可或批准，是导致合同无效的首要情形。

(一）特定行业的许可与资质：

矿产资源领域： 未取得矿产资源勘查许可证、采矿许可证，签订合同将矿产资源交由他人勘查开采的，合同无效。（《最高人民法院关于审理矿业权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条）

建设工程领域：承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的，合同无效。

没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的，合同无效。（《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条）

房地产开发领域： 合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，合同无效。（《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条） 补正：起诉前当事人一方已经取得资质或已合作成立有资质的开发企业的，可认定有效。

商品房预售领域： 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条） 补正：起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。

期货经纪领域： 没有从事期货经纪业务的主体资格而从事期货经纪业务的，或不具备从事期货交易主体资格的客户从事期货交易的，期货经纪合同无效。（《最高人民法院关于审理期货纠纷案件若干问题的规定》第十三条）

民间借贷领域： 未依法取得放贷资格的出借人，以营利为目的向社会不特定对象提供借款的，民间借贷合同无效。（《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条第（三）项）

医疗领域：医疗机构未取得《医疗机构执业许可证》开展诊疗活动，或医生无执业医师资格。（《基本医疗卫生与健康促进法》第38条、《民法典》第153条）。                                                  

教育行业：民办学校未取得办学许可证签订教育服务合同。                                     （《民办教育促进法》第12条）  补正： 起诉前取得办学许可，合同有效。                                                |

（二）项目特定的批准与规划违规：

建设工程规划：发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续的，建设工程施工合同无效。（《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三条） 补正：起诉前取得规划审批手续的除外。（注意：发包人能办而未办，并以此为由主张合同无效的，法院不予支持）。

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条） 补正：一审法庭辩论终结前取得规划许可证或者经主管部门批准建设的，可认定有效。

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条） 补正：一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，可认定有效。租赁期限超过临时建筑使用期限的部分无效，除非经批准延长使用期限。

土地使用规划：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。（《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条）

三、 违反法律强制性规定

合同内容或目的违反法律、行政法规的强制性规定，或者违背公序良俗的，通常被认定为无效。

违反特定法律禁止性规定：

在限制区域开采矿产： 约定在自然保护区、风景名胜区、重点生态功能区、生态环境敏感区和脆弱区等区域内勘查开采矿产资源，违反法律、行政法规的强制性规定或者损害环境公共利益的，合同无效。（《最高人民法院关于审理矿业权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条）

用于违法犯罪活动的借款： 出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的，民间借贷合同无效。（《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条第（四）项）

外商投资负面清单： 外国投资者投资外商投资准入负面清单规定禁止投资的领域，投资合同无效。投资限制投资的领域，违反限制性准入特别管理措施的，投资合同无效。（《最高人民法院关于适用<中华人民共和国外商投资法>若干问题的解释》第三条、第四条） 限制领域的补正：生效裁判作出前，采取必要措施满足准入特别管理措施要求的，可主张合同有效。

违法出让土地使用权： 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。（《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条） 例外：解释实施前订立，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。