近些年，房产成为越来越多家庭的重要资产，不管是自住的房产，还是投资的房产。在离婚时，房产分割都是共同财产中的重头戏。

最为常见的是夫妻一方婚前购买房产，并登记在其名下，婚后共同还贷，离婚时这个房产怎么分？在司法实践中，房屋分割计算公式有哪些？

一般来说，法院分割财产时，房屋归产权登记一方，尚未归还贷款由其承担，对双方婚后共同还贷款项以及其对应的房屋增值部分，由取得房屋一方对另一方补偿。

这点异议不大，大家讨论更多的是，支付给另一方的房屋补偿款该如何计算。

在实务中，存在多种计算公式。为了更好表达，举个具体案例。

男方婚前购买一套总价200万的房产，登记在自己名下，缴纳购房税费60000元，支付首付款60万，按揭贷款140万，贷款年限30年，每月还贷6900元，应还利息总额1094152元。

婚后夫妻双方共同偿还按揭贷款。五年共还利息287991.54元。

此时，因种种原因，女方起诉到法院请求解除双方婚姻关系，并要求分割男方名下这一套房产。经双方确认，房产现市值为600万。

按照法律规定，男方名下这套房产，应先由双方协商解决，但双方协商无果，法院会判决房产归产权登记方（即男方）所有，由男方就婚后还贷部分及其对应增值部分支付女方房屋补偿款。

房屋补偿款的计算公式有五种，具体如下：

第一种：婚后还贷本息 ÷（首付款+按揭贷款总额+贷款利息总额）× 离婚时房屋价格 ×50%

套用上述公式，计算如下：

6900元 × 60个月 ÷ （ 600000元+ 1400000元 + 1094152元 ）× 6000000元 × 50% = 401402.38元

按上述计算，男方支付女方房屋补偿款401402.38元，包括婚后还贷部分及其对应房屋增值部分。

第二种：婚后还贷本息 ÷（首付款+按揭贷款总额+离婚时已还利息总额）× 离婚时房屋价格 ×50%

套用上述公式，计算如下：

6900元× 60个月÷（600000元+1400000元+287991.54元）× 6000000元 × 50% = 542834.17元

按上述计算，男方支付女方房屋补偿款542834.17元，包括婚后还贷部分及其对应房屋增值部分。

第三种：离婚时房屋价格 ÷（购买时房屋价格+共同已还利息+其他费用 ）× 共同还贷部分 × 50%

套用上述公式，计算如下：

6000000元 ÷（2000000 元+287991.54元+60000元） × 6900元 × 60个月  × 50%  = 527850元

按上述计算，男方支付女方房屋补偿款527850元，包括婚后还贷部分及其对应房屋增值部分。

注意：其他费用指的是购房所支出的契税、印花税、增值税、评估费等

第四种：离婚时房屋价格 ÷ 结婚登记时房屋价格 × 共同还贷部分 × 50%

套用上述公式，计算如下：

6000000元 ÷ 2000000元 × 6900元 × 60个月 × 50%  = 621000元

按上述计算，男方支付女方房屋补偿款621000元，包括婚后还贷部分及其对应房屋增值部分。

注意：该公式中结婚登记时房屋价格不完全等于购买时房屋价格，如果购买房屋早于结婚登记，应当以结婚登记时房屋价格为准。

第五种：婚后还贷本息 ÷ 购买时房屋价格  × （ 离婚时房屋价格 － 购买时房屋价格）×  50% + 婚后还贷本息 × 50% 

套用上述公式，计算如下：

6900元 × 60个月÷ 2000000元 ×（6000000元 - 2000000元 ）× 50% + 6900元 × 60个月 × 50% = 621000元

按上述计算，男方支付女方房屋补偿款621000元，包括婚后还贷部分及其对应房屋增值部分。

上述公式计算得出房屋补偿款并不相同，最小与最大的金额相差20多万。

这些公式分别在最高院民一庭、北京、上海等地法院采用过，都有各自理解和说法，主要差距集中在房屋增值部分的计算。

我相信随着司法实践的深入，计算公式还会不断演变。

而且，上述公式计算得出数额并非绝对，实践中，法官有一定自由裁量空间，会根据案件情况进行调整，以公平、合理原则来平衡双方的权益。

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作者：广州姚志勇律师  2023年6月27日