一、农村土地的概念及农村土地租赁的性质。

本文所解析的农村土地为农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。农村土地一般采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，农村土地租赁是对农村土地经营权的一种流转方式。

二、社会普遍错误的认为农村土地最长租赁期限是20年。

我经常看到农村土地租赁合同的租赁期限约定为30年、50年、长期，可是实践中很多人包括一些权威部门认为农村土地租赁合同的租赁期限不能超过20年，否则超过的部分无效，其依据为《民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。

三、农村土地租赁合同的最长期限不得超过承包期的剩余期限。

根据《农村土地承包法》第三十八条“土地经营权流转应当遵循以下原则：（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；”，同时根据《民法典》第三百三十二条、《农村土地承包法》第二十一条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年”。农村土地租赁合同的期限最长期限是不能超过承包期的剩余期限。举个例子二轮耕地承包期限一般为1999年至2029年，距二轮耕地承包结束还有6年，现在农村土地租赁合同的期限最长不能超过6年。

参考案例为（2013）浙湖民终字第208号、（2020）粤13民终1192号、（2021）浙0282民初2785号