作者：三尺寒（肖磊看市特约作者）

ID:kanshi1314

2017年是中国房地产市场出现严重分化的一年。原来一直以成交价格和成交量引领中国楼市风向标的一二线城市，出现集体的“价平量缩”，而原来只是跟班小弟的三四线城市则出现明显的楼市活跃。

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这其中的原因不难理解，一二线城市受楼市严格的调控政策限制，以及房贷利率的提高，投机炒房资金已经难有更多获利机会，自然也就不再制造“疯狂的抢房需求”了。而资金的溢出效应一部分转向好三四线城市，于是就出现了三四线城市的楼市价量齐升，造就了2017年的楼市小热潮。

然而，这只是其中一个原因。毕竟，根据相关数据的统计，中国三四线城市在过去五六年的房地产市场繁荣期里，形成了太多的新开发区，新居住区，新拆迁区和新的保障住房安置区等等，所以实际的库存规模和潜在的空置房，甚至是空置小区都非常大。因此，这一轮中央政府主导的楼市严控政策，并没有太多的涉及三四线城市，甚至绝大部分的三四线城市，依然在努力以政府支持的方式执行着“楼市去库存”。

我们以最近考察的一个东北三线城市为例子，城市内常住总人口200万左右，市场平均房价在4000元——6000元之间。作为老的工业城市，产业工人、公务员、事业单位职工为主要的稳定收入市民组成部分。商业、贸易和教育等，最近几年有明显增加，但主要服务群体为本市居民和周边县级城市和广大的农民群体。因此，整体的商贸氛围并不如南方和沿海一些同类城市发达。

在过去的几年里，受拖累于老的工业城市特征，落后产能的改造，和部分老的地方国企破产、职工下岗等因素影响，居住于本市非中心区的市民收入水平一直很低。但政府在积极的扩大城市规模和建立多个经济、科技等产业开发区，于是就开启了征地拆迁，老厂区转移，新修基建等大项目。

政府主导发展方向和规划，然后从银行贷款先行征地拆迁，一部分政府债务就变成了拆迁户们的卖房资金，转变为了本市新的购房需求，从而在一定程度上推高了现有楼市价。而开发商在大量从银行借贷和实现卖房利润之后，又再度以买地的方式转给回政府。政府再偿还银行利息之后继续扩大债务规模，继续征地拆迁，形成一个城市开发和扩张的循环。

在这个循环过程中，政府的债务是有增无减的。而受到短期购房需求的增加，和开发商银行借款成本提高，以及新房在短期内的供给有限影响，普遍上涨的房价也将促使那些拿到拆迁补偿款的市民，将到手资金当成首付款，向银行借款购买多套房产，实现“炒房梦”。这在一室程度上制造更多楼市需求，也就出现了我们看到了三四线城市楼市交易活跃的现实。

有些我们可以看到，中国三四线城市楼市繁荣的幕后推手，还是银行在整个房地产行业上的贷款规模扩张，所制造的房地产市场债务规模的繁荣，三四线城市楼市活跃的另一原因。

但这其中是隐含着巨大隐患的。在我们的调查中，发现很多拆迁市民手中握有两三套新房，一些人是要急于出手的，因为每个月的按揭还贷对于收入本就并不高的拆迁户来说，压力还是不小的。但实际上出现了越来越严重的“买房容易卖房难”现象。因为大量的已经卖出空置房都集中在拆迁户手中，而城市新增购房群体是那些新的拆迁户和周边县市，以及农村进城人口和一二线大城市人口的回乡置业。但这个新的购房群体却变的越来越小，主要原因是城市本身缺乏吸引力。

而另一方面，政府和开发商们还在兴建更大规模的新城区，新楼盘，而其背后的银行债务规模也越来越大。如果新的购房群体不能有效果的填补这个“资金黑洞”，那么最后受损的是银行，受伤的却是背负高额房贷债务的囤房客。

因此，我们判断。三四线城市的楼市活跃不会持续太久，且分化也将越来越大。中央政府指导“一行三会（央行，银、证、保监会）”进行严格的金融监管，和对房地产市场债务杠杆收紧工作，还是以更为严格的方式持续。毕竟，一旦庞大的房地产市相关链条债务出现断裂，那将会引发整个金融系统的风险。

文/三尺寒

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