朋友国庆节到碧桂园十里银滩住了一天，回来跟我聊起想在十里银滩旁的华润小径湾买一套度假房。我给他泼了不少冷水。

嗯，中国人就是这样，手里有钱，物价总在涨，想保值，还是买房最踏实。身边的朋友在政府限购政策下，几乎都没了在深圳买房的资格，很多人就跑去惠州买。我估计，巽寮湾（本文的巽寮湾泛指从惠阳霞涌镇到惠东港口镇沿海一线）的购房客有一半来自深圳。

下面是我和他的对话：

我：你以前去过巽寮湾没？

他：没去过。

我：这次去看过几个楼盘？

他：只去了碧桂园十里银滩和华润小径湾。

我：你都没有走到稔平半岛，还不算到过巽寮湾。惠阳霞涌镇到惠东港口镇沿海一线有十来个在售楼盘，你只去了两个楼盘，就决定买房，太冲动了。看来你是被华润的“卖相”打动了。

他：“卖相”？华润这么大的公司，不会骗我们吧？

我：那不叫骗，叫“营销”。我发现在中国有一个奇怪的现象，同样地段、同种品质，新房比旧房价格高。

他：那很正常，住新房的感觉比住旧房好。

我：住新房的感觉怎么会好？整天隔壁邻舍都有人装修、搬家，入伙三年之内不会消停，感觉能好到哪里去？我看关键还是买新房你面临的对象是开发商，房地产行业的“营销”可谓登峰造极。这也难怪，卖房和卖白菜不一样，开发商有钱，菜贩子哪有那么多钱来营销？为什么现在好多名人、“公知”都是开发商出身？还不是营销的结果。买旧房你面临的对象是老百姓，虽然也通过房地产中介，那些中介的营销水平也很高，甚至跟开发商比，过之而无不及，但毕竟他们卖的不是自己的房子。对于中介来说，旧房零散分布在不同地方，只能靠一些“下三滥”的手法来招揽客户。开发商就不一样，他们可以在房子建好之前先把园林做好，还可以临时找个地方做售楼处和样板间，等房子卖完就拆掉—这都是需要好多钱滴！当然了，“羊毛出在羊身上”，最后还是买房人买单。

他：嗯，是啊，我们在碧桂园十里银滩就看到好多大巴车，他们一车又一车地从外地拉客户来参观。

我：这是旅游地产最喜欢用的手法。客户要是自驾去，多逛一下，就跑到别的楼盘去了。用大巴接客户，一路上让你接受“洗脑”，到了现场，售楼处、样板间、样板园林的“卖相”就起作用了。再找几个“托儿”交钱，嗯，也不一定找“托儿”，来的人多，自然会有冲动的，他们会先交钱。哈哈，看到别人动手了，再跟客户说，今天才有优惠，还有，如果不买你想要的那种户型或楼层就没了，客户很容易马上掏钱。

他：只要是买新房，都会遇到类似的“营销”问题啊。你的意思是新房都不值得买？

我：那倒不是。我只是想说，不要受表面的“卖相”干扰，要看是不是真的值得买。巽寮湾的房子我是不会去买的。除非若干年之后，巽寮湾能成为类似三亚的旅游城市，不然，那些房子没有任何投资价值。

他：你怎么能肯定那里就不能成为三亚呢？说不准比三亚还好呢，多好的自然条件，那么多开发商看好。

我：巽寮湾的自然条件当然好，地理位置也不错。明年厦深高铁和范和港大桥通车后，从深圳市中心到巽寮湾坐高铁只需半个多小时，自驾只需一个来小时。再过十年，巽寮湾有可能成为比三亚更火的旅游度假城市，但我以为，可能性仅仅是可能性，50%的概率吧。对于50%的概率，扔钱进去，就是赌博。

他：要是这样说，那么，像万科、华润在那里做开发也是在赌？

我：他们确实在赌，不过，他们的赢面比较大，谁叫中国有那么多人喜欢击鼓传花呢？我们身边不少人都买了那里的房子，说明那些楼盘卖得不错。但他们卖得好并不代表值得买。巽寮湾的楼盘有三大软肋：一是那里没什么产业基础，本地原居民也很少，完全是靠几个开发商“轰”起来的旅游度假区。如果遇到房地产大形势不好，首先冷下来的就是这种地方，到了那时候，大家都是投资客，你想变现都变不了；二是距惠阳的石化项目很近，可能会有污染；三是距离大亚湾核电站比较近，不少楼盘都在大亚湾核电站 30公里半径内，日本福清核电站泄露后，开车进入到30公里半径时就会有警察提醒有辐射的可能。

他：我想没事的时候去那里住一住，也没想着要卖掉。

我：可你想过没有，你一年能去那里住几天？买了那里的房子，你会面临两难选择：出租还是不出租？出租，可以有租金收入，但要是出租了，你自己就不能随便去住，等你有时间去，还是只能住宾馆；要是不出租，你没有多少时间去住，房子空着，还要交物业管理费，再加上购房投资利息，你用这些钱可以住上五星级宾馆了。

他：房子在升值嘛，我怕什么？

我：你想买多大的房子？

他：50多平米的，单间房，跟酒店的房型一样，只需要80来万元。

我：房子怎么可能一直涨下去啊？巽寮湾四五十平米的房子太多了，这种房子最好卖，算下来总价不贵，很多家庭都有能力买。但这种房子没有稀缺性，房价会随大势波动，大势涨还好，跌的话，跌幅也最大。

他：可我真的很喜欢那里的环境，而且，自己拥有一套海边的房子，感觉就是不一样。

我：如果从喜欢的角度考虑问题，那是另外一回事。那叫“消费”，不叫“投资”，“消费”是找一种感觉，跟看一场电影差不多，也如同买车，“投资”则需要理性，要算账，要考虑风险。呵呵，汽车买到手，每天都在贬值，买一辆二十多万元的车，即便不用，也相当于每天要花去一百多元，对于好多人来说，出门都打的士，每天都用不了一百元。

他：手头有点余钱，买什么好呢？

我：你要真的看好房地产的话，还不如买房地产股票呢，现在很多房地产上市公司拥有的土地储备按市场价计算都高于它的市值。

他：嗯，股票还是不敢买。

我：实在要买房，最安全的还是在一线城市中心地段。深圳中心地段的房子，看起来单价是巽寮湾的两三倍，但要是大势不妙，这种房子很抗跌。还有，出租也方便，虽然租金回报率只有2-3%，但很稳定。巽寮湾的房子只适合短租，每年能有三分之一的时间租出去已经很不错了，还需要人打理，也有成本。

他：嗯，碧桂园十里银滩可以提供出租服务，但不包租，收到的租金他们要分一半。

我：以后可能会有人提供包租服务，但租金回报率应该不会高过深圳市中心的房子。

他：嗯，还是在市中心给儿子买套房算了。深圳的限购政策限制了我们，他刚满十八岁，可以用他的名义买。