最近楼市回暖已成事实，许多“砖家”也不再嘴硬了，对于回暖的原因，无论“砖家”与否基本上都认为是刚需造成的。但是追溯到最根本的原因，还是要归功于银行的贷款政策。

 

首先是今年年内两次降息，两个合计降息0.5个点，其次是首套房贷款85折优惠。记得在去年年底的时候，以建行为首的各商业银行的首套房贷利率不但没有下浮而且上浮到1.1倍。2011年全国平均房价为每平方米5380元，按全国新建商品房套均100平方米计算，平均每套房总价为538000元，首付款按30%计算，首付款168000元，贷款370000元，按2011年7月6日基准利率7.05%贷款20年计算，每月要还款3038.65元，20年总还款729276元；如果按2012年7月6日最新利率打85折5.57%计算，每月要还款2559.31元，20年总还款614234元，差额115042元，对于总房款来讲等于是优惠21.3%，也就是说相当于房价打了8折。这个折扣对于一个普通的刚需一族来讲是太有吸引力了，既然要买房子，同时有这么大的折扣，而且不但有这个折扣，开发商还多多少少有一点折扣，加上现在不买可能马上就要涨价的心理作祟，刚需们是明显HOLD不住的。这个从统计数字中就能明显反映出来，以北京为例，6月份北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为25602套，环比5月份上涨10.5%，比去年6月份同期大幅上涨50.6%。7月上半月北京住宅网签总量约为13433套，与6月份上半月成交量相比上涨27%，与去年7月上半月成交量相比则上涨了56.3%。

    其次是改善性需求对二套房贷放松的憧憬。虽然现在还没有放松二套房贷的首付和利率，但是6月，银监会正式发布《商业银行资本管理办法(试行)》（以下简称《办法》），规定从明年元旦起首套房贷、二套房贷的风险权重都统一为50%，引起人们的无限遐想。而且在实际操作中，已经有银行开始有小动作，有些人声称可以办出二套房房贷基准利率，甚至神通广大到可将二套房房贷“做成”首套，以享受优惠利率。相对于首套房贷的优惠，二套房贷放松的影响将更大，因为房地产业内一直有一个“二八理论”的共识，即20%的人购买了80%的房子，而其余80%的人在买20%的房子，这个理论最明显的体现就是07年9月份央行和银监会出台了二套房的贷款政策，影响了这20%购房者的需求，从而导致房地产市场在08年大幅回落，由此可见，二套房贷比首套房贷的影响要大很多，所以绝对不能放松二套房贷的首付和利率，否则房价报复性反弹不久矣。