近日，银监会正式发布《商业银行资本管理办法(试行)》（以下简称《办法》），规定从明年元旦起首套房贷、二套房贷的风险权重都统一为50%。去年8月，银监会公布《管理办法》的征求意见稿，其中对个人住房抵押贷款风险权重做了细分，即用于购买首套房的个人住房抵押贷款的风险权重为45%；用于购买第二套房的个人住房抵押贷款的风险权重为60%。

所谓银行资产风险权重是指对银行的资产加以分类，根据不同类别资产的风险性质确定不同的风险系数。风险权重下调则表明银行对贷款的预留资金减少，相当于降低了资金成本。举例来说，银行每放出100万元二套房贷，原本要预留60万元风险准备金，明年元旦后只要预留50万元了。据银行内部人士透露，风险权重统一为50%之后，二套房贷能赚到的利息要比放首套房贷多出约六成；而目前，银行做二套房贷只比做首套房贷多赚了两成七，但却要占用更多的风险准备金。试行办法的出台将刺激银行多做二套房贷。

 

央行日前明确扩大存贷款利率浮动空间，将金融机构贷款利率下浮区间的下限调整为基准利率的0.8倍，首套房贷利率下浮的空间再次打开，表面上看，二套房贷款利率上浮并未松动，但是二套房的首付比例和利率幅度下调可以说是早晚的事。就像央行货币政策委员会委员李稻葵在今年年初预测的一样：货币信贷会在2012年软着陆。因为货币信贷过去两三年增长非常快，特别是2008、2009、2010三年，远远超过民营经济。2011年，广义货币经济增长出现下降，这是一个好的趋势。我预计2012年货币政策会在定向、灵活、有预判的前提下放松，对改善性住房贷款会定向放松，对实体企业、出口企业、中小企业也会定向放松。

即使二套房贷没有实质性放松，但是二套房贷风险权重的下调也对市场起到了非常重要的作用。第一是上面提到的各商业银行从自身利益来讲都会积极地推进二套房贷款，尤其是首付款方面，基本上银行都会采取一些特殊手段，因为利率牵扯到其利润，可能下调幅度会小一些，但是首付款越少，其贷款就越多，这是商业银行所希望的；第二是很多购房者对二套房贷风险权重下降不明白，会理解成二套房贷利率下调，直接理解为对二套房贷的支持。要知道二套房贷是一个多么可怕的事情，2007年9月份的时候，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。因为市场购房主体是多次置业者，业内一直有一个“二八理论”的共识，即20%的人购买了80%的房子，而其余80%的人在买20%的房子，加息与金融信贷收紧，令二次(多次)置业的支付成本明显上升，该类型群体观望或退市，使楼市进入一个新的博弈期。

所以此次下调二套房贷风险权重就是赤裸裸的救市。