今天看到一则新闻：上海商品住宅均价上周跌破2万回到去年初水平：限购政策在全国的广泛推行，3月首周（2月28日-3月6日）的楼市呈现出量价齐跌、供需不足的颓势。以上海为例，上周上海新建商品住宅成交面积环比下跌10%，销售均价更是环比大跌14.1%，为17737元/平方米，回复到2010年年初水平。

看到这个消息后不禁大吃一惊，我一直认为政策刚刚出台不久，还需要一个消化的过程，按我的房地产调控的四段论，现在应该是第一阶段，也就是量跌价不跌的阶段，最多能够进展到第一阶段向第二阶段过渡的阶段，即量跌价不跌向量价齐跌过渡，也就是有少量楼盘开始打折或者变向打折。如果哪位还不了解四段论，我再简单介绍一下：房地产的有效调控有四个阶段：第一阶段是量跌价不跌，因为政府的每次调控都是在房地产市场高速发展的时候进行的，在调控前各开发企业都有不错的销售业绩，短期不会有资金的压力，在这种情况下绝大多数开发企业都不愿意降低自己的利润，而购房者因为舆论的宣传开始进行观望，双方博弈的结果是价格没有太大变化而销售量有明显的下降；第二阶段量价齐跌，因为经过一段时间后，当开发企业感觉到资金压力的时候，他们被迫开始降价；第三阶段是量涨价不涨，这个时候通常中央政府出台新的政策开始救市，市场信心逐步恢复；第四个阶段是量涨价涨，这是开发商看到市场再度好转，需要增加而又提价。

但是上海是整体价格大跌，这真让人大跌眼镜，再仔细一了解，原来问题出在了价格特征指数上，价格特征指数是统计中的一个专业指数是，对于房地产来讲指的是每一个影响房地产价格的指标，位置、配套、装修标准、层次等。而此次销售均价下跌14%是因为市中心成交减少，周边低房价拉低全市整体销售均价所致，也就是说价格特征指数中的位置指标在起作用，所以此次统计根本不能说明上海房价已经开始大跌，真实情况是到目前为至，上海房价己止涨，但还未见大跌！

所以各级领导们千万不要被此类新闻所忽悠了，一定要紧抓不放，才能见到真正的彩虹。