一、宏观情况

1、住建部:公积金房贷新政最快本月公布

    继银行商贷切断购第三套房的融资链条后，公积金房贷也将收紧。从不断从严的房贷政策看，公积金房贷将大幅提高购三套房甚至二套房的门槛。

    公积金房贷利息支出远低于银行商贷。如五年期以上住房公积金房贷利率为4.05%，比银行同期利率要低2.09个百分点。前者首付最低两成，后者最低三成。

2.楼市大鳄集体增仓商业地产

    在调控影响下，城市住宅开发的限制会越来越多，利润率也将逐步走低，很多开发商已不再盲目看多；而商业地产在新一轮城市化进程中的发展机遇则与日俱增。区域经济增长较快、产业聚集和人口集中效应较强的二三线城市，新商圈的培育还有很大的空间；今后，会有更多的地产商涉足商业的开发。

    近几个月来，龙湖地产的商业运营团队一直奔波于东亚各国的主要城市，考察这些城市的商业布局、设计特点、投资回报状况，为龙湖未来的商业地产计划出谋划策。2010年以来，万科开发商业地产也明显提速。6月，万科首个城市综合体龙岗中心区项目启动，其中计划在明年和后年投建两家酒店。当月，万科与威培斯酒店管理集团签约，委托对方管理旗下的万科中心酒店项目。传统以开发住宅为主的大型地产商纷纷涉足商业地产。恒大、保利、首开等房企均已明确商业地产的发展蓝图。

3.存款准备金率上调0.5个百分点

    央行再度上调存款准备金率，存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点。这是央行今年以来第四次统一上调存款准备金率，冻结银行资金将超过3500亿元。之前，央行分别于今年1月、2月、5月三次上调存款准备金率。

    按照央行10月份公布的数据“人民币存款余额70.09万亿元”计算，此次上调存款准备金率0.5个百分点，将冻结资金3504.5亿元。

4.四大商业银行今年已停止新增开发贷款

    占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。此次不同于之前的月度性停贷调节奏。

    11月7日，工行总行授信审批负责人表示，工行已完成了全年的信贷任务，包括北京分行在内的多地分行都停止了新增开发贷的发放。类似的说法也相继从中行、建行、农行得到确认。中行总行公司业务部表示，一般各分行开发贷投放得更早，三季度就完成了全年的投放目标。

    目前银行正在进行年度总结，新增已不可能，存量信贷资产的置换空间也有限，再加上四大行背负更多配合调控的任务，开发贷基本停贷，2011年的新额度到来之前，勒紧裤腰带是开发商惟一办法。

二、分析：

    再融资关闸、上市梦断、私募拆借成本高企，再加上行业调控笼罩在市场上的观望乌云，已经迫使更多的开发商将下一年度的计划押宝在2011年的信贷开闸上。银行是信贷和投资的主体，上调准备金率主要是控制热钱和投机，原因是目前市场上流动性过剩，准备金上调很正常。每次上调存准50基点是央行风险管控的常规做法。

从目前的经济运行状态开，央行应该早些进入上调存款准备金率-加息周期了，现在来看有点晚。政策紧缩应该在经济起来之后采用，年底央行再次加息的可能性非常大。

    目前的状态对股市不会造成太大的影响，对于楼市而言，存款准备金率上调虽然并非针对房地产，但是在目前情况来看对房地产行业融资有一定影响，目前房地产企业的融资渠道与融资手段均受到限制，央行回收流动性对房地产企业的影响在当前情况下不可低估。

    为配合“十二五”的保民生、调结构目标，监管层防通胀、货币政策回归常态化的意图已经十分明显。在可预期的后市监管下，开发商即使挺过今年的信贷空窗期，2011年面临的信贷环境也不见得比今年好，甚至更差。防通胀措施会加强，地产调控也会持续，预计明年的地产信贷应该还会下降。2011年的金融环境将比较严峻。