评论：2010年平安投资性房地产租金收益4.4亿元，以后会越来越多。

    在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利眼中，杨敬玉是中国商业地产界为数不多的实战家和理论家。

　　2003年至2006年，杨敬玉在著名的购物中心广州天河城担任集团副总裁兼天河城物业管理公司董事长。三年间，天河城的租金增长了70%，总收入增长了50%，利税总额增长了80%。天河城因此被当地媒体喻为“印钞机”。

　　2006年5月，杨敬玉出任深圳中信城市广场投资有限公司总经理，也就是在2006年，平安信托与中信集团深圳公司签署总额30亿的战略协议，这其中有20亿元用于收购中信城市广场。杨敬玉说，当时平安和中信签署了托管协议，产权归平安信托，但我们原有的团队要负责管理，完成交接。2010年1月这家公司更名为深圳平安商用置业投资有限公司。

　　现在，杨敬玉是深圳平安商用置业投资有限公司总经理。平安商用置业是中国平安旗下全资公司，作为中国平安商业地产价值实现的孵化器，运作商用物业投资、运营管理、保值增值业务。

　　平安商用旗下第一家大型城市中心MALL——中信城市广场于2002年9月28日开业。深圳中信城市广场地处深南中商圈，占地5万平方米，建筑面积15万平方米，由购物中心、中信大厦和星光广场三部分组成。

　　杨敬玉说，中信城市广场即将更名为新城市广场。

　　经济观察报：平安商用置业跟平安集团是什么关系？

　　杨敬玉：平安商用置业是中国平安旗下全资公司，是中国平安商业地产价值实现的孵化器。准确一点说，平安商用是平安信托的子公司，利用信托资金和自有资金进行投资，此外可供利用的资金还有保险资金等。

　　平安是目前唯一全金融牌照的金融集团，旗下有保险、银行、证券、信托、基金等，这些资金很多有配置商用地产的需求，尤其是寿险领域。

　　平安商用的定位在于项目的前期规划、开发、持有、运营，然后转让给平安旗下在这方面有资产配置需求的公司，现在也在北京考察项目。

　　不过，平安商用置业并非平安集团旗下唯一的地产投资平台，比如还有可以介入房地产开发的平安不动产，平安不动产现在正在开发建设深圳平安金融中心，主体高度588米，是深圳未来新地标。

　　经济观察报：国内商业地产模式，你欣赏哪家？

　　杨敬玉：华润万象城模式很好，我有一个很形象的比喻，华润万象城是一根甘蔗从头吃到尾，也从头甜到了尾。

　　深圳万象城起步于城市旧改，土地拿得很便宜。当时宁高宁下定决心打造商业团队，经过不断升级改造，万象城已经成为投资回报率最高的购物中心。万象城和旁边的华润中心是租金最高的。先期，已经赚得口碑，并取得盈利。在深圳，紧接着华润又开发住宅，住宅得以卖高价。

　　现在，万象城复制成都等城市。因为有万象城的强大品牌效应，拿地便宜，面积也很大。这次，华润的操作模式反过来了，先开发住宅，因为有一个万象城的概念在那里，住宅得以高溢价卖出，企业回笼了现金，再开发万象城、写字楼。这样就完成了一个资金的正循环。

　　最后，上市公司出资购买母公司成熟的万象城资产，进而在资本市场获取收益。万象城是国内最成熟也最稳健的商业地产模式。

　　经济观察报：对于住宅开发商做商业地产，比如万科，你怎么看？

　　杨敬玉：潜力最大的就是排名靠前的住宅开发商开发成熟的社区商业。他们开发体量太大了，很多在建面积超过了1000万平方米，这里面最少也有6%、7%的社区商业面积。几年下来，一个开发商就能聚集很可观的商业面积.

经济观察报 贾华杰