评论：发言很实在，值得思考。房地产问题处理不好，确实很危险，20年前的日本是前车之鉴，爱尔兰房地产泡沫破裂导致的危机是最新的一例。在北京，除通州房价今年由1.5万涨到2.5万，现在跌到2万元左右外，其它地区均没有松动，甚至还略有上涨。城区房价都在3万以上，4万5万比比皆是，郊区也在2万，但就是跌不下来。最近万科在西北五环拿的地楼面价已超过2万，将来的房价可想而知。房价高，但大部分房子的品质却很差，和上海深圳比差太多了，因为房子太好卖了。品牌地产在北京拿不到好地，也是房子品质上不去的一个重要原因。

我记得2008年10月第四届年会的时候，正值金融危机在全球蔓延，房地产市场陷入冰点，大会讨论"谁是解放军"。后来"解放军"真来了，政府公布了一系列应对金融危机的政策，房地产市场也在2009年实现反转，量价齐升，越来越火爆。所以，政策对房地产的影响不容置疑。

当前，对于房地产市场而言，有两方面的政策需要我们认真研究和充分讨论。

第一是中央要求坚决遏制部分城市房价过快上涨，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。今年以来政府多次出手，给高烧不退的房地产市场降温。已经将住房问题明确提升到"影响社会稳定的重要民生问题"这个高度。这对房地产特别是住宅市场格局的影响是巨大的。

第二，货币政策趋于从紧。去年和今年都使用了扩张性的货币政策，流动性很充裕。但当前抑制通货膨胀成为现实而紧要的任务，10月份CPI达到4.4%，明年上半年可能上探5%，收紧流动性、控制货币发行量、控制信贷投放是必然的。如果未来没有充裕流动性的驱动，房地产市场还能持续的高速发展吗？

因此，本届年会将主题定为"把握可持续的未来"，我认为很有意义，扣准了当前社会经济和房地产发展的脉搏。在城镇化进程、经济增长等中长期驱动因素仍然有效、而政策导向与流动性又发生了重大变化的条件下，房地产的可持续未来在哪里，又如何去把握，需要今明两天的大会来研究和探讨。在这里，站在行业参与者的角度，我提五个方面的观点，供大家参考。

一是在当前控制物价过快上涨的重要时期，房价不要再"冒尖"了。房价上涨过快、炒房投机过盛、银行信贷资金参与楼市过多，就会形成房地产泡沫；在外围条件发生变化时，泡沫就会破灭，反过来伤害房地产和经济。这一市场规律已被国内外的经验反复验证。未来房地产市场比较理想的状况是"软着陆"，保持购销两旺但价格平稳。这需要社会各方的共同努力和呵护。政府要继续完善土地招拍挂制度，切实落实房地产供地计划，增加有效供应。开发商宜顺势而为，顺价销售，保持高周转，维持合理充裕的流动资金，在财务稳健的前提下积极经营。

二是积极顺应社会经济发展大局，在"十二五"规划中寻找房地产机遇。中央近期公布了关于制定"十二五"规划的建议，用了专门的一个章节、1400余字来阐述"促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化"，指出了未来房地产市场向好趋势不变，但发展的重心有所转向，大城市群中的中小城市以及具有区域规划和交通基础设施支撑的中西部二三线城市将获得优先发展。《规划》所包含的信息量非常丰富，建议大会深入研讨。

三是积极参与和支持保障房建设，为改善民生做出新贡献。根据政府工作报告，2010年全国计划建设各类保障房580万套，我们测算不含土地成本的建设投资额将超过4000亿元，预计明年建设投资规模还要大幅提升，政策与资金的支持力度也会更大。房地产企业和金融机构都应该充分重视，积极投身到保障房建设这一项蕴含巨大商机的民生工程中去。

四是要不断提升房地产产品的品质，追求卓越。房地产是人们生产和生活的基本场所，一旦建成，运营周期长达50年以上，开发商要像雕刻家雕塑艺术品一样精心打磨每个住区、每栋建筑，把安全可靠、舒适实用放在第一位，引导低碳、节能、绿色、环保理念，发展可持续建筑、可持续城市。

五是对房地产金融机构而言，要开阔思路，不断创新，坚持专业化道路，充分发挥商业银行整合各种市场资源的优势，为房地产行业提供更多的创新服务。民生银行坚持专业化的这条路子不会变，根据"民营企业的银行、小微企业的银行、高端零售客户的银行"三大战略定位，地产金融事业部在地产行业"做民营企业的银行"效果很好，80%以上的客户和业务都来自民营企业。这就是我们的专业化和特色化。我们把目标和资源都聚焦了，有一支专门的团队全身心的投入，相信一定能够在地产金融的多元化创新上做出成绩，为市场提供更优质的服务。如果每家金融机构都做出了特色，做出了专业，房地产金融市场就能欣欣向荣，既能防范住金融风险，又能与行业共同发展进步，实现健康可持续。最后，预祝大会取得圆满成功。谢谢大家！

2010年11月25日