先说一个小插曲，最近两天读年报，发现雅戈尔2012年年报的一处疑点，未来城一期的预收款与销售收入对不上，2011年末，未来城一期的预收款为77987013，2012年末，未来城一期的预收款为19756500，两年末的预售比例相同，均为94.3%，但2012年，未来城确认的收入只有18123053。也就是说，在没有新增销售的情况下，预收款下降了58230513，但收入只增了18123053，将近4000万的预收款不见了。今天打电话问了一下，原来是他们财会部门算错了，2011年多确认了4000万的预收款，至于为什么算错了，他们说还要再在找原因，估计是套话，错了就错了，估计也没人费力气再找了。

虽然是插曲，我更加确认了一个观点，对于未来，尽量持不可知的态度，信心太满不好。一个小散，也没实际经营经验，能看到的只有报表，但报表有可能造假，有可能出错，有可能披露不充分，凭什么有那么强的信心？

回归正题，这几天看报表，发现准确预计雅戈尔的业绩是很困难的任务。

首先，房产业务，卖出房子只能记入预收款，等验收交付后，才能从预收款转入营业收入。虽然很多房子早卖出去了，但就是很久不交付，迟迟不确认收入。虽然年报中提出了预计会竣工交付的项目，但预计的不等于实际的，可以有很大出入，差一个项目，就差很多。举一个例子，御玺园，2012年就竣工了，已经确认了22亿的预收款，但2013年的一季报，仍未反映在报表中，那就是还没交付，啥时交付，不知道。

其次，投资业务。对可供出售金融资产，只要还持有，就不结算损益，只有卖了，才结转损益，比如，截止一季度，有浮盈20多亿，但由于出售了赔钱的资产，所以产生的投资亏损2亿多。这也是不可预知的。

综上，我倾向于把房产的预收款以及可供出售金融资产看作是一个蓄水池，这个蓄水池有多少水基本是能看清，至于今年能放出多少，明年放出多少，则说不准，反正现在多流出，以后就少流出，现在少流出，以后就多流出。对于投资业务，先把亏损的卖了，以后再卖就是卖盈利的了。对于房产业务，总压着不交付，营业收入增加慢，但预收款就越来越多。

那么这个蓄水池有多深，粗略算一下，150亿的预收款中，按2013年一季度数据，地产业务销售利润率11%，按此比率，包含利润16.5亿，按2012年年报数据，地产业务利润率15%，如果按此比率算，则包含利润22.5亿，取个中间数按19亿；投资业务，20亿的浮盈，按22.7亿的股本，这两块业务在将来会产生的每股收益为1.71元。

假定未来两年把预收款结转为营业收入（每年70多亿，年报中的计划就是增加40%的收入，达到70亿），则地产业务在未来两年每年贡献每股收益0.42元，服装业务按每股0.4元，投资业务贡献暂定为0，则每股收益可以达到0.82元。1元钱有无可能，当然有可能，只要地产利润稍高一点就行，有没有可能是1.5元，也不能说没可能，如果出售了一部分盈利的金融投资，完全有可能，并且根据雅戈尔的说法，未来向实体投资转型，完全有可能出售金融投资，投向实体投资。那么有没有可能是0.6元，也不能排除，比如雅戈尔出售亏损的金融投资，转向实业，同时保留盈利的金融投资。

所以，具体的测算每股收益意义不大。我投资的逻辑就是盯着蓄水池，只要水还够深，就不怕。未来的退出，一是靠高分红（李是否有动力高分红，有可能），或高分红引发的股价回归；二是纺织城搬迁，可能产生的股价催化。第二个不做打算，有更好，没有也不影响。如果这两个逻辑均不成立，那就只能认赔出局，因为并没有看出明显的成长性，再不高分红，就没啥意思了。