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房产调控面临“稀缺性”与“抗药性”双重困境

(2017-04-17 15:36:44)
标签:

财经

房产

分类: 时评


新一轮调控风暴,让房产再一次成为社会关注的焦点。截止目前,全国已有超过40个城市出台了各种房产调控政策。其中,北京、广州、厦门、南京、杭州等城市,已经连续出台多次政策,北京在短短10天内就出台了9次调控房地产的相关政策。

观察近期各地的房产调控政策,其核心是限购、限卖与加码。所谓限购,就是规定了那些人可以购房,那些人不可以购房;所谓限卖,就是规定了那些房产只能卖给机构或法人单位,不能卖给自然人;所谓加码,就是提高了房贷首付比例,缩短了房贷年限。无论是限购、限卖还是加码,其目的都是抑制房价过快上涨。然而,房产调控政策却变成了重大利好,极大刺激了房地产企业拿地热情。截止到330日,全国50个热点城市合计出让土地金额为5885.8亿元,同比上涨了59.6%。其中,拿地最多的20家大型房企招拍挂拿地总金额超过3030.63亿元,比2016年同期拿地最多的20家大型房企合计拿地上涨了75%。北京于326日晚出台史上最严商办房产调控政策仅3天的时间,商办房产成交就由此前一周2333套销量,跌至仅成交3套。面对如此冷落的市场,丝毫没有降低开发商的拿地热情。330日,北京出让朝阳区金盏乡603商办地块,经过33轮竞拍,最终被华润招商联合体以22.5亿元的代价斩获。其它两块商办地块也都在同一天经过近30轮竞价出让。与此同时,2017年第一季度,三家龙头房企的销售规模均已超过千亿元,其它前100家房企的销售规模也都有不同程度增长。不仅如此,全国土地市场的热度也同样很高,成交楼面均价呈上行态势。2017年一季度,全国300个城市各类用地成交楼面均价2099/,较去年四季度上涨8.3%,同比上涨49.0%。其中,住宅用地成交楼面均价3412/,较上一季度上涨0.7%,而同比却上涨44.1%

本来旨在抑制房价上涨的调控政策,怎么变成一种强有力的利多消息?房地产市场为何会出现与调控目标背道而驰的局面?整个社会都在为之困惑。回顾以往的每次房地产调控,经济学家们总是在高调唱衰房地产,诸如泡沫破灭、楼市崩盘、房价暴跌、房企破产等等耸人听闻的言论,最后的结果证明他们都错了。这同样引起了人们的困惑。其实,当我们换一个角度去分析,便会一目了然。

首先,调控政策强化了房产的“稀缺性”。历次房产调控都离不开“限购”二字。而在商业活动中,一般有两种情况会出现限购:一种情况是商家面临产品滞销,库存增加,便反其道而行之,采取限购策略,造成稀缺假象,刺激人们的购买欲望。另一种情况则是对一些稀缺性的生活必需品实施限购,确保人人都买得起、买得到。前者是心理性稀缺,后者是客观性稀缺。房产限购政策产生的效应似乎二者皆有。尽管调控政策还有“加码”,但不仅没有让房价应声下降,反而强化了房产的稀缺性,尤其是一线城市更是如此。这不仅是一种心理性稀缺,也有客观性稀缺的因素存在。我国依然是一个发展不平衡的国家,一线城市聚集着诸多的优势资源,二、三线城市无法与之相比,任何一个想干大事业的人,都不得不想尽一切办法进入一线城市寻找机会,追求更大的成功。未来,能闯进一线城市的人,都是有钱人,更何况中国的有钱人很多,几万、十几万一平方米的房价对于他们而言,不在话下。所以,一线城市商品住宅房的购买力必然会经久不衰,其稀缺性也会越来越强,无论是心理稀缺还是客观稀缺,都将长期存在。虽然调控政策的目标是要抑制房价过快上涨,但却给人们以“房屋供不应求”的心理暗示。在这种心理性稀缺的作用之下,投资者心里都形成了这样的定势:每一次房价停止上涨,甚至小幅下跌,都是为下一波房价继续暴涨做准备,抓住了这个时机,准能获得盆满钵满。

其次,二手房对调控政策的“抗药性”越来越强。二手房一般都有两大特征,一是多数二手房在市区,所处位置优越,而位置又恰恰决定了房产的市场价值,所谓的天价学区房正是位置决定市场价值的体现,这就不可避免地让二手房形成了皇帝女儿不愁嫁的局面。更何况土地供应将越来越短缺,新建住房又比较偏僻,远离市区,这决定了市区二手房的价值将不断提升,那皇帝的女儿也就越来越不愁嫁了。二是时间成本低,对于二手房的房主而言,如果没有急需,今年卖出去和明年卖出去没有什么区别,不像开发商靠银行贷款垒起来的一手房那样,有着巨大的时间成本,达不到心理价位,二手房房主便不会轻易出售。正是由于二手房具有这两大特征,容易形成“众人捂盘”的现象,有时候销量跌了,但价格往往依然坚挺,由此让二手房具有了对调控政策的“抗药性”。现实情况也证明,就在出台最为严厉调控政策的当口,一线城市的二手房价格依然在上涨。据前瞻数据库数据显示,北京2月份二手房均价59531/㎡,环比上涨3.02% 同比上涨 45.73% 。可3月份北京二手房均价却突破了6万元大关,达到61326 /㎡,并且还出现了隔日销量大增的现象。据北京市住房和城乡建设委员会官方网站数据显示,2017331日,二手房网签2288套,其中二手住宅网签2237套,较前一天增加776套。据房天下统计,上海二手房3月均价54149元/㎡,环比上涨0.24%,同比上涨22.07%由此可见,即便未来二手房的销量大幅下降,也并不意味着价格下跌。这就是二手房对调控政策“抗药性”的表现。

面对房产的“稀缺性”和“抗药性”并存的状况,如何让房产调控政策走出越调控房价越上涨的困境?唯一的出路在于创新调控政策。一是要在解决客观性稀缺的同时,更要化解心理性稀缺的顽症,不能简单打压房价。否则,在心理性稀缺的作用下,会导致调控失效。过去的调控政策之所以效果不明显甚至失效,就在于忽视了心理性稀缺的化解。二是要解决对调控政策的“抗药性”顽症,尽量多出新“药”,不能总是重复使用一种“药”,反复吃一种“药”,最后必然会形成“抗药性”。如果仅靠加大剂量来克服“抗药性”,将会出现不良后果。总之,房地产调控政策的创新已势在必行。
 (此文已由《中国经济周刊》“显堂文语”专栏刊用)

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