“假按揭”通常指是指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）的名字购买，从银行套取购房贷款。

那么在商品房买卖合同被认定无效情况下，担保贷款合同效力如何呢？经检索案例，存在合同有效、合同效力待定及合同无效三种完全不同的案例，笔者将逐一分析。

担保贷款合同有效

01

各级法院在认定担保贷款合同有效的

理由主要有：

第一，银行没有与开发商或贷款人恶意串通签订《借款合同》损害国家利益，《借款合同》为贷款人与银行的真实意思表示，其内容不违反法律的禁止性规定；

第二，即使认定银行知晓贷款人所借款项实际为开发商所用，但此仅涉及贷款人对借款用途的审查问题，仅表明银行在贷款审批过程中存在审查不严的过错，但该《个人购房借款/担保合同》本身并不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，亦不必然导致贷款无法顺利收回或者损害国家利益；

第三，商品房买卖合同虽系银行在发放贷款时对所涉款项用途、贷款人清偿能力等予以判断审核的参考依据，但商品房买卖合同与借款合同系相互独立的意思表示，二者之间并无主从关系，该商品房买卖合同的法律效力并不能直接影响贷款人与银行签订的《个人购房借款/担保合同》的法律效力。

 以上观点来自：

• 最高人民法院（2018）最高法民申2109号

• 江苏省高级人民法院（2016）苏民再182号

• 辽宁省盘锦市中级人民法院（2020）辽11民终1322号

02

在认定贷款合同有效的情形下，

担保贷款合同能否被解除？

此种情形下，笔者经检索案例，法院均认为贷款合同无法被解除，主要理由如下：

第一，《商品房买卖合同》与《个人购房借款/担保合同》是两个相互独立又联系紧密的合同，不具有主从性，商品房买卖合同的解除并不意味着购房抵押贷款合同的当然解除；

第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。这里的商品房买卖合同，根据上述司法解释的规定，是指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于贷款人，贷款人支付价款的合同。而案涉房屋买卖合同被法院确认双方无真实的房屋买卖意思表示，只是以购房的形式掩盖套取银行贷款供开发商使用的非法目的。因此，对于贷款人来说，其明知案涉贷款合同自始就不存在着支付购房款这一合同目的，也就谈不上司法解释二十四条中“致使商品房担保贷款合同的目的无法实现”这一情形。所以，案涉贷款合同是不应当解除的。

 以上观点来自：

• 河北省高级人民法院（2012）冀民一终字第93号

• 江苏省南通市中级人民法院（2018）苏06民终808号

• 南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初622号

• 许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初4972号

担保贷款合同效力待定

各级法院在认定担保合同效力待定的理由如下：

《商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的的虚假合同，当属无效。但商品房买卖合同和贷款合同不是主从合同关系，商品房买卖合同的无效并不能当然代表借款合同的无效。在银行对该套贷行为不知情的情况下，由于开发商和贷款人的真实意图不在于购买住房，而是帮助开发商骗取银行贷款，因此开发商和贷款人意思表示不真实。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据此规定，贷款合同应属于效力待定的合同，在银行行使撤销权之前，贷款合同是有效的。

 以上观点来自：

• 广东省广州市中级人民法院（2021）粤01民终595号

• 江苏省常州市中级人民法院（2020）苏04民终1230号

• 海南省海口市中级人民法院（2017）琼01民再14号

担保贷款合同无效

各级法院在认定担保合同无效的理由如下：

第一，开发商与贷款人之间没有真实的商品房买卖合同关系，目的是为了办理虚假按揭，获取银行的按揭（抵押）贷款，贷款人以欺骗手段和银行签订借款合同、抵押合同，侵犯了银行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（一）项的规定，应认定其签订的个人住房（商业用房）贷款合同无效；

第二，贷款人虽在《个人住房抵押担保借款合同》上签字，但既未使用贷款，亦未归还贷款。武昌支行发放的贷款资金，实际由开发商使用。因此开发商与贷款人所签订的《商品房买卖合同》，并非贷款人的真实意思表示，应为无效。随之对应产生的《担保借款合同》，实质上系开发商以贷款人名义与银行签订合同获得银行贷款的行为，该贷款系虚假按揭贷款，根据《担保法》第五条、《物权法》第一百七十二条的规定，该《借款保证合同》亦应认定为无效。

 以上观点来自：

• 武汉市中级人民法院（2020）鄂01民终8623号

• 广东省中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第490号

• 荆州市荆州区人民法院（2017）鄂1003民初914号

笔者观点

各级法院对贷款合同的效力问题存在较大争议，笔者认为贷款合同应处于效力待定和无效两种情形，主要理由如下：

第一，关于认定贷款合同效力待定的情形，如果银行对开发商与贷款人套取贷款的行为完全不知情，那么此种情形应属于《合同法》第五十四条或《民法典》第一百四十八条规定的情形，也即开发商与贷款人相互串通实施欺诈行为，使银行在违背真实意思表示的情形下实施了贷款的民事法律行为，银行作为受欺诈方当然有权撤销贷款合同。延申说明一下，如果银行没有撤销贷款合同，那么贷款合同应为有效合同，此时，贷款人应当无权解除贷款合同，因为贷款人签订贷款合同的目的是为了贷款，其合同目的已经实现，无法依据商品房买卖合同司法解释第二十条解除贷款合同。

第二，关于认定贷款合同无效的情形，如果银行对开发商与贷款人套取贷款的行为是知情的，银行与贷款人双方均属于虚假意思表示，应以《民法典》第一百四十六条认定无效。

最后，开发商与贷款人在实施“假按揭”民事法律行为时，均存在重大法律风险，开发商的相关负责人可能因违反刑事法律而遭受牢狱之灾，贷款人因贷款合同有效致使下半生背负巨额债务。奉公守法，则天下平！