加载中…陷入“合同僵局”，违约方有权解除合同！！
(2024-04-28 11:18:32)
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火天律师济宁市夏磊 |
分类： 合同物权借贷 |
一、案情简述
2019年2月1日，出租方A公司与承租方B公司共同签订《房屋租赁协议》，其中约定：“租赁面积为980平方米，租赁期3年（自2019年3月1日起），租金35万元/年。据合同签订，第一年B公司需先支付5万元，余下30万元一个月内支付完毕，第二年和第三年均需一次性支付。”
B公司按照约定支付了前两年的房租，但疫情期间B公司经济效益下降，不得已在2020年12月31日向A公司提出《申请》，要求缩减租赁面积。2021年1月19日，A公司向B公司发出《房屋催缴通知》，表示不同意B公司提前解除协议，亦不同意B公司缩减办公面积的申请。
2021年1月20日，B公司向A公司提出《房屋不再续租通知》，并于2021年2月24日前搬离涉案场所。A公司认为B公司不支付第三年租金的行为侵害了其合法权益，于是起诉B公司要求其支付第三年租金并承担迟延交纳租金所产生的违约金。B公司提出反诉请求，要求依法确认双方于2021年1月20日合同已经解除。
二、本案分析
合同解除作为违约的补救手段，原则上解除权由非违约方行使，违约方一般不享有单方解除合同的权利。但对于一些长期性合同，如本案的“房屋租赁合同”，在双方已陷入合同僵局且无法继续履行的情况下，若一律不允许违约方解除合同，不仅不利于破除合同僵局，甚至将进一步扩大双方损失。
根据《民法典》第580条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”
同时，最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条中也规定：
“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：
(1)违约方不存在恶意违约的情形；
(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；
(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”
综上所述，本案中，因疫情导致的经济形势变化，让B公司与A公司的租赁合同难以继续履行，虽然B公司为“违约方”，但其不存在恶意违约情形，且B公司已搬离案涉房屋，继续履行合同对其显失公平，所以B公司有权要求解除案涉合同。
三、法院裁判
一审法院认为，房屋租赁合同的标的不适于强制履行。因受疫情等情况影响，B公司自身经营存在困难，且已向A公司寻求解决方案并申请减少办公面积，但A公司不同意其缩减租赁面积。之后，B公司提前一个月告知A公司解除合同并搬离案涉房屋，其要求解除《房屋租赁协议》不存在恶意违约情形，同时B公司也已实际搬离租赁场所，如果继续要求其履行合同并缴纳相应租金，对其显失公平，A公司也会因“获得不当利益”而违反诚实信用原则。因此双方签订的协议应当解除。
二审法院认为，房屋租赁合同为“继续性合同”，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，但除此之外还负有按照约定方法使用租赁物、不当使用租赁物时的损害赔偿等义务，所以租赁合同不适于“强制履行”。B公司虽不享有“合同解除权”，但其离开租赁楼房已不再实际经营，双方租赁合同事实上已无法履行，为防止损失进一步扩大，判决解除双方的租赁合同并无不当。
四、本案启示
违约方是否享有“合同解除权”在司法实践中存在较大争议。但双方在“合同不能继续履行”的情况下，若一律不允许违约方解除合同很有可能给违约方的利益造成损害，有违公平正义原则。通过本案判决及检索相关案例，可以总结司法实践中违约方行使解除权的法院裁判思路如下：
（一）违约方仅有解除合同的请求权，无法定的单方解除权，程序上违约方仅可请求司法解除。
违约方的合同解除权有别于法定的单方解除权，违约方不能只通过发出解除通知就完成合同的彻底解除，而是需要经过法院裁判。申请合同解除权是一种形成诉权，违约方在申请合同解除时，法院需对其是否满足合同解除权的行使要件进行审查，判断其是否满足《民法典》第580条的规定，最终作出裁判。
（二）针对违约方解除权的行使，法院通常会限定在“非金钱债务”的范围下。
《民法典》第580条的适用前提为“非金钱债务”，也就是说只有在房屋租赁、股权转让等标的物为“非金钱”的情况下，才存在合同履行不能的情况，才可以适用违约方合同解除权。对于金钱债务而言，其实质为货币的给付，通常不存在履行不能的情形。
（三）法院在司法裁判过程中，主要通过审查合同是否陷入僵局情形而导致合同目的无法实现来判断违约方是否有权解除合同。
合同僵局是指：违约方基于履行能力、交易环境发生变化等客观方面存在履行不能或主观方面（非恶意）无继续履行合同的意思表示，而守约方又不同意解除合同，致使合同目的无法实现的僵局情形。合同僵局多出现于长期性合同中，法院在司法实践中一般会通过审查违约方是否存在恶意，合同继续履行是否有违公平原则、诚实信用原则等情形综合考虑判断合同僵局情形。
（四）违约方解除合同后，仍要承担相应的违约责任。
《民法典》第580条第2款明确，违约方要求解除合同的，并不影响其违约责任的承担。违约方解除合同须以承担赔偿责任或违约责任为代价，诉讼解除并不意味着免除该等法律责任。对于损害赔偿的范围，一般通过《民法典》第584条规定予以综合判断。
《民法典》第584条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”
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