申请强制执行是债权人最终实现债权的重要途径，但在执行过程中，案外人可能提起执行异议和执行异议之诉，主张对执行标的享有足以排除强制执行的权利，从而阻却执行。借名买房就是常见的异议理由之一。所谓借名买房，是指借名人借用出名人的名义购买房屋，由借名人实际出资购房，但将房屋登记在出名人名下，出名人相当于代持房屋。当出名人成为被执行人，法院执行其名下的房产时，借名人就会提出异议，主张出名人只是房屋的名义权利人，而自己才是房屋的实际权利人，从而要求排除法院的强制执行。当强制执行遭遇借名买房，应当如何应对？笔者从亲身参与办理的案件出发，结合司法实践现状，对借名买房能否阻却强制执行展开研究，以期对实务工作有所裨益。

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                                    各级法院的司法态度与倾向性意见

最高院《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”第二十八条则规定买受人请求排除被执行人名下房产的执行需要满足的四大条件。从表面上看，借名买房不符合上述规定的要求，借名人既不是登记的房屋权利人，也不能排除执行。但上述规定是关于执行异议程序的司法解释，法院在执行异议阶段只进行形式审查，在执行异议之诉中需要对房屋权属进行实体判断，而且该规定罗列的权利类型，并未涵盖所有足以排除强制执行的权利类型。因此，司法实践中普遍存在的情形是：在执行异议阶段，法院通常以不动产登记为由否认借名人系房屋权利人，从而驳回异议请求；在执行异议之诉中，法院则会对借名买房关系是否成立、能否排除执行等问题进行更深入地分析。

由于缺乏明确的法律法规，加之最高院并未出台统一的裁判指引，各级司法机关对于这一问题的处理有所不同，甚至截然相反。江苏高院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第14条明确规定：“金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。”与之持相同观点的还有黑龙江高院，黑龙江高院《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第三十条认为：借名登记合同只在借名人与出借人内部产生债权债务关系，不能对抗第三人，而且借名人对房屋登记在他人名下具有过错，因此借名买房不能对抗申请执行人。但是，广东高院却持相反意见，广东高院《关于审查处理执行类纠纷案件若干重点问题的解答》第11条认为：金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。不仅是各地方司法机关采取不同做法，即使是最高院，也并未形成统一的意见。最高院于2019年11月发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿），在隐名权利人提起执行异议之诉的处理上就提出两种方案：方案一，案外人以借用被执行人名义购买不动产为由，主张其系不动产实际权利人，请求排除强制执行的，不予支持；方案二，案外人以借用被执行人名义购买不动产为由，主张其系不动产实际权利人，请求排除强制执行的，经查证属实，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗的，应予支持。至于正式稿会采取何种方案，目前不得而知，各级司法机关尚未形成统一的裁判意见。

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认为“借名买房不能阻却强制执行”的主要观点

在司法实践中，对于借名买房能否排除强制执行的问题，各级法院的处理思路与裁判观点基本可以分为两类。其中，认为借名买房不能阻却强制执行的，主要基于以下观点：

（一）基于物权公示原则，借名买房协议只是内部合意，不得对抗第三人

根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在借名买房关系中，房屋登记在出名人名下，借名买房协议只是借名人与出名人内部达成的协议，不应对抗作为第三人的申请执行人。而且，房屋登记在出名人名下，就是出名人的责任财产，申请执行人正是基于对责任财产的信任，才与出名人进行相关交易，申请执行人的信赖利益应予保护。在王娜、孙晓龙再审案件中【（2019）最高法民再29号】，最高院就认为：前述两套房屋已经网签备案至邹智华名下，孙晓龙即使为两套房屋的实际出资人，其与邹智华之间借名买房的行为仅在孙晓龙与邹智华之间产生债权债务关系，不具有对抗第三人的法律效果。在田秋娥、蔡俊鸿案外人执行异议之诉再审案件中【（2019）粤民申5545号】，广东高院认为：约定借名买房的《确认书》仅对借名人田秋娥与出名人崔国卫发生法律效力，但不能对抗善意第三人。

（二）借名人基于借名买房协议享有债权请求权，不具有优先性

基于借名买房协议，借名人享有的是请求出名人办理房屋过户登记的权利，该权利属于债权请求权。既然都是债权，借名人对出名人享有的债权相比于申请执行人的债权而言，不具有优先性，自然也就不能排除执行。在滕礼、潘聪再审案件中【（2018）粤民申9825号】，广东高院就认为：涉案房产依法登记在孙江汉名下，孙江汉即为法律意义上的所有权人，滕礼与孙江汉口头约定借名买房并实际出资的行为属于合同行为，仅对约定双方产生约束力，并不发生物权效力，故滕礼不能据此直接享有对涉案房产的所有权，仅享有对孙江汉的债权请求权，该请求权不足以对抗潘聪享有的强制执行债权。

（三）借名买房往往是为了规避限购、限贷等监管政策，借名人对房屋登记在他人名下具有过错

最高院《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，借名人对于房屋登记在他人名下是否具有过错，就成为法院审查的重点。认为借名买房不能阻却执行的观点认为，借名人出于规避限购、限贷等非法目的而借用他人名义买房，规避政策监管的恶意明显，对房屋登记在他人名下具有过错。而且，在部分案例中，法院并未提及借名人是否具有规避政策监管的目的，而是认为借名买房协议系借名人与出名人达成的合意，借名人同意并放任房屋登记在他人名下，理应自行承担其风险和后果。在杨连飞、杨益新再审案件中【（2019）最高法民申4757号】，最高院指出：基于南京市房地产限购等政策，杨连飞并不具有在南京市购房的资格，其借用杨益新之名购买案涉房屋，规避行政监管意图明显，并非法律法规所保护和鼓励的行为。在吴伟鸿、李明谦案外人执行异议之诉案件中【（2018）粤民再178号】，广东高院对“过错”的理解进行扩大化：瀚新为涉案房屋的所有权人。在吕瀚新进行的民事活动中，相对人基于对不动产产权登记公示的信赖，相信涉案房屋为吕瀚新的责任财产。因此，涉案房屋作为财产能产生承担吕瀚新相应民事责任法律效果。李明谦自愿选择由吕瀚新代持涉案房屋，不愿遵守不动产登记公示制度，应当预见由此带来的法律后果，也应当承担相应的法律后果。无论是由于政策的原因，还是经济利益的原因，都是李明谦选择由吕瀚新代持涉案房屋所造成的后果。李明谦对不能及时办理过户登记完全系其自身的原因。综上，在大多数案例中，法院认为借名人并非房屋所有权人，借名人仅享有要求过户房屋的债权请求权，且借名人对未能过户房屋存在过错，从而倾向于否认借名买房具有阻却执行的效力，并据此驳回借名人的请求。

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认为“借名买房能够阻却强制执行”的核心观点

虽然大部分案例否认借名买房能否产生阻却执行的效力，但同样不乏支持借名人排除强制执行请求的案例。通过研究可以发现，其核心观点如下：

（一）不动产登记仅具有权利推定效力，不动产登记与真实权利不一致的，应以真实权利状态为准

认为借名买房能够阻却执行的观点认为，虽然物权法确立了不动产登记主义原则，但《物权法解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”可见，不动产登记并不具有绝对的证据效力，在借名人能够举证证明其系真实权利人的情况下，应以真实权利状态为准。在王新峰、陈小苗再审案件中【（2018）闽民申329号】，福建高院就指出：案涉房产虽然登记于陈金德名下，但是在现实生活中确实存在不动产登记的物权权属或内容与真实情况不一致的情形，不动产权属证书或不动产登记簿并不具有绝对的证据效力，允许当事人通过举证来证明真实权利状况。本案陈小苗主张案涉房产系其借陈金德之名购买，故而审查的重点在于陈小苗提供的证据能否证明其系案涉房产的实际权利人。相关证据证明系由陈小苗实际履行商品房买卖合同的义务，并已实际行使占有使用之权利，一、二审法院认定陈小苗系讼争房产之实际权利人，对其请求解除对案涉房产的强制执行措施予以支持，并无不当。

（二）借名买房协议项下借名人享有物权请求权，具有优先性

虽然房屋登记在出名人名下，借名人不因借名买房协议而直接享有房屋所有权，但借名人有权请求过户房屋，该权利属于物权请求权。相比于申请执行人的普通债权，借名人的物权请求在性质和内容上具有优先性，能够排除强制执行。在曹永忻与何有缘、何雪梅、曹培明案外人执行异议之诉案件中【（2019）粤03民终12978号】，广东高院就认为：何有缘对涉案房产享有的变更登记请求权为物权期待权，其法益相较曹永忻对何雪梅、曹培明所享有的普通债权在性质和内容上更具优先性，故何有缘关于停止对涉案房产强制执行的主张成立，本院依法予以支持。在辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人执行异议之诉案件中【（2018）辽民终211号】，辽宁高院则进一步阐释：借名买房在合同形式上，属于债的关系，而实质上，是双方当事人通过借名买房的外在形式，将真实的物权登记于出借名人的名下，是双方当事人对物权的一种安排或处分方式，借名人实际上享有真实的物权。因此，当借名买房双方当事人如果因为借名买房的物权归属发生争议时，真实权利人可以直接向人民法院请求确认物权的归属，而不是仅仅可以请求出借名人变更登记，行使的不是债权请求权。

（三）作为普通债权人的申请执行人，不具有可保护的信赖利益

至于借名买房协议能否对抗第三人的问题，认为借名买房能够阻却执行的观点认为，当申请执行人仅享有普通债权，申请执行人与出名人之间的纠纷并不直接指向特定房屋时，难以说明申请执行人是因为房屋登记在出名人名下才与出名人进行商事交易，因此申请执行人对于案涉房屋并未产生合理信赖，不存在值得保护的信赖利益。在中国银行股份有限公司大连西岗支行、鄂尔多斯市东胜城市建设开发投资集团有限责任公司执行异议之诉再审案件中【（2019）最高法民申3846号】，最高院就认为：中国银行大连西岗支行对联创公司享有一般债权，对案涉房屋并不享有物权或其他法定优先权。中国银行大连西岗支行并未提交证据证明该行是基于对联创公司享有案涉房屋所有权的信赖才作出相应法律行为。故中国银行大连西岗支行关于案涉房屋所有权名实不符损害其信赖利益的理由不能成立。

（四）限购、限贷等监管政策并不属于法律法规强制性规定，不影响借名买房协议的效力，也不宜认定借名人存在过错

在支持借名买房阻却执行的案例中，法院认为相关部门出台的限购、限贷等监管政策，不属于法律法规强制性规定，不会导致借名买房协议无效，既然借名买房协议合法有效，就不宜认定借名人存在过错。同样是在（2019）最高法民申3846号案件中，东胜城投公司实际出资购买房屋，为申请贷款便利，将房屋登记在联创公司名下，并借用联创公司名义申请按揭贷款。最高院审查认为，原中国银行业监督管理委员会关于在政府融资平台内的公司不能申请按揭贷款的规定不属于法律、行政法规效力性强制性规定，约定借名买房的《协议书》合法有效。而且，房屋因设立按揭贷款被抵押给银行，在贷款还清前，客观上无法办理过户登记，东胜城投公司积极主动还款，主观上并无拖延办理过户登记的过错，案涉房屋未办理过户登记，不属于因东胜城投自身原因未办理过户登记。在这里，最高院并未认定为规避限贷政策而借名买房的当事人存在过错。综上，在部分案例中，法院认为借名人作为房屋的实际权利人，享有物权请求权，且申请执行人不具有信赖利益，从而倾向于认定借名人享有足以排除强制执行的权利，进而支持借名人关于排除执行的请求。

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本文意见：借名买房不能阻却强制执行

虽然认为借名买房不足以阻却执行的意见在司法实践中更加常见，但包括最高院在内的各级法院，也不乏支持借名买房排除执行的案例。究其原因，一是缺乏统一的裁判规则指引，二是实际权利人与债权人利益的平衡难以把握。本文倾向于认为借名买房不能排除强制执行，针对两类观点聚焦的核心问题，本文认为：

（一）借名买房不属于物权登记错误的行为，不应适用《物权法解释（一）》第二条的规定

虽然根据《物权法解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，有权请求确认其享有物权。但《最高人民法院民一庭负责人就物权法司法解释（一）答记者问》明确指出：根据物权法第十六条之规定……意味着不动产登记簿上记载的权利人一般会被推定为不动产物权的享有者。但同时，物权法第十七条、第十九条又分别规定了“不动产登记簿确有错误”“不动产登记簿记载的事项错误”的情形。从上述三个条文体系解释角度而言，法律一方面认可了不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，另一方面也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形，不能赋予不动产登记簿绝对的证明力。可见，从体系解释的角度来看，《物权法解释（一）》第二条主要适用于不动产登记错误的情形。但在借名买房中，房屋登记在出名人名下恰恰是借名人所欲追求的结果，不动产登记并不存在错误。不应适用《物权法解释（一）》第二条的规定。

（二）借名人基于借名买房协议享有的是债权请求权而非物权请求权，不足以排除强制执行

通过上述案例可知，借名买房协议项下借名人到底享有债权请求权还是物权请求权，存在争议。《九民纪要》的出台为这一问题的解决提供了依据，根据《九民纪要》第124条的规定，案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉的，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；基于以转移所有权为目的有效合同(如买卖合同)，判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。那么借名人是否有权要求确认其对房屋的所有权呢？北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》、广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》、浙江高院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》等地方性司法文件中，各地法院均不支持借名人直接提起确权之诉，不支持借名人关于确认其为房屋产权人的诉讼请求，而是认为借名人享有请求出名人办理房屋过户登记的权利。由此可见，借名人不能直接要求确认其所有权，而是可以请求办理房屋变更登记，借名人享有的是债权请求权，不能排除强制执行。

（三）民事裁判具有引导民事行为的价值，若支持借名买房行为能够阻却执行，将助长规避限购限贷政策的现象，冲击我国物权登记制度和公示原则

借名买房往往是为了规避限购、限贷等监管政策而产生的，虽然这些监管政策不属于法律法规强制性规定，因而不影响借名买房协议的效力，但其规避监管的意图明显，至少不是应当支持和鼓励的行为。在借名买房协议的效力问题上，因为以合同有效为原则，必须对合同无效进行严格把握，因此规避限购限贷监管政策不构成无效事由。但是在执行阶段，需要平衡申请执行人与实际权利人的利益，当借名人为了规避监管的非法目的而借名买房时，其应对借名买房可能带来的风险和后果有所预见并自行承担。如果认为借名买房能够阻却执行，那意味着借名买房者无需承担任何法律风险，将鼓励和助长借名买房这种名实不符的交易行为，冲击现有的物权登记制度和公示原则，不利于商事交易的稳定性。无论借名人是出于规避监管的非法目的，还是基于其他考量，将房屋登记在他人名下都是借名人主动追求的结果，房屋未能过户系因借名人自身原因导致，借名人不享有足以排除强制执行的权利。

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结 语

借名买房能否成为阻却执行的权利类型，在司法实践中并无统一的答案，但目前的主流观点倾向于认定借名买房不能排除强制执行。一方面，当案外人以借名买房为由提起执行异议以及执行异议之诉时，申请执行人可从物权登记、内部关系、借名人过错等角度进行积极抗辩；另一方面，商事交易主体决定借名买房时，也应充分评估其可能存在的风险，积极采取措施避免利益受损。