摘　要 ：抵押权人申请办理抵押登记手续时，由于现行不动产登记簿及他项权证设计的登记栏 目过于简陋，导致抵押权所担保的债权范围无法真实、全面反映和完整覆盖抵押合同当事人对抵押 物担保范围的约定内容。法院根据不动产登记簿的记载认定抵押担保范围时，抵押权人对抵押物的 优先受偿权利被限于主债权的本金部分，而不能及于主债权之外的利息、违约金、实现债权的费用 等附属债权。为此，建议不动产登记簿证应对抵押权登记内容作细化规定，科学设计不动产登记簿 中各项设定抵押担保的债权范围，分别规定相应的登记栏目和登记规则，以保障抵押权人优先受偿 权利的实现。

关键词 ：不动产登记 ；抵押担保范围 ；权利价值 ；债权数额 ；抵押合同

中图分类号：F830.5，D922.28 　 文献标识码：A 　文章编号：1007-9041-2015(3)-0096-07

《中华人民共和国商业银行法》规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保，借款人到期 不归还贷款的，商业银行就担保物依法享有优先受偿的权利。一直以来，不动产抵押担保方 式是商业银行保护其金融资产安全的重要手段。相关资料显示，我国工商银行、农业银行、 中国银行、建设银行、交通银行五大行中，有 30%-45% 的贷款是由抵押品担保支持的，其 中房地产抵押占主要地位。因此，房地产抵押物权的有效成立对保护银行的贷款债权安全具 有不可替代的作用。目前，我国对不动产抵押登记的具体操作性规定主要是 2007 年国土资源 部颁布的《土地登记办法》和 2008 年建设部颁布的《房屋登记簿管理试行办法》两部行政性 规章。不动产登记遵循“房随地走”、“地随房走”原则，应当予以统一登记，统一规定登记 规则。但是，现行我国的不动产登记却是由两个行政部门分别予以登记，并分别制定不同的 登记规则，且部分规则之间存在冲突，与《物权法》立法本意并不一致。该现象直接导致了 在不动产登记实践中各方对如何进行不动产登记及如何认定登记事项的法律效力理解不一致， 具体操作也不一致，以致影响了不动产登记积极作用的发挥，并对不动产登记相关当事人利 益产生不利影响。

本文以我国各地不动产登记机关在办理房地产抵押登记时的实践操作为研究对象，分析 其如何对法院在司法审判时认定抵押权人对抵押物享有的优先受偿权利范围产生影响，研究引发法律争议的原因，并提出完善建议。希望能抛砖引玉，引起更多的同仁对该问题的关注， 找寻到更好的解决办法。

一、我国不动产登记机关在办理房地产抵押登记时使用的相关权利证书及其记载规定 目前，各地不动产登记机关在商业银行与抵押人申请办理房地产抵押登记手续时，关于担保物的抵押范围登记，使用的是 2008 年由建设部统一监制的《房屋他项权证》样式文本， 并遵循其记载规定。在该样式的《房屋他项权证》文本中，申请人办理抵押登记时须记载的 内容有八项，分别为 ：（一）房屋他项权利人 ；（二）房屋所有权人 ；（三）房屋所有权证号 ；（四）房屋坐落 ；（五）他项权利种类 ；（六）债权数额 ；（七）登记时间 ；（八）附记。对如何 填写登记事项，建设部规定 ：“他项权利种类”填写抵押权或地役权等他项权利 ；“债权数额” 属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”，属于最高额抵押权的， 填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”；附记”填写需要记载的其他事项，设定最高额抵押的，应在附记栏中注明。同时，在《房屋他项权证》的“注意事项”中规定：除房屋登记机构外，其他单位或者个人不得在该证书上注记事项或加盖印章。这种式样的《房屋他项权证》是目前我国使用最广泛的他项权利登记证书类型。

在实践中，一些地方不动产登记机关在办理房屋抵押登记时，根据登记实践中所碰到的 相关问题，对以上使用的《房屋他项权证》栏目记载作了一些微调 ：即除保留（一）至（四） 项的栏目记载内容外，对第（五）项的“他项权利种类”变更为“权利种类”；第（六）项的“债权数额”变更为“权利价值（元）”；第（七）项的“登记时间”变更为包括“设定日期”、“约定期限”、“注销日期”三个子栏目；同时，增加一项栏目“权利范围”，该栏目由“幢号”、“房号”、“建筑面积（平方米）”三个子栏目组成。该样式的《房屋他项权证》被北京、上海、江苏、浙江等地区的一些不动产登记机关所使用。另外，一些实行房地统一登记的地方不动产登记机关在上述对《房屋他项权证》登记栏目变动的基础上，另增加两项登记栏目：“权利顺序”和“土地状况”。例如大连市不动产登记机关使用的《房地他项权证》即为如此。

从以上对我国各地不动产登记机关实践中使用的不同版本的《房屋他项权证》记载栏目 比较可看出，予以变更的栏目内容均指向明确抵押权人对抵押物享有的优先受偿权利的债权 担保范围，但实际效果却并非如此。2014 年 11 月国务院颁布《不动产登记暂行条例》，规 定 ：国家实行不动产统一登记制度。2015年 2 月 26 日，国土资源部公布由其监制的《不动 产登记证明》权属证书式样，该证书相当于《他项权证》，用于证明权利人享有的不动产抵押 权、地役权等权利事项。但是，该证书的记载栏目仅包括 ：证明权利或事项、权利人（申请 人）、义务人、坐落、不动产单元号、其他、附记七项内容，相较之前各地广泛采用的《房屋 他项权证》，记载的栏目、内容不是趋于明确、具体，而是变得更加简略。由于《不动产登记 暂行条例》规定该法施行前颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，因此， 对于房地产抵押登记所涉权利范围的争议，并没有因为《不动产登记暂行条例》颁布实施全 国统一的不动产登记制度和采用统一的不动产登记簿证而发生实质性的改观。

以下以各地银行与客户申请办理房屋抵押登记手续时执行的登记规定及该种登记对银行 贷款债权安全的影响为例，展开进一步的探讨。

二、法院在审判实践中对经抵押登记的房地产抵押担保范围的认定及法律适用

如果抵押登记申请人按照现行由建设部统一监制的《房屋他项权证》设计的栏目内容和登 记规则进行登记，那么，抵押权人对抵押物经登记的抵押范围便仅限于“债权数额”，即“被 担保主债权的数额”部分 ；如果抵押登记申请人按照经地方登记机关微调后的《房屋他项权证》 设计的栏目内容进行抵押权登记，那么，其享有的抵押权担保范围为“权利价值（元）”栏目 中所确认的债权数额，而“权利种类”只能登记为“抵押权”或者“一般抵押权”， “权利范围”不过是对所抵押的房地产幢号、房号、建筑面积（平方米）等内容的进一步明确。抵押担保 范围“权利价值（元）”的记载表述，意味着其登记记载的内容应当是一个确定的债权数额。 例如江苏省南京市使用的《房屋他项权证》，银行在办理抵押权登记时，不动产登记机关即要 求银行必须向登记机关明确一个固定的抵押担保“权利价值”，并且规定不动产登记簿或他项 权证上的“权利价值 ( 元 )”栏目只能填写固定数字，不得加载相关文字表述。

《物权法》第 173 条规定：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定”。即法律规定抵押物可以设定担保的债权范围较广，但是，在当事人申请办理抵押登记手续时，在抵押物担保的诸债权范围中，只有担保的主债权数额是明确、固定的，而担保的其他债权的数额尚处于未定或未发生状态，无法事先确定其具体数额。然而，一旦债务人不能按约履行主合同，主债权项下所涉及的利息、违约金、罚息等债权，将会因为债务人的违约而发生，并因为违约期限的变化而使相应的债权数额随之发生增减变化。并且，抵押权人在实现对担保物的优先受偿权利时，其所耗费的费用也难以在办理抵押登记手续时予以预先确定。因此，如果银行办理抵押登记时在《房屋他项权证》中只能填写“被担保主债权的数额”或者填写数额固定的“权利价值（元）”，那么，银行对抵押房屋享有的抵押权担保范围便只能限于主债权（借款）合同所涉及的贷款本金部分，而利息、罚息及实现抵押权的费用等部分的债权，便被实际排除在抵押权担保的范围之外。

对于在《房屋他项权证》记载的抵押权担保范围 ：“债权数额”或者“权利价值”应作何 种理解，学者争论不休。以江苏省为例，2013 年 11 月，江苏省高级人民法院颁布《关于当 前商事审判若干问题的解答》（以下简称《解答》），对经不动产登记机关登记的房地产抵押担 保范围的效力问题以问答的形式作了规定。根据《解答》，江苏省法院在审理银行以房地产作 抵押物的借款纠纷时，对经办理抵押登记手续的抵押担保范围的认定，以不动产登记簿的记 载内容、即以《房屋他项权证》中“权利范围”栏目记载的主债权数额作为认定银行对抵押 物享有优先受偿权的法律依据。按照该规定，对银行贷款债权的物权保护，仅限于经办理登 记的主债权本金部分，而不包括利息、违约金、损害赔偿金、实现担保物权的费用等其他部 分债权。由此可见，现行使用的《房屋他项权证》记载栏目的设计及实行的登记规则，严重 影响了银行金融债权的完整实现。

如果抵押登记时使用由建设部统一监制的《房屋他项权证》，是否在认定抵押担保范围效 力问题上会有所不同？由于该样式证书上关于抵押担保范围设计的栏目为“债权数额”，并规 定只能填写《房屋登记簿》上记载的“被担保主债权的数额”，那么，在“债权数额”栏目记 载的金额与抵押担保范围是何种关系？能否认定其性质是属于对抵押合同约定的抵押担保范 围的进一步确认？抵押权人的优先受偿权范围是否仅能以“债权数额”栏上记载的金额来确 定？在司法审判实践中，各地法院在审理银行借款纠纷时，倾向于将《房屋他项权证》中“债权数额”栏记载的金额直接认定为属于抵押担保范围，并以《最高人民法院关于适用 < 中华 人民共和国担保法 > 若干问题的解释》的第 61 条规定“抵押物登记记载的内容与抵押合同约 定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”为法律依据，裁决银行的优先受偿权范围仅以《房 屋他项权证》“债权数额”栏上记载的金额为限。

由此可见，不论使用何种版本、样式的《房屋他项权证》，其关于抵押权担保范围的内容 记载均对银行金融债权的保护带来极大的风险。不动产登记机关实行的此类抵押权登记模式， 究竟是相关法律规定的缺陷所致，还是不动产登记机关对法律规定内容的误读所致？下文对 此作进一步的探讨。

三、不动产登记机关在《房屋登记簿》或《房屋他项权证》执行的抵押权担保范围登 记的法律依据及其法律效力探讨我国《担保法》第 46 条规定 ：“抵押担保的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿 金和实现抵押权的费用 ；抵押合同另有约定的，按照约定”。《物权法》第 173 条亦作类似规 定。即法律已对抵押担保范围作了明确规定，民事主体有权在法律规定的抵押担保权利范围 内作自主选择。抵押物担保的诸债权中，对主债权设定物权担保通常为抵押权担保的核心部分， 但抵押权担保范围并不限于主债权，而可以由当事人在抵押合同中另行约定。抵押担保范围 的明确，对抵押权人优先受偿权利的保护，特别是在不动产抵押存在后顺位抵押权人、或者 存在无担保债权人时，其债权保护意义重大。如主债权之外的其他债权未经登记公示，或者 是虽经登记但担保范围登记表述过于笼统、不明确，将使得抵押物存在后顺位抵押权人或者 无担保债权人时，相关当事人对如何受偿经处置的抵押房地产价款，产生种种争议和不确定性。

对于《房屋他项权证》记载的“债权数额”或者“权利价值（元）”与《物权法》、《担保法》所规定的“抵押担保的范围”是何法律关系，以及能否以前者的记载内容确定后者的权利范围，在实务中争议较大。有学者认为，抵押担保金额和抵押担保范围是两个完全不同的法律概念，抵押担保金额确定的是享有优先受偿权的债务数量，而抵押担保范围确定的是享有优先受偿权的债权内容，抵押担保范围必须受限于事先确定的担保金额（储江南，2012）。因此，在《房屋登记簿》或者《房屋他项权证》登记的确定金额就是抵押权人对抵押物享有的优先受偿权利的金额范围，在该金额内，抵押人与抵押权人可就抵押担保的具体债权范围作出约定，债务到期时，抵押合同当事人约定的担保范围内的债权可能小于、等于或者大于担保金额，抵押权人仅能在之前确定的担保金额内优先受偿，超出该金额的部分，作为普通债权处理。

关于这种观点是否符合《物权法》、《担保法》的立法原意，就法律规定的内容而言，《物 权法》第 185 条规定 ：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般 包括以下条款 ：（一）被担保债权的种类和数额 ；（二）债务人履行债务的期限 ；（三）抵押财 产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；四）担保的范围。《担 保法》第 39 条亦作类似规定。两者的区别是，后者规定的第（一）项条款内容为“被担保的 主债权种类、数额”。 因此，抵押合同中的“被担保债权的数额”与“担保的范围”是作为 两个不同的条款内容分别规定的，不能彼此产生替代关系。另就不动产登记簿中登记所反映的权利范围进行分析，根据2008年5月由建设部颁布的《房屋登记簿管理试行办法》第9条规定：房屋他项权利，应记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况等内容。2008年由建设部统一监制的《房屋登记簿》式样中，关于“他项权利部”设计的登记栏目包括“被担保主债权数额（最高债权额）”、“担保范围”、“最高债权确定事实和数额”等内容。但是，由于“担保范围”栏目的设计过于简单、粗陋，导致该栏目要么不予登记，要么在登记时难以准确反映其是否包括了利息、违约金、实现债权的费用等其他附属债权具体情形。而建设部监制的与《房屋登记簿》配套使用的《房屋他项权证》上关于抵押担保范围的登记，在登记栏目中被简略成仅剩下“债权数额”一项登记内容。因此，在司法实践中关于抵押权担保的数额和担保的权利范围常常引发争议便不足为奇了。

由此可见，虽然法律明确规定抵押担保债权的数额和担保范围属于两个不同含义的概念， 《房屋登记簿管理试行办法》亦对此予以认可，但是建设部设计的《房屋登记簿》关于“担保范围”的栏目设计过于简单，无法准确登记反映抵押合同当事人关于抵押物所担保的债权范围，而《房屋他项权证》中，直接省略“担保范围”栏目登记，代之以“债权数额”或者“权利范围（元）”，导致抵押权担保范围的效力仅限于主债权的数额部分，而与主债权直接相关的利息、违约金、实现债权的费用等附属债权，因在《房屋他项权证》中缺乏相应的权利记载，则丧失了就抵押物拍卖、变卖价款优先受偿的权利。

对于通过与房屋抵押登记相对应的土地抵押登记内容来明确抵押权的担保范围的问题，现行的《土地登记办法》所规定的土地登记簿登记内容的设计中，并没有关于土地抵押权登 记的栏目，有关土地抵押登记内容只能笼统填写在登记簿“登记的其他内容及初始、变更、 注销和其他登记事项”栏目中。因此，欲通过房屋登记簿他项权利记载与土地登记簿记载内 容的比对，查清、明确房地产抵押权的担保范围，难以行得通。于是，实践中在确定不动产 抵押权担保范围时，以土地登记簿记载内容确定担保范围的做法实际上被抛弃，代之为以《房 屋登记簿》及《房屋他项权证》记载内容作为认定依据。

因此，不论是不动产登记机关在房地产抵押登记中采用《房屋登记簿》设计的“被担保 主债权数额（最高债权额）”、“担保范围”栏目登记办法，还是采用《房屋他项权证》设计的“债 权数额”或者“权利价值（元）”的登记办法，对抵押权所担保的权利范围仍难以明确。在实 践中，银行在抵押合同中对抵押担保范围的约定通常包括主合同项下全部本金、利息、罚息、 复利、违约金、实现债权的费用等项目，这与法律规定并不相悖，但是，现行不动产登记机 关关于抵押权担保范围执行的登记规定，使得主要依赖以房地产设定抵押权手段来保障贷款 债权安全的商业银行将面临金融债权无法获得完整抵押担保物权保护的风险。

实际上，为明确抵押权担保范围，避免法律争议，各国(地区)在对担保物权的登记制度设计中，高 度重视对抵押权担保范围登记的设计，以明确抵押权人的优先受偿权范围，保护相关当事人的利 益。例如我国台湾地区的不动产登记簿在关于抵押权登记部分，除设计有“主债权”登记栏目外， 还包括“利息（率）”、“迟延利息（率）”、“违约金”等栏目，以便于准确界定抵押权的担保范围（黄志伟，2007）。因此，建议今后我国的不动产登记制度统一立法中，应对抵押权担保范围予以细化规定，并科学设计不动产登记簿中的不同登记栏目，规定相应的登记规则。

四、不动产抵押担保范围的认定应以当事人在抵押合同中约定的内容为依据，并辅之以不动产登记簿上的相关记载来综合确定

我国《物权法》第 10 条规定 ：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登 记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。在《不动产登记暂行条例》还没有细化之前， 全国性的登记办法仍执行 2008 年 2 月由建设部颁布的《房屋登记办法》。根据《房屋登记办 法》，不动产登记机关办理房屋抵押登记的依据为依当事人的申请，并根据主债权合同和抵押 合同的约定内容来确定抵押登记范围，这充分体现了民事主体对其享有的民事权利处分的自 愿与自治。对于不动产登记簿记载的抵押担保权利范围，《房屋登记办法》第 44 条规定 ：“房 屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：( 一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；(二 )被担保债权的数额 ；（三）登记时间”。因此，“被担保债权的数额”，就法律条文的文义解释 而言，并不能理解为仅限于主债权的本金部分，主债权涉及的利息、违约金、损害赔偿金和 实现抵押权的费用等在登记时未能确定的债权，也应属于 “被担保债权的数额”范畴，而不 能将其忽略或者排除。与此类似，《房屋登记簿管理试行办法》所规定的房屋他项权利登记 “被 担保主债权的数额”和“担保范围”，应理解为是对“被担保债权的数额”中能确定主债权数 额部分和登记时未能确定债权数额部分的定量和定性的规定。

综上所述，抵押权人对抵押物享有的优先受偿权的权利范围，应根据抵押合同约定的内 容来确定。如果《房屋他项权证》记载的抵押担保范围与《房屋登记簿》上记载的内容不符， 应以《房屋登记簿》的记载为准 ；如果《房屋登记簿》记载的内容与抵押登记当事人提交登 记审核的抵押合同约定内容不符，应审查核实其登记内容究竟是抵押合同当事人自愿处分其 权利的结果，还是被迫执行现行抵押登记规定的结果。如果属于后者，《房屋他项权证》记载 的“债权数额”无论如何都不应作为确定抵押权人优先受偿权利范围的依据。否则，一般抵 押权的设定将实际上沦为最高额抵押方式，这将严重损害包括商业银行在内的众多抵押权人 的合法权益，侵害民事主体的权利行使自由，也与相关法律规定的立法本意不符。

五、房地产抵押权担保范围中应予以登记的各项债权内容及其法律效力对于我国《担保法》第 46 条或者《物权法》第 173 条所规定的抵押权担保范围中关于主 债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等事项，是否均 需要在不动产登记簿上明确记载才能产生优先受偿的物权法律效力，在理论上尚存在争议。

有学者认为，在抵押合同对担保范围无约定的前提下，抵押权担保范围由法律直接规定 而确定，即抵押权担保范围登记应自动包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担 保财产和实现担保物权的费用等内容（高圣平、申晨，2014）。该观点虽然有利于保障抵押权 人充分实现其主债权及各项附属债权权利，但对后顺位抵押权人及无担保债权人的权利保护 并不公平。笔者认为，如果在不动产登记簿中对抵押权担保范围的登记内容含糊不清或者不 明确时，抵押权担保范围应仅限于主债权部分而不能及于其他的债权内容。

对于主债权附属债权之一的主债权利息，由于利息的确定通常由当事人在主债权合同中 予以协商约定，并且，商业银行对借款合同借款人逾期还款的，往往还规定了严厉的罚息内容， 因此，无论是出于保护债权银行自身的利益需要，还是出于保护后顺位抵押权人或者无担保 债权人的利益需要，主债权合同约定的利息必须经登记机关登记并予以公示，才能赋予其物 权效力。为使主债权的利息能够明确确定，在办理抵押登记时应详细注明主债权履行延期时 所适用的利率及相应的计算方法。我国台湾地区的抵押权登记栏目设计中，利息登记包括了“利 息（率）”、“迟延利息（率）”等栏目，即为如此。

违约金与主债权的利息类似，也是由主合同当事人协商约定而产生的，并不当然属于抵 押权担保的范围。要使违约金债权能对抵押物的拍卖、变卖价值获得优先受偿的物权效力， 同样需要在不动产登记簿上予以登记、公示。而违约金登记的方式，应为登记约定的违约金 具体数额，或者是登记确定违约金的具体计算方法。

损害赔偿金的性质是对主债务人违约行为造成损失的一种赔偿，其难以在主债权债务合 同中由当事人予以事先确定，而违约后由当事人协商确定的方式又容易出现抵押合同当事人 串通损害后顺位抵押权人或者无担保债权人利益的情形。因此，德国、法国等国家的立法均 未将损害赔偿金列入抵押权的担保范围。有学者认为，对于违约后由法院或者仲裁机构确 定的赔偿金，才可以视为属于抵押权的担保范围，从而获得优先受偿的法律效力（许明月， 1998）。以法院或者仲裁机构裁判确定的赔偿金作为抵押担保范围的确定方式，似乎有悖于抵 押担保范围由抵押合同当事人自由确定的原则。有学者则认为，损害赔偿金本质上是一种法 定性债务，《物权法》已明确将其规定为抵押权担保范围，因此不能作限制性解释，除非当事 人特别约定，否则无需办理抵押登记即可纳入抵押权担保范围（高圣平、申晨，2014）。但是， 笔者认为，只有在不动产登记簿中明确记载损害赔偿金的计算方式，才能将其作为抵押权的 担保范围，享有对抵押物拍卖、变卖价款优先受偿的权利。并且，《合同法》第 113 条、第 114 条将损害赔偿金和违约金均规定为因一方当事人违约，需要向对方当事人赔偿因违约造 成损失的一种违约责任承担方式，并均对赔偿额作相应的限制，两者具有重合性。因此，在 抵押权担保范围登记中，笔者并不赞成将违约金和损害赔偿金同时登记、并可以同时享有优 先受偿权利的观点。

由于抵押物并不归属由抵押权人占有，故不产生保管抵押财产的费用债权。但是，对于 实现担保物权的费用登记问题，笔者认为，该项债权除包括对抵押物的估价、拍卖、变卖所 产生的费用外，还可能包括抵押权人因此产生的差旅费、诉讼费用、公证费、律师费等内容， 即实现担保物权的费用的债权内涵极为丰富，在理解上极容易产生不同的看法。为了避免不 必要的争议，在办理抵押权登记手续时，应允许当事人在不动产登记簿中详细记载实现担保 物权的费用包括哪些具体项目、内容及相关费用的计算方法，同时，为能顺利登记，应在不 动产登记簿上设计相应的栏目内容。

另须说明的是，在江苏省高院《关于当前商事审判若干问题的解答》审判指导意见出台前，江苏省辖内各级法院审理银行诉借款人以房地产作为履约担保的借款纠纷中，对经办理抵押 登记的房地产，在认定抵押权担保范围时，虽然《房屋登记簿》或《房屋他项权证》记载的“权利价值”仅为借款本金，但是大多数情况下法院仍然会根据抵押合同的约定内容，以及参考当事人在不动产登记部门办理抵押登记手续时提交的相关资料，认定抵押权担保范围除主债权本金外，还包括了利息、罚息、实现债权的费用等债权。因此，笔者认为，法院依据《物权法》第16条所规定的“不动产登记薄是确定物权归属和内容的根据”，或者依据《担保法》司法解释规定的“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”进行审判，虽然在表面形式上符合了法律规定，但是却忽略了现行不动产登记机关实行的登记办法对抵押合同当事人担保物权权益保护的不足，这种因不动产登记簿设计疏漏、考虑不周的物权登记方式，不应作为法院裁判案件认定抵押权人享有优先受偿权范围的依据。

六、对《不动产登记暂行条例》实施的若干建议

综上所述，为使《不动产登记暂行条例》实施后使用的不动产登记簿证相关权利记载证 书能够真实、全面、完整地反映和覆盖不动产抵押合同当事人关于对抵押权所担保债权范围 的约定内容，建议在申请人申请办理不动产抵押权登记时，应允许其在《不动产登记簿》及《不动产登记证明》上加载“债权数额”或“权利价值”包括“利息、违约金、实现债权的费用等” 内容，并详细记载各项债权的数额或者计算方式。由于《不动产登记暂行条例》更多关注于 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，以实现不动产登记机构、登记簿册、登记 依据和信息平台的“四统一”，因而导致在不动产登记簿应当记载的内容方面，仅在其第 8 条 中规定不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况，以及不动产权利的主体、类型、 内容、来源、期限、权利变化等权属状况和涉及不动产权利限制、提示的事项等寥寥几项内容， 而对于不动产他项权利的各项应记载完善事项，均未作规定。建议今后在设计新版《不动产 登记簿》及《不动产登记证明》的式样文本时，应在记载栏目中对不动产抵押权担保范围的 登记记载内容予以细化规定，科学设计不动产登记簿证中各项抵押权担保范围，包括主债权、 主债权利息、违约金、损害赔偿金、保管抵押财产费用、实现物权的费用，并分别规定相应 的登记栏目和登记规则。

参考文献

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[2] 黄志伟. 地上权、地役权、抵押权之物权法律解释暨登记实务[M] . 五南图书出版股份有限公司,2007.

[3] 高圣平, 申晨. 不动产抵押登记若干问题探讨——从不动产统一登记条例出发[J]. 社会科学,2014,(5).

[4] 许明月. 抵押权制度研究[M]. 法律出版社,1998.

（编辑 ：曾爱婷 ；校对 ：ZAT）