【案情简介】

原告：张亮

被告：秦香香

2016年8月16日原告妻子张丹、被告及房屋中介天津市滨海A房地产信息咨询有限公司（以下简称中介公司）签订《房屋买卖居间合同》，合同主要约定原告购买被告位于天津市东丽区瑜芳园4-1-202房屋，房屋建筑面积88.41平方米，交易价格为79万元；合同签订之时原告应支付被告定金1万元，剩余款项以贷款形式支付；以贷款方式支付房款的，买方必须提供真实、有效、完整的相关资料，如因买方所提供的相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部货款，否则视为买方违约。

合同签订当日，原告给付被告定金1万元及装修押金2000元，原告支付中介公司中介费、评估费、代办服务费等。经原、被告协商一致，2016年8月17日原、被告共同至房管部门签订《天津市房产买卖协议》协议约定，房屋价款78万元，首付款20万元，申请贷款58万元（不含公积金）；被告须于2016年9月17日前将房产及相关证明交付原告；银行贷款未获批准时，原告应一次性补齐全款，房价总额不变。

签订协议当日，原告将首付款存入资金监管账户，被告配合原告办理贷款审批手续。2016年9月28日前原告告知中介公司因其征信问题银行贷款未能通过审批要求变更贷款银行，9月28日中介告知被告后被告要求解除协议，原告表示不同意解除。2016年10月12日原告之妻张丹、被告在中介公司工作人员在场下协商，被告仍要求解除协议，原告未答复被告。

2016年11月26日，原告向天津市东丽区人民法院提起诉讼，请求法院依法判令：

被告继续履行《天津市房屋买卖协议》，配合原告办理贷款手续及后续过户手续；

本案诉讼费用由被告承担。

【法院判决结果】

自本判决生效之日起解除原告张亮与被告秦香香于2016年8月17日签订的《天津市房产买卖协议》。

被告秦香香于本判决生效之日起十日内返还原告张亮装修押金2000元。

【相关法条】

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《合同法》第60条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；《合同法》第94条

 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同法》第97条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。《担保法第89条》

当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

【律师点评】：

本案中原告对其妻子张丹与被告及中介公司于2016年8月16日签订的《房屋买卖居间合同》无异议，该合同与原、被告于2016年8月17日签订的《天津市房产买卖协议》均系当事人真实的意思表示，亦不违反有关法律规定，均合法有效，原、被告均应按照上述合同、协议的约定享有权利并承担义务。

原告办理贷款审批手续的过程中，原告自认因为征信问题贷款手续未能审批通过，并告知中介公司，中介公司于2016年9月28日转告被告，被告亦于当日通过中介公司明确告知原告解除协议，此后原告未能按照合同的约定在20日内向被告作出一次性支付剩余房款的意思表示，原告的行为足以认定其明确表明不再履行合同，故原告的行为已经构成违约，原告再行主张继续履行协议缺乏依据，应予驳回。

法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务以后，定金应当抵作价款。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的应当双倍返还定金。被告提出解除双方签订的《天津市房产买卖协议》，定金不予返还的请求依据充分，符合法律规定。合同解除以后，被告收取的押金2000元应予返还原告。

一、银行不放贷谁承担责任？

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。对上述规定应从以下两个方面来理解：

1、因当事人自身原因导致买受人未能与银行订立商品房担保贷款合同致双方无法继续履行购房合同的，对方当事人可以请求解除合同及损失赔偿。

2、非因当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致购房合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

这一规定为非因自身原因致无法办理银行按揭的购房者维权提供了有力依据。这些情况可以是政策法规等不可抗力因素影响下的违约。

二、如何避免按揭贷款纠纷？

为了避免因按揭不成产生纠纷，保护购房者的合法权益，建议购房者从以下三点入手将风险控制在最低限度：

1、在签订购房合同前，购房者在听取开发商意见的同时，尽量向贷款银行进行详细的咨询，了解贷款审批的条件及要求，对于自身还款能力及贷款能否获批有一定的心理预期。

2、双方在签订购房合同时就按揭不成时买受人的合同解除权进行明确约定，即在合同中约定，如因银行不予办理按揭手续致买受人无法取得贷款的，买受人有权解除购房合同并免于承担违约责任。

3、如果银行通过贷款申请并与购房者签订了《贷款协议》，对放款时间进行了明确约定，最后却以各种理由不按时放款，则购房者有权依据《贷款协议》要求银行按时房款并追究其相应的违约责任。

房地产买卖合同的法律关系是建立在出售方和购买方之间的，银行贷款只是购买方的一种付款方式。

购房者要注意的是，即使购买方按合同约定准时向银行交付放款所需材料，但是由于自身原因造成没有履行接下来的付款义务，根据合同约定，购买方仍需要向出售方承担违约责任。

在这里提醒各位购房者，在考虑贷款买房时，一定要根据自身资质提前估算自己的贷款额度，选择相应价格的住房，以免造成自身资质不足影响贷款额度，无法全额支付房款的情况发生。