加载中…房屋租赁案件处理思路（转租）
(2018-03-23 15:47:47)
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火天律师济宁市夏磊律师疑难复杂民商事案件杂谈 |
分类： 合同物权借贷 |
房屋租赁案件处理思路
一、
转租的法律后果
1、出租人与承租人是普通的租赁法律关系（次承租人对租赁物的损害也由承租人承担）。
2、承租人（转租人）与次承租人是普通的租赁法律关系（权利义务受原租赁合同制约）。
3、出租人与次承租人间没有直接的合同法律关系。但次承租人对房屋损坏或者原租赁合同终止后，可能产生次承租人对出租人的侵权关系。
4、转租后的再转租也适用租赁司法解释。
5、合同法224；租赁司法解释15、18
二、未经出租人同意的转租合同的效力
1、属于效力待定的合同
2、出租人知道或者应当知道后6个月未表示异议的，视为同意转租。
3、租赁合同纠纷，可以通知次承租人作为第三人参加诉讼
3、合同法224；租赁司法解释16
三、未经出租人同意的转租，出租人行使撤销权的期限
1、六个月。
2、撤销权是形成权，六个月是除斥期间，不得延长和中断中止。
3、租赁司法解释16
四、承租人未经出租人同意转租的，其向次承租人收取租金是否构成不当得利？
1、转租行为并不存在损害他人利益的情形，因此不构成不当得利。（与第二章第七个问题矛盾）
2、次承租人对出租人的合同解除抗辩权：①原租赁合同和转租合同均有效；②完全清偿承租人拖欠的租金、利息、违约金等；③出租人行使合同解除权。
3、次承租人的追偿权：代为清偿的金额折抵次承租人向承租人缴纳的租金剩余部分，可以行使追偿权。
4、合同法94、114；租赁司法解释17
五、人民法院是否应当受理公有住房权属变更与确认纠纷案件？
1、原承租人死亡后的继承案件应该处理
2、公有住房使用权有较高的财产价值，具有可处分性和可变现性，是一种具有较高财产属性的权利。实践中往往通过调解处理。
2、继承法3
六、租赁权能否继续存在于抵押物之上，因行使抵押权而取得抵押物所有权的人是否仍受租赁合同的约束？
1、已出租的财产抵押的，抵押不能影响在先的租赁关系。
2、已抵押的财产出租的，租赁不能对抗已登记的抵押权。
3、物权法190；担保法司法解释65
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