日前，杭州的孙女士和亲家为孩子们购置婚房，然而当全额支付房款并办理了房产证之后，发现这套房子根本无法入住，因为房东将房子之前就租给了别人，而且这一租还租了20年。

　　案情：今年7月初，孙女士和亲家打算给女儿和女婿在杭州买婚房，经人介绍，在滨江长河一家叫卓家房产的中介公司看房子，看中了锦绣江南的一套二手房，两室两厅，面积114平方米，中介带着去看过房，房间内空空的，简单地铺了强化地板，厕所没有马桶和水池，不像有人住的样子。

　　7月14日，双方准备签订房屋转让协议。中介拿出一份公证处办理的委托书，说是房东委托给受托人王某全权代理。当天，孙女士跟委托人签订了房屋转让意向书，并交了5万元定金。

　　7月31日，双方正式签好合同，房价198万元，签之前，打了100万过去，第二天又把余款打了过去。8月5日，孙女士一家人拿到了房产三证，上面写着女儿和女婿的名字，房子是双方父母各出一半钱买的。

　　委托人王某：房东向我贷款了192万，把房子抵押给我，说是贷款到期，还不上贷款，房款都归我，我有权处理他的房子，但房东把房子抵押给我时，并没跟我说已经租出去这个事实，这件事跟我无关，他们只有通过法律途径来解决了。”

　　租客刘某：我是杭州人，租来锦绣江南这套房子是想作为第二家公司，在滨江开拓一下市场。我3月份就签租赁合同了，一开始没装修，本身房间内的地板是铺好的，墙壁也刷过的，突然出现这个问题，我马上叫人住进去，房子我还只装修了一半。

　　中介公司：解决问题还是要找原房东，我们不知情。原房东拿着三证到中介，手续都齐全的，的确没有告知中介，房子已出租的事实，现在归根结底的原因在于原房东，本来原房东说晚上会出面的，但他突然又不肯了。

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。该原则的使用已有一百多年的历史。1900年实施的《德国民法典》在第566条(出租人不破租赁)第1款规定“出租人的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人即代替出租人，加入在出租人的所有权存续期间有使用租赁关系产生的权利和义务。”这一条规定，首次确立了“买卖不破租赁”原则。此后，大多数国家和地区都沿用了德国民法典“买卖不破租赁”的规范。我国《合同法》第229条亦作此规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

　　但并不是所有的租赁都适用买卖不破租赁的原则。

　　1、已经设立抵押权的不动产出租的，不适用买卖不破租赁

　　根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。

　　2、人民法院查封的不动产出租的，不适用买卖不破租赁

　　查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。因此，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。

　　买卖不破租赁的适用条件有：1、租赁合同合法有效;2、租赁合同已经开始履行;3、出租人将房屋所有权转让给第三人;4、租赁关系已经采用一定的公示措施。

　　与本案有关的主要是第2、4两个适用条件。其实这两个适用条件有着相通之处，都强调了公示的形式。

　　租赁关系为何要公示?这体现了对善意买受人的保护。只有将租赁关系公示，买受人才能了解租赁关系存在，才会全面思考是否购买租赁房屋，以便作出审慎的决定。如果不公示，买受人于购买之后才知晓租赁关系存在，则会对买受人的使用目的造成冲击，损害其对租赁房屋的利用，也会使得租赁房屋的使用关系充满不确定性，即租赁关系有可能解除。因此，公示对于确定租赁房屋的使用关系，维护买受人的知情权，都有重要的意义。

　　适用条件2，“租赁合同已经开始履行”，意味着承租人已经占有使用该房屋，以此作为租赁产生物权性质之法律后果的公示形式，只有如此，承租人才能据此对抗租赁物新的所有人，行使其合同权利。

　　适用条件4，通过登记备案完成公示。关于租赁合同的登记备案制度，我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”但该条款没有对未备案登记的后果作出规定。《上海市房屋租赁条例》第十五条规定：“房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。”《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》第30条认为，未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租赁事实的除外。这一指示性意见一定程度上照顾了我国房屋租赁的现实，也为司法实践的适用留了一定的余地。虽然上述地方性规定存在着适用地域的限制，但从法理角度而言，可以确定公示是买卖不破租赁的重要适用条件。

　　通过上述分析，本案为何要优先保护新房东的所有权，原因应该比较清楚了，即租客与旧房东的租赁关系缺乏有效的公示形式。旧房东及抵押权人没有向新房东说明房屋已出租，并且租客没有在租赁合同签订后实际占有使用该房屋，致使新房东在购买房屋时无法从房屋的现状来判断租赁关系存在与否，同时租客与旧房东的租赁合同也未登记备案。因此，该租赁关系不能对抗善意的房屋买受人，即新房东。

作为新房东，在维权的过程中要注意保存哪些证据?

　　律师解答：作为新房东，在维权中需要证明自己对房屋存在租赁的情况确实不知情。例如，房屋现状的照片，必要时可委托公证处对房屋室内的现状进行公证，以此证明租客尚未实际占有使用该房屋。证人证言，例如抵押权人及房屋中介的证言，以此证明旧房东并未告知房屋已经出租。

　在本案中，双方是通过中介公司购房的，那么中介公司应该承担什么责任呢?

　律师解答：首先有约定从约定，如果合同中约定出现此情况中介应当承担何种责任，那么应当根据约定要求中介承担相应的责任。如果合同并无约定，那么应当看中介在居间过程中是否存在过错，如果有明显的过错(如明知房屋已出租，但未告知买受人)，那也应当承担相应的责任。

　　在整个买房过程中，原房东都避而不见，那么新房东起诉至法院后，当事人不到庭该怎么办?

　　律师解答：如果作为被告的当事人收到法院传票而拒不到庭应诉，根据相关法律规定，法庭可以缺席判决。

   根据您的执业经验，在本案中新房东应该如何维权呢?

律师解答：新房东可将旧房东及租客一并诉至法院，基于其所有权要求租客腾空房屋。基于房屋买卖合同要求旧房东承担相应的违约责任。