随着城镇化进程的提速和房价的上涨，有的地方悄然出现了农村集体经济组织和开发商动用农村集体所有土地“合伙开发房地产”，农民提供农村宅基地、城市居民负责出资“私下合作建房”的违法现象，农村宅基地上的“小产权房”暗潮涌动，由此产生的矛盾纠纷也日益增多。

    日前，厦门市海沧区法院就审理了这样一起有关“城乡合作”在农村宅基地上违法建房的诉讼。最后，法院判决当事人签订的合同无效，所受损失双方各自承担一半。

    居民农民合作建房

    家住厦门市岛内的城镇居民老庄，儿子已至婚龄，他想为儿子购买一套市区的房子，但面对日渐高涨的房价，他不得不一次次地望而却步。

    2011年秋，老庄偶尔从一个亲戚处得知，岛外海沧区的阿杰家有一处旧房屋，可以与人合作拆旧建新。

    老庄心里盘算着，岛内房价高昂，而岛外的农村土地多，如果能在那里建房，成本低廉，离市区又不远，而且刚好又在儿子上班的区域，真是再好不过的选择了。

    求房心切的老庄父子与阿杰见面沟通后，一拍即合，双方随即签订了一份《合作协议书》，约定由老庄父子出资对阿杰所有的位于海沧新阳的老房子进行改造并加盖，老庄向阿杰支付8万元补偿费；建成后老庄父子拥有房屋50%的产权，并且今后对新翻修房屋的所有权益收入也按50%分配。

    合作意向达成后，老庄就向阿杰支付了8万元，并组织亲友着手拆除阿杰家的旧房。拆除老房子后，他们又请来专业施工队开始建设。施工队也很给力，紧锣密鼓地安排施工，一层楼很快浇筑成功了。看到翻建的房子初具规模，老庄父子欣喜不已。但很快现实就击碎了他们的喜悦之情。

    2011年底，行政执法部门在一次执法检查中，发现了老庄父子与阿杰合作打造违法建筑的不法行为，执法部门遂勒令老庄停止上述房屋的建设并对已建好的房子进行了拆除。

　　违建被拆引发官司

    刚刚建了一层的房子就被拆除，老庄无奈又懊恼：眼看儿子的婚期临近，不仅无法实现儿子的住房梦，而且还竹篮打水一场空——为了房屋建设他们已经投入了7万元，加上之前支付给阿杰家的8万元补偿款，老庄父子已经花去了15万元。

    受了损失又心里憋屈的老庄父子于是找到阿杰，要求他返还8万元并按实际情况补偿已产生的投资损失。面对老庄父子的要求，阿杰有自己的想法，两家多次协商都谈不拢。

    无奈之下，老庄父子只得求助法律，将阿杰告上法庭，请求判令阿杰立即返还合作建房的8万元，并对他们建房已经投入的7万元折价予以补偿。

    本来的合作伙伴因为一纸拆除令变成了仇人。在法庭上，被告阿杰辩称，是由于《合作协议书》中的内容违反了国家强制性规定，才导致双方合作建房的行为归于无效，双方对此同样存在过错。阿杰同时提出，自家原先的老屋已经被老庄拆除，这笔损失应当由老庄父子赔偿，法院应当驳回老庄父子的起诉请求。 

法院判决合作无效

    海沧区法院在审理此案后认为：老庄父子与阿杰之间的官司其实是一起合作建房合同纠纷，其所涉及的建房用地地块属于农村集体所有的土地，其性质是宅基地。按我国法律规定，这类地块只允许使用权人在该地块上建造房屋，使用权人不得非法出租、买卖或变相买卖。

    而老庄父子与阿杰签订的《合作协议书》中约定，以老庄出资、阿杰出地的方式合作进行房屋建设，老庄父子由此拥有房屋50%的产权及收益。由此可见，原、被告双方实际上是非法变相买卖农村集体所有土地，其行为违反了国家关于农村土地管理的相关法律法规，合作协议应认定为无效。

    对于老庄与阿杰的责任认定，法院认为双方对此负有同等过错。依无效合同返还的规则，老庄父子主张阿杰返还8万元，法院认为旧房屋已拆除，这一损失应由原、被告双方各自承担50%的责任，所以法院判令阿杰返还老庄父子4万元。

    关于老庄父子要求阿杰折价补偿建房投入7万元的诉求，在建房过程中，由于双方都没有保存相关的工程资料，鉴定机构无法根据实际资料做出工程造价鉴定，且原、被告双方无法达成一致意见。但从老庄父子举证的汇总明细中表明，其因合作建房实际产生的费用约为7万元，法院认定阿杰应当予以返还。

    记者点评：根据我国现行的有关法律法规，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造自有房屋，不能出租、买卖或变相买卖。本案的判决表明，无论是城镇居民与农民合作建房，还是居民购买“小产权房”，都存在着很大的风险，权益难有保障，哪怕双方签订有正规的合同，其行为也无法得到法律的支持。 （记者 闵凌欣 通讯员 海涛 陈雅真）

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    《中华人民共和国宪法》第八条：参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山。第十条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

    《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十二条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

    国土资源部文件也规定，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。