陈其营 2012年3月整理

295、商品房预约合同生效后，一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任

裁判摘要：预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任。

298、商品房预售合同与防卫建设工程承包合同的区别

在现实生活中，当事人订立合同的名称与内容不一致是经常发生的。法官应当根据合同的内容探究合同当事人之间的法律关系。……区分预售合同与建设工程承包合同的根本之处在于合同的标的物是否发生转移。建设工程合同的建设方享有土地使用权，将工程发包给施工方建设房屋，建成的房屋所有权属于建设方，施工方取得的工程款是其建设房屋的劳务费用，不发生施工方将房屋建成后转让给建设方的情形。

301、商品房毗邻城市交通干道，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同

302、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任（《合同法》第42条第2款：缔约过失责任）

303、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋

304、买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间

最高人民法院民一庭倾向性意见：（1）商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》规定的诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：①房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；②如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算；（2）出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。

305、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿

如果在合同解除之前，买受方对房屋进行了装修，那么双方相互返还房款和房屋后，由于出卖方收回房屋后，就实际享受了房屋的装修利益，由于这种装修利益是买受人付出的，按照公平的原则，出卖人应给予买受方适当的补偿。

306、联建一方在未办理房屋所有权更名手续的情况下与他人签订的购房合同效力的认定

联建一方取得房屋的处分权，虽未办理所有权更名手续，但联建双方对房屋的权属无异议。在这种情况下，其与他人签订购房合同并办理了产权过户，该购房合同应认定有效。

307、人民法院不支持城镇居民在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求（即购买“小产权房”）

（1）最高人民法院印发《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知（法发〔2008〕36号）——依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。要着眼于宅基地制度的严格管理和完善，着眼于农户宅基地用益物权的维护与保障，做好相关案件的审判和执行工作。

（2）全国民事审判工作座谈会文件《坚持司法为民,坚持司法和谐,推动公正高效权威民事审判制度建设》——民法通则第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，我们在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该首先查找国家政策对此有没有规定，国家政策有规定的，使用国家政策进行裁判，而不能根据法官个人的理解进行自由裁量。例如，城镇居民与农村居民签订了购买宅基地或者房屋的合同，农村居民不交付宅基地或者房屋，城镇居民向法院起诉，要求农村居民履行合同。这类案件如何处理？目前法律包括物权法都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，因此裁判就得适用国家政策。考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权和房屋是农民安身立命之本，现在放开宅基地使用权和房屋的转让的条件尚不成熟，因此，国家政策禁止城镇居民在农村购买宅基地或者房屋。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁超卖土地的通知》第2条第2款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”。2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，根据目前的国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。

308、涉及房改房政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理

最高人民法院民一庭倾向性意见：涉及房改房政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理，应当结合当事人提出来的诉讼请求作出判断。（1）如果当事人争议的核心是房屋买卖，属于平等主体之间的民事权益纠纷，处理时涉及房改政策的，人民法院应当受理；（2）如果当事人争议的核心为是否适用房改政策以及如何适用房改政策，人民法院不宜作为民事案件受理。

309、商品房按揭合同的效力认定

各级人民法院要注意审查按揭贷款合同的真实性，依法制裁开发商以虚假按揭贷款合同套取银行资金等违法行为。

期房买卖抵押登记行为，……作为标的物的房屋尚不存在。……我国实行不动产登记、发证制度，故此期房登记行为可视为合同内容在有关部门的备案，而不是严格意义上的物权抵押登记。……在司法实践中一般认为，“楼宇按揭（抵押）合同”是当事人在平等自愿的基础上签订的，内容不违法，也不损害国家、集体和他人的合法权益。从国家的法律以及行政法规的规定来看，也并未规定按揭（抵押）未办理抵押登记而无效，并且按揭不同于一般的财产抵押，仅仅因为没有办理抵押登记就认定为无效没有法律依据。

311、没有房地产开发资质的一方以土地出资与房地产开发企业合作开发房地产，出土地方按约定所分得的房屋有没有优先权

房地产合作开发，是对合作开发的房地产项目共同投资、共同收益、共担风险，合作各方对所开发的房地产如何划分或分成是内部约定，不具有对抗第三人的效力，对于由于合作开发所产生的债务各合作方应承担连带责任。

如果一方提供土地使用权，另一方提供资金合作开发并以产权分成的，属于房地产转让的一种特殊方式，包含了土地使用权的转让与房屋的转让，即提供土地使用权一方转让房屋，应当适用房地产转让方面的法律法规，提供土地使用权一方不能享有优先权，但依法办理了转让登记的，可以对抗第三方。

312、如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”，发生纠纷时应如何处理

如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”，发生纠纷时，应结合具体案件分析该约定的效力，分别情况处理。（1）如果合同条款是销售方自行拟定的格式条款，交付面积明显小于约定酉积时．人民法院可根据《合同法》第40 条的规定认定该条款无效；（2）如果是双方协商一致达成的条款，符合自愿原则，但面积相差太大，显失公平时，当事人可以根据《合同法》第54 条的规定申请撤销或变更，自当事人知道面积差异时起一年内不申请撤销或当事人以自己的行为放弃的，该约定有效；（3）如果是双方协商一致达成的条款，符合自愿原則，且面积相差不大，人民法院应认定该约定有效。

313、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制

314、磋商未成导致当事人未能订立商品房预售合同，开发商应当将收取的定金返还给购房者

裁判摘要：购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。

苏州市中级人民法院认为：相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。……预约合同的作用，只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解订购协议中的“到期不签约”一语，显然不包括由于不可归责于双方的原因而到期不签约的情形。……华新公司在以样板房获取购房者满意并与之订立预约合同后，却在商品房预售合同中以附件形式列入样板房仅供参考和合同解释权归华新公司的格式条款，这对购房者来说显失公平。戴雪飞对这样显失公平的格式条款提出异议，是合理的。……因此，在双方当事人均不能以证据证明自己陈述真实的情形下，应当认定4月25日未能订立商品房预售合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对订购协议无故反悔。