在商品房买卖中，因房产证的办理而引发的纠纷十分常见，其中又以逾期办理房产证引发的纠纷最为突出。以下通过两个比较典型的案例，就这类纠纷中购房者如何维护自身合法权益进行简要分析，避免购房者在签订购房合同时发生类似案例中的纠纷问题。

　　案例一

　　2008年6月18日，王先生与某开发商签订《商品房买卖合同》按揭购买住房。房款支付方式为首付加按揭，首付款30万元，按揭50万元。合同还约定，开发商应在房屋交付后3个月内办理房产证，如果因开发商的原因逾期未办，开发商应按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。开发商于2008年9月1日交付了房屋，但房产证至今没有办下来。王先生后来得知，因为开发商欠缴土地出让金，房产证无法办理。王先生本打算卖掉这套房子，但因为没有房产证，导致房子一直无法转让。

　　律师分析

　　在商品房买卖合同中，一般都约定由开发商负责办理房产证，这一义务属于开发商的主合同义务之一。如果开发商不能按照购房合同约定的期限办理房产证，即属于违约行为，购房者可以主张开发商承担相应的违约责任。

　　在本案例中，商品房买卖合同已经明确约定，开发商应当在房屋交付后3个月内办理房产证。因此，开发商在约定的期限届满，即2008年12月1日后仍未办理房产证，即构成违约。王先生可以要求开发商承担违约责任，即按照合同的约定支付相应的违约金。

　　开发商逾期办理房产证的违约状态的持续，不仅使购房者对房屋的使用受到影响，还可能导致房屋无法出租、抵押或者转让，使一些购房者的购房目的无法实现。本案中，合同约定的房产证办理期限届满已经超过一年，而由于开发商的原因，房产证仍然无法办理。根据有关法律的规定，王先生还可以选择退房，即解除房屋买卖合同，并要求开发商赔偿自己相应的损失，以维护自己的合法权益。

　　律师提醒

　　房屋买卖合同中，应当就办理房产证的事项进行细致明确的约定，如明确办理期限、逾期办理的违约责任、违约金的计算基数和方法等。这样，在出卖人逾期办理房产证的情况下，有明确的依据主张自己的权利。

　　北京市商品房买卖合同的示范文本，对于房屋权属转移问题的约定相对比较严格，如规定因出卖人原因逾期未能办理房屋产权移转，买受人即有权退房等。在与开发商订立商品房买卖合同时，可以按照示范文本与开发商订立合同。如果具备条件，购房者最好聘请专业人士提供法律服务，根据自身的具体情况确定合同文本，以最大限度地保护自身权益。

　　案例二

　　李女士于2007年与某开发商签订《商品房买卖合同》购买住房一套。合同约定，开发商应于2007年7月31日之前交房，在交房后3个月内办理房产证。合同签订后，李女士一次性支付了全部购房款，开发商按时交付了房屋，但并未按合同约定的期限办理房产证。现在，李女士找到开发商要求办理房产证并支付违约金，但开发商表示办证材料未备齐无法办证，并拒绝支付违约金。李女士打算起诉开发商，但听说法律规定的诉讼时效为两年，不知道还能否起诉要求开发商办理房产证？

　　律师分析

　　民事诉讼的时效一般为2年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效的适用范围主要为债权请求权，合同约定的办理房产证期限届满时，开发商未办理房产证即已违约。大量的审判实践表明，对于购房者要求取得房屋权属证书的诉讼请求，即使是在合同约定的办理期限届满2年后提出的，一般也是予以支持的。就本案而言，虽然合同约定的办理房产证期限届满到现在已经超过两年，李女士仍可以通过提起诉讼，要求开发商办理房产证。而且，如果是由于开发商的原因导致房产证仍然无法办理，李女士还可以主张解除合同，同时要求开发商返还购房款，并承担赔偿损失的责任。

　　律师提醒

　　诉讼时效可以因中断而重新计算。房屋所涉及利益重大，在房屋买卖过程中一旦出现纠纷，自身权益被侵害之后，购房者应当积极地通过各种方式主张自己的权利，从而中断诉讼时效，如发催告函、律师函、申请仲裁以及提起诉讼等，以免因怠于主张权利而使自身权益遭受重大损失。

　　法条链接

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。